💰 42,017,000원 📉 감정가 16.81% 🔁 5회 유찰 ⚠️ 공매공고·신탁 확인
대전지방법원 2025타경51547. 당진시 읍내동 당진타워 5층 502호의 근린시설입니다. 감정가는 250,000,000원이지만 현재 최저매각가는 42,017,000원으로, 5회 유찰 끝에 감정가의 16.81% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 이 사건은 단순히 “많이 떨어졌으니 싸다”라고 결론 내릴 수 없습니다. 별도의 실거래 시세 자료가 없고, 건물 감정에서도 기호 5를 제외한 나머지 호수가 공실 또는 휴업상태로 목측됐으며, 외벽·바닥 일부 파손까지 확인됐기 때문입니다.
권리의 출발점은 2019.06.13. 설정된 풍납동새마을금고 근저당권 10,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.11.21. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 엠씨아이대부주식회사가 2025.07.21. 임의경매를 신청했습니다. 이후 당진시 압류 두 건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 현재 소유자는 국제자산신탁주식회사에서 명칭이 변경된 우리자산신탁주식회사이며, 등기에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부 확인 필요라는 주의사항이 부기돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51547 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 5층 502호 |
| 도로명 | 충청남도 당진시 당진중앙2로 148 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 이용상태 | 집합건축물대장상 근린생활시설 등 · 매각물건명세서 비고상 공실 |
| 소유자 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 42,017,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁·공매를 같이 봐야 한다
2019.06.13. 풍납동새마을금고의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 권리는 2024.11.21. 엠씨아이대부주식회사로 확정채권양도에 따라 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근질권도 설정됐습니다. 말소기준 이후의 당진시 압류와 2025.07.21. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 점유·임차 확인 — 본 호수는 공실, 현황조사 정보는 호수를 구분해서 봐야 한다
매각물건명세서 비고에는 본 물건이 “공실임”으로 기재돼 있습니다. 한편 현황조사에는 조호승과 김영국이 확인되지만 점유 부분은 각각 403호 전부, 101호 전부로 적혀 있습니다. 따라서 이 두 사람을 502호의 직접 임차인으로 단정할 수 없습니다. 다만 현황조사상 점유정보 자체의 전입일·확정일자 등이 불분명하므로 사건 전체의 점유관계 원본 대조는 필요합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조호승 | 403호 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영국 | 101호 전부 | 80,000,000원 | 6,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 조호승은 보증금도 미상입니다. 다만 표에 기재된 점유 호수는 502호가 아니라 403호·101호입니다.
③ 가격 — 5회 유찰은 ‘싸다’가 아니라 ‘왜 안 팔렸나’를 먼저 묻는 구간
현재 최저매각가는 42,017,000원으로 감정가 250,000,000원의 16.81%입니다. 6회 유찰 시 시나리오는 29,411,899원, 7회 유찰 시에는 20,588,329원입니다. 그러나 실거래 시세가 별도로 제시되지 않아 이 금액이 시장가격 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 배당표상 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 42,017,000원 | 0원 | 30,860,694원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 29,411,899원 | 0원 | 18,482,485원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 20,588,329원 | 0원 | 9,817,739원 |
④ 예상배당표 (매각가 42,017,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,156,306원 |
| 1. 을구 12번 근저당권 · 풍납동새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,860,694원 |
배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 1,156,306원, 근저당권 10,000,000원이 배당되고 30,860,694원이 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진초교 북측 인근. 간선도로변에는 상업용건물·업무시설, 후면에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입 가능. 북서측 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 3층·지상 7층. 승강기·화재탐지·지하주차장 설비가 있습니다.
- 상태. 외벽 석재붙임·강화유리·드라이비트 마감 중 일부가 파손돼 있고, 바닥 타일도 일부 파손된 상태로 조사됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이며, 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는 휴업상태로 목측됐습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 2차선 포장도로가 통과합니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 1,726㎡, 잡종지·상업용 이용, 공시지가 1,726,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 당진초등학교 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원본 확인. 임대차·관리·처분 권한과 수익자 관련 조항을 등기부만으로 판단하지 말고 신탁원부와 함께 대조해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2025.07.24. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 현재 진행상태를 확인해야 합니다.
- 502호 점유 재확인. 명세서상 공실이나 현황조사에는 403호·101호 점유자가 기재돼 있습니다. 호수별 점유현황을 원본에서 분리 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 현황조사상 두 점유자의 전입신고일이 미상이고, 조호승은 보증금도 미상입니다. 대항력은 가능·미상 상태로 보수적으로 봐야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 16.81%라는 할인율만으로 적정가를 판단하지 말고 주변 근린시설의 거래가·임대료·공실률을 확인해야 합니다.
- 건물 상태 현장 확인. 외벽과 바닥 일부 파손이 조사됐고 다수 호실이 공실·휴업 상태로 목측됐습니다. 실제 수선비와 상권 활력을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “많이 떨어졌다”와 “살 만하다”는 다른 말이다
이 물건의 숫자만 보면 강렬합니다. 250,000,000원짜리 감정가가 5회 유찰 끝에 42,017,000원, 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 시세가 없기 때문에 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없습니다. 오히려 근린시설이라는 용도, 공실 상태, 건물 일부 파손, 5회 유찰이라는 시장 반응을 함께 봐야 합니다.
권리 쪽도 표면상으로는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원이지만, 신탁회사 명의·신탁원부 주의사항·공매공고가 동시에 존재합니다. 현황조사에 기재된 점유자도 502호가 아니라 403호와 101호이므로 본 호수의 실제 점유를 별도로 확정해야 합니다. 결론은 가격은 매우 낮아졌지만, 권리·절차·환금성 확인이 끝난 뒤에야 그 가격의 의미를 판단할 수 있는 물건입니다.
