176,473,000원
대전지방법원 2025타경51547. 당진시 읍내동 당진타워 4층 402호 근린시설입니다. 감정가 1,050,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 176,473,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 감정평가상 건물의 여러 호수가 공실 또는 휴업상태로 목측됐고 본건 비고도 공실입니다. 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균으로 손쉽게 가격을 검증하기 어려운 만큼, 감정가 대비 할인율 자체를 시세 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
등기상 말소기준은 2019.06.13. 설정된 풍납동새마을금고 근저당권 10,000,000원입니다. 이후 당진시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 같은 날 이후 신탁등기가 존재하며 현재 등기상 수탁자는 우리자산신탁주식회사입니다. 신탁등기에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인해야 한다는 주의사항도 부기돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51547 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 4층402호 |
| 용도 | 근린시설 · 집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도 |
| 현재 상태 | 공실 |
| 등기상 소유자 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 1,050,000,000원 / 176,473,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 신탁원부는 별도 확인
말소기준은 2019.06.13. 풍납동새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.11.21. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 엠씨아이대부주식회사가 2025.07.21. 임의경매를 신청했습니다. 2022.04.25. 및 2024.09.25. 당진시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 본건 402호와 조사된 호수가 다르다
현황조사에는 실제 임차인으로 분류된 사람이 2명 등장하지만, 점유 부분은 각각 403호 전부와 101호 전부로 기재돼 있어 본건 402호와 일치하지 않습니다. 본건 비고는 공실로 기재돼 있습니다. 따라서 이 2명을 곧바로 402호의 대항력 있는 임차인으로 볼 수 없습니다. 동시에 전입신고일 등 핵심 정보가 확인되지 않아 법적 관계를 단정해서도 안 됩니다.
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조호승 | 403호 전부 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 |
| 김영국 | 101호 전부 | 80,000,000원 | 6,500,000원 | 대항력 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 |
③ 가격 판단 — 감정가의 16.81%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가 176,473,000원은 감정가 1,050,000,000원의 16.81%입니다. 그러나 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 큰 유찰폭만 보고 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 오히려 5회 유찰 자체가 시장의 반복적인 가격 거절을 보여주는 신호로 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 등록채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 176,473,000원 | 16.81% | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 123,531,099원 | 11.76% | 0원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 86,471,769원 | 8.24% | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 176,473,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,270,622원 |
| 2. 근저당권 · 풍납동새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 163,202,378원 |
현재 시뮬레이션은 말소기준 근저당권 10,000,000원이 전액 배당되고 등록채권 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 당진초교 북측 인근. 간선도로변에는 상업용건물·업무시설이 혼재하고, 후면에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 북서측 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 수준입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 3층·지상 7층 건물이며 외벽과 바닥 일부가 파손된 상태로 평가됐습니다.
- 설비. 승강기·화재탐지·지하주차장 설비가 있습니다.
- 이용 상태. 근린생활시설 등의 용도이며 여러 호수가 공실 또는 휴업상태로 목측됐습니다. 본건 비고 역시 공실입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 잡종지, 상업용 이용이며 공시지가는 1,726,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·당진초등학교 상대보호구역·역사문화환경보존지역·하수처리구역에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 등기상 수탁자는 우리자산신탁주식회사입니다. 신탁 목적·수익자· 관리 및 처분 조항을 원문으로 확인하세요.
- 402호 점유 재확인. 현황조사의 조호승은 403호, 김영국은 101호로 조사돼 본건과 호수가 다릅니다. 본건 공실 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 두 사람 모두 전입신고일이 확인되지 않았고 조호승은 보증금도 확인되지 않아 대항력 여부는 미상입니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와의 진행 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 근린시설의 실제 임대수익·공실률·주변 매매사례를 별도로 검증해야 합니다.
- 건물 상태. 외벽과 바닥 일부 파손이 평가돼 있으므로 수선비 부담을 현장에서 확인하세요.
- 신청채권 구조. 청구액 40,000,000원과 시뮬레이션상 신청채권자 배당 0원의 관계를 배당요구·채권원인 서류에서 확인하세요.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 “왜 5번 외면받았나”를 먼저 보라
현재 최저가는 176,473,000원으로 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 하지만 근린시설은 아파트처럼 감정가 할인율이 곧 시세 할인율이 아닙니다. 더구나 이 물건은 5회 유찰됐고, 공실 상태와 일부 파손, 신탁등기, 공매공고가 함께 존재합니다. 현황조사의 임차인 2명도 점유 호수가 403호와 101호로 본건 402호와 다르며 대항력 판단에 필요한 전입일 역시 확인되지 않았습니다.
배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 실제 입찰 판단의 핵심은 신탁원부·402호 점유·공매 진행·신청채권 구조·현장 공실 상태를 원본으로 대조하는 것입니다. 이 확인이 끝나기 전에는 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내리기 어렵습니다. 할인율은 크지만, 확인해야 할 이유도 많은 물건입니다.
