128,968,000원
수원지방법원 2025타경52799. 경기도 시흥시 신천동 705-29, 7층 건물의 6층 602호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 박기식이며, 2024.01.04. 설정된 하남새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 3,380,000,000원이고 채무자는 박기식입니다. 이후 국세·지방세 관련 압류 4건과 하남새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌으며, 등기 분석상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “후순위 권리가 소멸한다”는 사실만으로 끝낼 물건은 아닙니다. 감정평가 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있고, 현장조사 당시 공동현관과 주차장 등 출입구의 접근·진입이 금지된 상태였습니다. 매각물건명세서 비고에는 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음이라고 기재돼 있어 별도등기의 구체적 내용을 입찰 전에 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52799 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천동 705-29 6층602호 · 도로명 경기도 시흥시 수인로3394번길 18-3 |
| 물건종류 | 다세대 · 4층~7층 공동주택(다세대주택) 8개호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 · 승강기설비 · 개별난방설비 |
| 소유자 | 박기식 |
| 감정가 / 최저가 | 376,000,000원 / 128,968,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 2,656,841,070원 |
| 말소기준 | 2024.01.04. 하남새마을금고 근저당권 · 채권최고액 3,380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
등기상 말소기준권리는 2024.01.04. 하남새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 2025.06.20. 국의 압류, 2025.07.09. 하남새마을금고의 임의경매개시결정, 2025.09.12. 국의 압류, 2025.10.10. 부천시 압류, 2025.11.06. 시흥시 압류가 이어집니다. 이 권리들은 등기 분석상 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고는 확인되지 않지만 임대관계는 미상입니다. 감정평가 현장조사 당시 출입구와 주차장 등의 접근·진입도 금지돼 있었으므로 실제 점유자와 임대차관계는 입찰 전에 재확인하는 것이 중요합니다. 현재 배당 추정에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 흐름 — 3회 유찰, 현재 감정가 34%
감정가 376,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 128,968,000원입니다. 현재 회차 시나리오는 감정가의 34% 수준입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 4회 유찰 90,277,600원, 5회 유찰 63,194,319원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34% | 128,968,000원 | 3,253,637,552원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 90,277,600원 | 3,291,747,397원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 63,194,319원 | 3,318,343,179원 |
최저가가 감정가에서 크게 내려온 것은 사실이지만, 감정가 대비 할인율 자체가 시세 메리트를 증명하지는 않습니다. 이 물건은 실제 거래가격과 직접 대조한 가격 판단보다 권리·점유·별도등기 확인을 우선해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,968,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,605,552원 |
| 1. 근저당 · 하남새마을금고 | 3,380,000,000원 | 126,362,448원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 128,968,000원 가정 시 집행비용 2,605,552원을 제외한 126,362,448원이 하남새마을금고에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 3,253,637,552원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 당해세가 확인되면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 신천동 소재 소래초등학교 남측 인근입니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 2층~3층은 오피스텔 4개호, 4층~7층은 공동주택인 다세대주택 8개호로 이용되고 있습니다. 대상은 6층 602호입니다.
- 토지. 토지면적 276.5㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 평지의 사다리형 토지입니다. 공시지가는 2,555,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·특정용도제한지구·절대보호구역·과밀억제권역· 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 옥내소화전, 화재탐지, 승강기설비가 돼 있습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 공동현관 등 출입구와 주차장 등의 접근 및 진입이 금지된 상태였습니다.
- 경매 흐름. 관련 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회이며 현재 물건도 3회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원본 확인. 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있으므로 토지 등기와 매각물건명세서의 구체적 내용을 확인하세요.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 금액이 있는지 확인해야 실제 배당 구조를 판단할 수 있습니다.
- 점유·임대차 재확인. 임대관계가 미상이고 현장 접근이 제한됐으므로 실제 점유자, 전입·확정일자·사업자등록 여부 등을 원본 조사로 재확인하세요.
- 가격 판단 분리. 감정가 376,000,000원에서 3회 유찰돼 128,968,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 90,277,600원, 5회 유찰 시 63,194,319원으로 제시돼 있으므로 입찰 상한을 사전에 정해 두는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 세금 우선권, 토지 별도등기와 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 확인할 것이 많다
이 사건의 등기 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 2024.01.04. 하남새마을금고 근저당을 말소기준으로 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 추정상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 임대관계 미상, 현장 진입 제한, 국세·지방세 압류 4건, 대지권 목적 토지 별도등기가 동시에 존재합니다.
감정가 376,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 128,968,000원까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띄지만, 그것만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이 물건은 최저가보다 원본 확인이 우선입니다. 별도등기와 세금 우선권, 실제 점유·임대차관계를 확인한 뒤에야 128,968,000원의 의미를 제대로 판단할 수 있습니다.
