수원지방법원 2025타경52799. 경기도 시흥시 신천동 705-29, 7층 702호의 다세대주택입니다. 감정평가서상 이 건물은 2층부터 3층까지 오피스텔 4개호, 4층부터 7층까지 공동주택(다세대주택) 8개호로 이용되며, 이 물건은 7층에 위치합니다. 7층 701호·702호에는 계단을 통해 이용 가능한 다락이 소재하는 것으로 조사됐습니다.
감정가는 418,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 143,374,000원입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건에는 같은 면적의 최근 실거래가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하는 것은 금물입니다. 제공된 단지 경매 통계도 평균 유찰 횟수가 3.0회, 낙찰률이 0.0%로 나타나 가격뿐 아니라 환금성·수요를 함께 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52799 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천동 705-29 7층 702호 · 경기도 시흥시 수인로3394번길 18-3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 7층 702호 · 4층~7층 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 · 2023.11.23 준공 · 공동주택 8세대 |
| 소유자 | 박기식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 418,000,000원 / 143,374,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 2,656,841,070원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 감정 참고 | 7층 701호·702호 다락 소재 · 공동현관 등 출입구와 주차장 접근 및 진입 금지 상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2024.01.04. 접수된 하남새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 3,380,000,000원이고 공동담보목록 제2024-16호가 기재되어 있습니다. 이후 부천세무서, 시흥세무서, 부천시, 시흥시의 압류 4건과 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 접수돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임대관계 — 신고내역은 없지만 ‘미상’
배당 계산에 반영된 임차보증금이나 임차인 신고내역은 없습니다. 그러나 감정평가서의 기타 참고사항에는 “임대관계 미상”으로 적혀 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다는 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인을 통해 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,374,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,807,236원 |
| 을구 1번 근저당권 · 하남새마을금고 | 3,380,000,000원 | 140,566,764원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 143,374,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 2,807,236원을 제외한 140,566,764원이 하남새마을금고 근저당에 배당되고, 근저당 미배당액은 3,239,433,236원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 국세·지방세의 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 143,374,000원 | 140,566,764원 | 3,239,433,236원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 100,361,800원 | 98,156,735원 | 3,281,843,265원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 70,253,260원 | 68,588,701원 | 3,311,411,299원 | 0원 |
하남새마을금고의 채권최고액이 3,380,000,000원으로 현재 매각가보다 훨씬 커서 어느 시나리오에서도 근저당권자는 전액 배당받지 못합니다. 다만 이 미배당액이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며, 제시된 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 신천동 소래초등학교 남측 인근. 아파트·다세대주택·근린생활시설·각급 학교·공원이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 용도. 이 건물 2층~3층은 오피스텔 4개호, 4층~7층은 공동주택인 다세대주택 8개호이며 본건은 7층 702호입니다.
- 다락. 7층 701호·702호에는 다락이 소재하는 것으로 탐문됐고, 매각물건명세서에도 상층부에 계단을 통해 이용 가능한 다락이 있다고 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 도시지역, 특정용도제한지구, 절대보호구역, 과밀억제권역 등이며 토지는 276.5㎡, 평지·사다리형, 남측 약 4m 도로에 접합니다.
- 공시지가. 2,555,000원/㎡. 토지이용상황은 주상용입니다.
- 환금성 확인. 공동주택 8세대 규모이고 제공된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다는 매각물건명세서 기재가 핵심입니다. 토지등기부에서 권리 종류·순위·매각 후 처리 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 임차인 신고내역은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 거주·점유자와 전입 여부를 확인하세요.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 다락 상태 확인. 702호에는 다락이 탐문됐습니다. 실제 구조와 이용상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 현장 접근 재시도. 감정 당시 공동현관·주차장 등 접근 및 진입이 금지돼 있었습니다. 내부 상태 확인이 제한됐던 만큼 입찰 전 현장 확인이 중요합니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가는 감정가 34% 수준이지만 비교 가능한 실거래가격이 없으므로 인근 동일·유사 다세대 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·토지등기부 및 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “큰 할인율보다 원본 확인이 먼저”
이 물건의 등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.01.04. 하남새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 세금압류 4건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗한 3회 유찰 물건’으로만 보면 부족합니다. 대지권 목적 토지의 별도등기, 임대관계 미상, 감정 당시의 출입·진입 제한, 7층의 다락, 그리고 국세·지방세 압류 4건이 모두 확인 포인트입니다. 여기에 시세 판단의 핵심이 될 최근 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 결론은 등기상 인수 0원은 긍정적이지만, 가격과 점유·토지 별도등기를 확인하기 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
