수원지방법원 2025타경52799. 시흥시 신천동 705-29의 4층 401호로, 감정 이용상태상 4층부터 7층은 공동주택인 다세대주택입니다. 이 물건의 말소기준권리는 2024.01.04. 설정된 하남새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 3,380,000,000원입니다. 공동담보목록 제2024-16호가 함께 기재돼 있으며, 그 뒤 국세·지방세 관련 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 가격만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 342,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 117,306,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 그러나 최근 실거래가나 최신 거래금액이 확인되지 않는 상태에서는 이 비율만으로 시세 대비 저렴하다고 결론내릴 수 없습니다. 특히 해당 건물의 경매 통계도 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%로 나타나 가격 외의 확인 항목을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52799 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천동 705-29 4층401호 · 경기도 시흥시 수인로3394번길 18-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 4층~7층 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 박기식 · 2024.01.04. 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 117,306,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 하남새마을금고 / 2,656,841,070원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.04. 근저당권 · 하남새마을금고 · 채권최고액 3,380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 별도등기는 확인 필요
말소기준은 2024.01.04. 하남새마을금고 근저당권입니다. 이후 부천세무서장·시흥세무서장 관련 국세 압류, 부천시·시흥시 지방세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
현재 회차 최저매각가는 117,306,000원으로 감정가 342,000,000원의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 82,114,200원, 5회 유찰 시 57,479,940원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 117,306,000원 | 114,863,716원 | 3,265,136,284원 |
| 4회 유찰 시 | 82,114,200원 | 80,236,144원 | 3,299,763,856원 |
| 5회 유찰 시 | 57,479,940원 | 56,045,301원 | 3,323,954,699원 |
유찰이 반복되면 매각가는 더 낮아지지만, 이는 곧 하남새마을금고의 미배당액이 더 커지는 구조입니다. 현재 회차에서도 채권최고액 3,380,000,000원 가운데 예상 배당은 114,863,716원에 그칩니다. 그러나 채권자의 미배당 규모와 매수자가 시세보다 싸게 사는지 여부는 별개의 문제입니다. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않는 만큼 가격 메리트는 실거래를 대조한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,306,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,442,284원 |
| 1. 근저당 · 하남새마을금고 | 3,380,000,000원 | 114,863,716원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 소유자 잔여금은 0원이고 하남새마을금고에는 3,265,136,284원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 신천동 소래초등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물이며, 4층~7층은 공동주택인 다세대주택으로 이용됩니다. 위생·급배수·개별난방·옥내소화전·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 다세대주택 및 오피스텔 건부지이며 남측으로 폭 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·특정용도제한지구·과밀억제권역 등에 해당하고 공시지가는 2,555,000원/㎡입니다.
- 현장 접근. 현장조사 당시 공동현관 등 출입구와 주차장 접근 및 진입이 금지된 상태였습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 별도등기 원문 확인. “대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음”의 구체적 권리 종류·순위·말소 여부를 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 4건 가운데 당해세 해당 금액이 있는지 확인해야 실제 배당 순서를 판단할 수 있습니다.
- 점유·임대차 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 현황조사·전입세대·확정일자 및 현장 점유를 재확인해야 합니다.
- 실거래 대조. 최저가 117,306,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고 동일·유사 면적 최근 거래를 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 공동현관과 주차장 접근이 제한됐던 만큼 내부상태와 실제 이용상태 확인에 제약이 있었는지 점검해야 합니다.
맺으며 — “많이 유찰됐다 ≠ 시세보다 싸다”
이 물건은 감정가 342,000,000원에서 3회 유찰되어 117,306,000원까지 내려왔습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이고 말소기준 이후 권리도 소멸하는 구조입니다. 그러나 대지권 목적 토지의 별도등기, 임대관계 미상, 국세·지방세 압류 4건을 확인해야 하며, 최근 실거래 비교값도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “감정가 대비 얼마나 많이 떨어졌는가”가 아니라 별도등기와 점유관계를 해소한 뒤 실제 시세와 117,306,000원을 비교할 수 있는가입니다. 권리 계산은 단순해 보여도, 입찰 판단은 아직 확인 절차가 남아 있는 물건입니다.
