대전지방법원 2025타경51547. 당진시 읍내동 당진타워 4층 402호 근린시설입니다. 감정가는 1,050,000,000원인데 다섯 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 176,473,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2019년 6월 13일 설정된 풍납동새마을금고 근저당권 10,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024년 11월 21일 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 엠씨아이대부주식회사가 경매개시결정의 채권자로 기재되어 있습니다.

말소기준 이후의 당진시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 배당 시나리오 역시 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다. 다만 이 물건은 권리표만 보고 바로 “안전”으로 결론내리기 어렵습니다. 같은 날 말소기준 근저당권 접수 이후 신탁등기가 이뤄졌고, 현재 수탁자는 우리자산신탁주식회사입니다. 등기에도 임대차 등 법률행위 확인 시 신탁원부의 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항 등을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁원부 확인이 핵심

2019년 6월 13일 풍납동새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 접수됐고, 이후 명칭이 우리자산신탁주식회사로 변경됐습니다. 2022년과 2024년 당진시 압류, 2025년 경매개시결정은 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차·점유 관계 — 목적물 402호와 호수 불일치

현황조사에는 실제 임차인으로 볼 수 있는 사람이 2명 기재돼 있습니다. 그러나 조사 부분은 각각 403호 전부와 101호 전부로, 경매 목적물인 402호와 일치하지 않습니다. 동시에 매각물건명세서 비고에는 “공실임”이라고 기재돼 있습니다. 따라서 위 두 사람을 곧바로 402호 임차인으로 단정해서도 안 되고, 반대로 공실이라는 한 줄만으로 점유 위험을 완전히 배제해서도 안 됩니다.

③ 가격 — 5회 유찰은 ‘싼 시세’의 증거가 아니다

감정가 1,050,000,000원에서 현재 최저매각가 176,473,000원까지 내려와 감정가의 16.81% 수준입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 123,531,099원, 7회 유찰 시 86,471,769원으로 제시돼 있습니다.

하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 176,473,000원이 시장가격보다 싸다거나 가격 메리트가 확실하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 감정평가상 집합건축물대장 용도는 근린생활시설 등이며, 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는 휴업상태로 목측됐습니다. 다회 유찰과 상업용 집합건물의 공실 상태는 오히려 환금성·임대수요를 보수적으로 확인해야 한다는 신호입니다.

④ 예상배당표 (매각가 176,473,000원 가정)

예상배당은 집행비용 3,270,622원과 말소기준 근저당권 10,000,000원을 배당한 뒤 163,202,378원이 잔여하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

한편 등기상 말소기준 근저당권은 2024년 11월 21일 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 이 회사가 경매개시결정의 채권자로 기재돼 있습니다. 청구금액은 40,000,000원인데, 회차 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시돼 있습니다. 예상배당표의 근저당권자 명칭 및 신청채권자의 실제 배당관계는 원본 배당요구·채권계산서와 대조할 필요가 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 당진초교 북측 인근으로, 간선도로변에는 상업용건물과 업무시설이 혼재하고 도로 후면에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 북서측 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층·지상 7층 건물이며 승강기·화재탐지·지하주차장 설비가 있습니다. 외벽 및 일부 바닥은 파손된 상태로 조사됐습니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이며, 감정요항에는 기호 5를 제외한 나머지 호수가 공실 또는 휴업상태로 목측됐다고 기재돼 있습니다. 매각물건명세서 비고도 공실로 기재돼 있습니다.
• 토지. 대지권 목적 토지는 1,726.0㎡, 잡종지·상업용 이용이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,726,000원/㎡입니다.
• 도로·규제. 북서측으로 왕복 2차선 포장도로가 통과하며 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·하수처리구역 관련 사항이 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 402호 점유 원문 확인. 현황조사에 나온 조호승은 403호, 김영국은 101호로 기재돼 있습니다. 목적물 402호와의 연결 여부를 현황조사서 원문에서 확인해야 합니다.
• 대항력 단정 금지. 두 점유자 모두 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 특히 조호승은 보증금도 미상이라 대항력 가능·미상 상태로 봐야 합니다.
• 신탁원부 확인. 현재 수탁자는 우리자산신탁주식회사입니다. 임대차 권원과 신탁재산의 관리·처분 조건을 신탁원부에서 확인해야 합니다.
• 공매 진행 교차 확인. 2025.07.24. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재합니다. 법원경매와 공매 진행상태를 함께 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 16.81%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 실제 임대료·공실률·관리비·매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 상태 확인. 감정평가에는 외벽과 일부 타일 파손 상태가 기재돼 있습니다. 실제 전유부분 및 공용부분 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 배당관계 원본 대조. 말소기준 근저당권의 이전과 경매신청채권자 청구액·배당 시나리오 사이에 확인할 부분이 있으므로 채권계산서와 배당요구 관계를 원본에서 대조해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 확인할 것이 많다”

이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 1,050,000,000원에서 5회 유찰돼 176,473,000원, 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 등기와 현재 배당 시나리오만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 가격이 많이 내려왔다는 사실과 안전하게 싸게 산다는 사실은 다릅니다. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가의 시장가격 메리트를 검증할 수 없고, 목적물 402호와 서로 다른 403호·101호 점유기록, 전입일 미상, 신탁부동산, 공매공고까지 겹칩니다. 근린시설이라는 용도와 다회 유찰·공실 상태도 환금성을 보수적으로 보게 만드는 요소입니다. 결론은 가격보다 권원 확인이 먼저입니다. 점유관계와 신탁원부, 공매 진행을 원본으로 정리한 뒤에야 176,473,000원의 의미를 판단할 수 있습니다.