수원지방법원 2025타경52799. 경기도 시흥시 신천동 705-29, 5층 501호입니다. 감정평가상 이 건물은 7층 철근콘크리트구조이고, 2~3층은 오피스텔 4개호, 4~7층은 공동주택인 다세대주택 8개호로 이용됩니다. 본건은 사건상 용도가 다세대이며, 감정평가 이용상태와도 일치하는 4~7층 공동주택 구간에 해당합니다.
현재 최저매각가는 118,335,000원으로 감정가 345,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론내릴 근거는 없습니다. 실제 취득비용은 배당 모델상 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 118,335,000원과 같지만, 가격 적정성은 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52799 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천동 705-29 5층501호 · 경기도 시흥시 수인로3394번길 18-3 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상면적 60.93㎡ |
| 소유자 | 박기식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 345,000,000원 / 118,335,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 하남새마을금고 / 2,656,841,070원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.04 근저당권 · 하남새마을금고 · 채권최고액 3,380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 그러나 확인 포인트가 남는다
말소기준은 2024.01.04 하남새마을금고 근저당권입니다. 등기에는 공동담보목록 제2024-16호가 기재되어 있고 채권최고액은 3,380,000,000원입니다. 이후 2025년에 등기된 국세·지방세 압류 4건과 임의경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 점유·임차 관계 — 확인된 임차인 0명, 현장 확인은 필요
권리분석 자료상 확인된 임차인은 0명이고, 배당 시뮬레이션에도 임차보증금 인수액은 반영되어 있지 않습니다. 따라서 현재 자료만으로 계산되는 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 시세 할인율은 알 수 없다
현재 최저가는 118,335,000원, 감정가는 345,000,000원으로 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 4회 유찰 시 82,834,500원, 5회 유찰 시 57,984,150원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 118,335,000원 | 115,878,310원 | 3,264,121,690원 |
| 4회 유찰 시 | 82,834,500원 | 80,943,479원 | 3,299,056,521원 |
| 5회 유찰 시 | 57,984,150원 | 56,540,435원 | 3,323,459,565원 |
중요한 점은 위 미배당액이 매수인 인수액이 아니라는 것입니다. 현재 자료의 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 매각가가 낮아질수록 하남새마을금고 측의 미회수 채권이 커지는 구조일 뿐입니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,335,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,456,690원 |
| 1. 근저당 · 하남새마을금고 | 3,380,000,000원 | 115,878,310원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 하남새마을금고에 115,878,310원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 3,264,121,690원입니다. 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 신천동 소재 소래초등학교 남측 인근으로, 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2023.11.23 준공, 철근콘크리트구조 7층 건물이며 위생·급배수·개별난방·옥내소화전·화재탐지·승강기설비가 있습니다.
- 용도. 2~3층은 오피스텔 4개호, 4~7층은 공동주택인 다세대주택 8개호입니다. 본건 5층 501호는 다세대 구간입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·특정용도제한지구·과밀억제권역·절대보호구역 등이며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 276.5㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형이며 공시지가는 2,555,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대 규모의 다세대 건물이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 실거래 자료가 없어 실제 매매 유동성과 적정가격은 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다는 비고의 구체적 내용을 반드시 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 부천세무서장·시흥세무서장 관련 국 압류와 부천시·시흥시 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 점유 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계 미상이고 현장 접근이 제한됐던 기록이 있으므로 실제 점유자를 재확인해야 합니다.
- 시세 조사. 감정가 대비 34.3%라는 할인율 대신 인근 신축·다세대 60.93㎡ 전후의 실제 거래가격과 매물을 직접 비교해야 합니다.
- 혼합용도 건물 확인. 같은 건물의 2~3층은 오피스텔, 4~7층은 다세대이므로 관리·주차·수요층 특성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 접근 상태 확인. 현장조사 당시 공동현관과 주차장 등의 접근·진입이 금지된 상태였던 만큼 현재 상태와 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 먼저 봐야 할 것은 확인되지 않은 부분이다
이 사건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 345,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 118,335,000원까지 내려왔고, 배당 모델상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실거래 시세가 없으므로 이 가격이 시장보다 싼지는 판단할 수 없습니다.
권리 구조도 말소기준 이후 권리가 소멸하는 기본 골격은 단순하지만, 국세·지방세 압류 4건, 토지 별도등기, 임대관계 미상, 현장 접근 제한이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “최저가가 낮으니 매력적”이 아니라, “인수 0원 추정은 긍정적이지만 시세·별도등기·점유 확인 전까지는 보수적으로 접근”입니다.
