대전지방법원 2025타경51547. 충남 당진시 읍내동 232-1 당진타워 2층 201호 근린시설입니다. 감정가는 514,000,000원이지만 5회 유찰 후 현재 최저매각가는 86,387,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 16.81% 수준이라 눈에 띄지만, 이 사건은 단순히 할인율만 보고 판단하기 어렵습니다. 등기에는 신탁관계가 남아 있고, 2025.07.24 공매공고도 부기되어 있으며, 감정자료에서는 건물 상당 호수가 공실 또는 휴업상태로 관찰됐습니다. 무엇보다 현황조사의 점유 기재가 403호·101호로 나타나 본건 201호와 일치하지 않는다는 점이 핵심 확인사항입니다.
권리의 기준점은 2019.06.13 설정된 채권최고액 10,000,000원의 근저당권입니다. 이 권리는 2024.11.21 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 그 뒤 당진시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 현재 소유 명의는 신탁관계에 있는 우리자산신탁주식회사로 확인되므로, 임대차나 점유관계를 판단할 때는 등기부만이 아니라 신탁원부까지 함께 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51547 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 2층 201호 |
| 도로명주소 | 충청남도 당진시 당진중앙2로 148 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하 3층 지상 7층 |
| 감정가 / 최저가 | 514,000,000원 / 86,387,000원 (5회 유찰) |
| 소유 명의 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 청구액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 공시지가 | 1,726,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 신탁은 별도 확인
말소기준권리는 2019.06.13 설정된 오성새마을금고 근저당권 10,000,000원입니다. 2024.11.21 이 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사 앞으로 채권최고액 10,000,000원의 근질권도 설정됐습니다. 2023.03.07과 2024.09.25 당진시 압류, 2025.07.21 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차관계 — 본건 201호와 기재 호수가 맞지 않는다
| 성명 | 점유 기재 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조호승 | 403호 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김영국 | 101호 전부 | 80,000,000원 | 6,500,000원 | 가능·미상 | 미상 |
현황조사에는 두 사람이 기재돼 있지만 점유부분은 각각 403호 전부, 101호 전부로, 경매 목적물인 201호와 일치하지 않습니다. 또한 조호승은 보증금과 전입신고일이 확인되지 않고, 김영국도 전입신고일이 확인되지 않습니다. 따라서 이 자료만으로 두 사람을 본건 201호의 대항력 있는 임차인이라고 단정해서도 안 되고, 반대로 본건에 임차인이 전혀 없다고 단정해서도 안 됩니다. 본건 201호의 실제 점유자와 전입·사업자등록·임대차계약 관계를 별도로 대조해야 합니다.
③ 가격 — 감정가의 16.81%, 그러나 실거래 시세가 없다
현재 최저매각가는 86,387,000원으로 감정가 514,000,000원의 16.81%입니다. 5회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭은 매우 큽니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않기 때문에, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론낼 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 86,387,000원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 60,470,899원 | 0원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 42,329,629원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 86,387,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,954,966원 |
| 1. 을구 12번 근저당권 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 74,432,034원 |
현재 회차 예상배당 계산상 채권총액 10,000,000원은 전액 배당되고 미배당은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 을구 12번 근저당권은 2024.11.21 엠씨아이대부주식회사로 이전돼 있습니다.
⑤ 공매·용도·건물 상태
- 공매공고. 2025.07.24 한국자산관리공사 공매공고가 부기돼 있습니다. 법원경매와 공매의 진행상태를 교차 확인해야 합니다.
- 용도 차이. 등기사항전부증명서상 용도는 휴게음식점이나 집합건축물대장상 용도는 의원으로 기재돼 있으며, 현재 공실입니다.
- 건물 상태. 외벽은 석재붙임·강화유리·드라이비트 마감 등이고 일부 파손, 바닥 타일도 일부 파손 상태로 관찰됐습니다.
- 설비. 승강기·화재탐지·지하주차장 설비가 있습니다.
- 임대관계. 감정자료상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진초교 북측 인근. 간선도로변에는 상업용건물·업무시설, 후면에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 수준입니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 2차선 포장도로가 통과합니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 1,726㎡, 지목 잡종지, 상업용 이용, 평지·부정형·중로한면입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 당진초등학교 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역에 해당합니다.
- 환금성. 상당 호수가 공실 또는 휴업상태로 목측됐고 본건도 공실로 기재돼 있어, 임대수요와 재매각 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 201호 실제 점유 확인. 현황조사 기재는 403호·101호로 본건과 맞지 않습니다. 본건 201호의 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 전입신고일이 확인되지 않은 점유 기재를 대항력 없음으로 단정하면 안 됩니다. 본건과 관계가 있다면 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
- 신탁원부 확인. 현재 소유 명의는 우리자산신탁주식회사입니다. 임대·처분권한과 수익자 관계를 신탁원부에서 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기와 법원경매 진행의 선후·중복 상태를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 등기상 휴게음식점과 집합건축물대장상 의원 기재가 달라 실제 사용 가능 용도와 인허가 조건을 확인해야 합니다.
- 공실·시설 상태 확인. 공실 및 일부 외벽·타일 파손이 관찰됐으므로 수선비와 공실기간을 반영해야 합니다.
- 시세·임대료 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정 낙찰가를 정하기 어렵습니다.
맺으며 — “16.81%”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 가장 강한 숫자는 감정가 514,000,000원 대비 최저가 86,387,000원, 즉 16.81%입니다. 하지만 그 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이미 5회 유찰됐고, 비교 가능한 실거래 시세가 없으며, 공실·휴업 호수가 많은 상업용 건물이고, 본건 201호와 맞지 않는 점유 기재까지 존재합니다. 여기에 신탁관계와 공매공고도 함께 확인해야 합니다.
등기상으로는 말소기준권리 이후 압류와 경매개시결정이 소멸하고 예상배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 점유관계와 대항력 미상 문제는 배당표와 별개의 리스크입니다. 따라서 이 물건은 “가격은 크게 내려왔지만, 권리·점유·사용성 확인이 끝나야 입찰가를 논할 수 있는 근린시설”로 보는 것이 맞습니다.
