대전지방법원 2025타경51547. 당진시 읍내동 232-1 당진타워 2층 201호 근린시설입니다. 감정가가 514,000,000원인데 현재 최저매각가는 86,387,000원, 감정가의 16.81%까지 낮아졌습니다. 그러나 가격 하락폭과 권리 안전성은 별개의 문제입니다. 말소기준권리는 2019.06.13. 오성새마을금고의 채권최고액 10,000,000원 근저당권이고, 이후 당진시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
반면 소유권은 2019.06.13. 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁됐고, 이후 명칭이 우리자산신탁주식회사로 변경됐습니다. 등기에는 신탁원부를 통해 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인해야 한다는 주의사항도 부기돼 있습니다. 여기에 2025.07.24. 한국자산관리공사 공매공고까지 존재하므로, 법원경매와 공매의 진행 관계를 입찰 전에 반드시 교차 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51547 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 2층 201호 |
| 도로명주소 | 충청남도 당진시 당진중앙2로 148 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도 · 공실 또는 휴업상태 |
| 소유자 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 514,000,000원 / 86,387,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 신탁은 별도 확인
말소기준은 2019.06.13. 을구 12번 오성새마을금고 근저당권 10,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2024.09.27. 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사 앞으로 채권최고액 10,000,000원의 근질권이 설정됐습니다. 2023.03.07. 및 2024.09.25. 당진시 압류와 2025.07.21. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 대상 201호와 조사된 다른 호수를 구분
| 조사된 사람 | 조사 부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조호승 | 403호 전부 | 미상 | 미상 | 미상 전입신고일 미상 | 미상 |
| 김영국 | 101호 전부 | 80,000,000원 | 6,500,000원 | 미상 전입신고일 미상 | 미상 |
현황조사에 등장하는 조호승은 403호 전부, 김영국은 101호 전부에 관한 조사로, 이 리포트의 표시 대상인 2층 201호와 호수가 다릅니다. 따라서 이 두 사람을 201호의 대항력 임차인으로 단정하거나 보증금을 201호의 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다. 특히 조호승은 전입신고일·보증금이 모두 미상이고 김영국도 전입신고일이 미상이므로, 조사된 각 호수에 대해서도 대항력 여부는 판정 불가입니다.
③ 가격 — 5회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 86,387,000원으로 감정가 514,000,000원의 16.81% 수준입니다. 이후 시나리오에서는 6회 유찰 시 60,470,899원, 7회 유찰 시 42,329,629원까지 내려가는 것으로 제시돼 있습니다.
그러나 동일 또는 유사 근린시설의 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 특히 공실 또는 휴업상태로 목측되고 건물 내·외부 일부가 파손된 상태이며, 등기사항전부증명서와 집합건축물대장의 용도까지 서로 다르므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,387,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,954,966원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 오성새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 74,432,034원 |
제시된 배당 계산에서는 채권총액 10,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 74,432,034원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 결과는 달라질 수 있습니다. 신청채권 40,000,000원은 각 회차 시나리오에서 지급액 0원으로 표시돼 있습니다.
⑤ 용도·현황 — 휴게음식점과 의원의 불일치
매각물건명세서 비고에는 이 물건의 등기사항전부증명서상 용도가 휴게음식점, 집합건축물대장상 용도가 의원으로 기재돼 있고 현재 공실이라고 되어 있습니다. 감정평가에서도 집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이며, 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는 휴업상태로 목측됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진초교 북측 인근. 간선도로변은 상업용건물·업무시설이 혼재하고, 후면은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 북서측 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층·지상 7층 건물이며 외벽과 바닥 일부가 파손된 상태입니다.
- 설비. 승강기·화재탐지·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 2차선 포장도로가 통과합니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 1,726.0㎡, 지목 잡종지·상업용 이용, 공시지가 1,726,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·하수처리구역에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 우리자산신탁주식회사 명의 신탁재산이므로 신탁 목적·수익자·처분 조항을 원문으로 확인하세요.
- 공매 병행 확인. 2025.07.24. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 현재 진행 관계를 확인하세요.
- 201호 점유 재확인. 현황조사에 나온 사람은 403호와 101호 관련입니다. 201호 자체의 실제 점유·사용 상태를 현장에서 별도로 확인하세요.
- 용도 원본 대조. 등기상 휴게음식점, 집합건축물대장상 의원이라는 차이가 있으므로 실제 사용·인허가 가능성을 확인하세요.
- 공실·파손 상태. 공실 또는 휴업상태와 외벽·바닥 일부 파손이 보고돼 있으므로 내부 수리 범위를 확인하세요.
- 5회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 가격만 낮아진 것이므로 상권·공실·환금성·용도·권리확인 부담을 함께 점검하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 최종 확인하세요.
맺으며 — “17% 가격”보다 먼저 볼 것은 복합 확인사항
이 물건의 첫인상은 강합니다. 감정가 514,000,000원이 5회 유찰 끝에 86,387,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 실거래 시세가 없으므로 이 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 결론내릴 수 없습니다. 오히려 신탁재산, 공매공고 존재, 등기와 건축물대장의 용도 불일치, 공실 또는 휴업상태, 일부 파손, 그리고 5회 유찰이라는 요소를 함께 봐야 합니다.
말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 제시된 배당표상 매수인 인수액도 0원이지만, 이 물건은 단순히 “권리 깨끗한 초저가 물건”으로 볼 유형은 아닙니다. 가격은 크게 내려왔지만, 활용 가능성과 신탁·공매 관계를 확인한 뒤에야 그 가격의 의미를 판단할 수 있는 근린시설입니다.
