대전지방법원 2025타경51547. 당진시 읍내동 당진타워 5층 502호의 근린시설 경매입니다. 감정가는 250,000,000원이지만 5회 유찰을 거치면서 현재 최저매각가는 42,017,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 17% 구간이어서 강한 할인처럼 보이지만, 이 사건은 최저가 자체보다 권리·점유·환금성 확인이 더 중요한 유형입니다.

말소기준은 2019.06.13. 설정된 풍납동새마을금고의 근저당권 채권최고액 10,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.11.21. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근질권 설정도 확인됩니다. 이후 당진시 압류, 경매개시결정 등은 말소기준 이후 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 정리돼 있습니다.

다만 현재 소유자는 우리자산신탁주식회사이고, 등기에는 신탁 부동산의 임대차 등 법률행위에 관해 신탁원부의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 함께 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있습니다. 여기에 한국자산관리공사의 공매공고 부기등기도 있어 법원경매와 공매 진행 관계를 교차 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당

2011년 설정됐던 1,140,000,000원 근저당권과 관련 질권들은 이미 말소됐고, 2018년 금모래신용협동조합의 100,000,000원 근저당도 2019.06.13. 해지됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 같은 날 설정된 풍납동새마을금고 10,000,000원 근저당입니다.

② 점유·임차인 — 본건 502호와 기재 호수가 다르다

현황조사에는 임차인으로 기재된 사람이 2명 있으나, 점유부분은 각각 403호 전부와 101호 전부로 기재돼 있어 본건 502호와 일치하지 않습니다. 동시에 매각물건명세서 비고에는 공실임이라고 기재돼 있습니다. 따라서 아래 2명을 곧바로 502호의 대항력 임차인으로 단정해서는 안 됩니다.

③ 가격 — 감정가의 17%라도 시세 할인으로 단정 금지

현재 최저매각가는 42,017,000원으로 감정가 250,000,000원의 약 17% 구간입니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 42,017,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 기준이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’, ‘가격 메리트가 크다’고 판단하는 것은 금물입니다.

감정평가 현황을 보면 당진초교 북측 인근으로 간선도로변에는 상업용건물·업무시설이 혼재하고, 후면에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 섞여 있습니다. 다만 집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이고, 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는 휴업 상태로 목측됐습니다. 상업용 부동산의 환금성은 실제 영업수요·임대수요와 직결되므로 다회 유찰 자체가 중요한 경고신호입니다.

④ 예상배당표 (매각가 42,017,000원 가정)

당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원이고 근저당 채권 10,000,000원은 전액 배당됩니다. 한편 시나리오에는 신청채권 40,000,000원에 대한 신청채권자 배당액이 0원으로 기재돼 있으므로, 실제 배당관계는 근저당권 이전 및 신청채권 관계를 포함해 원본 배당요구·채권계산서와 대조할 필요가 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 당진초교 북측 인근. 간선도로변에는 상업용건물·업무시설이 혼재하고, 도로 후면에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 수준입니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이며, 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는 휴업 상태로 목측됐습니다.
• 건물상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층·지상 7층 건물로, 외벽 일부와 바닥 타일 일부가 파손된 상태로 조사됐습니다.
• 설비. 승강기·화재탐지·지하주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 북서측으로 왕복 2차선 포장도로가 통과합니다.
• 토지. 용도지역은 제2종일반주거지역, 지목은 잡종지, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 1,726,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·하수처리구역에 해당합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 원문 확인. 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분 조항, 임대차 권한을 반드시 대조해야 합니다.
• 공매 진행 교차 확인. 2025.07.24. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매 절차의 현재 관계를 확인해야 합니다.
• 502호 점유 재확인. 공실 기재와 별도로 현황조사 임차인 2명의 점유부분은 403호·101호로 적혀 있습니다. 본건 502호와의 관련성을 원본에서 확인해야 합니다.
• 대항력 단정 금지. 두 임차인의 전입신고일이 미상이고 조호승은 보증금도 미상입니다. 대항력은 ‘가능·미상’ 단계로 보고 확정일자·전입·점유·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 상가 환금성 확인. 실거래 시세 자료가 없고 다수 호수가 공실·휴업 상태로 목측됐으므로 주변 임대료·공실률·영업수요를 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 상태 확인. 외벽 및 바닥 일부 파손이 조사됐으므로 수선 범위와 비용을 현장 확인해야 합니다.
• 배당관계 대조. 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전된 내역과 신청채권 40,000,000원, 시나리오상 신청채권자 배당 0원의 관계를 원본 채권계산서와 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 17%”보다 중요한 것

이 물건의 가장 강한 숫자는 42,017,000원입니다. 감정가 250,000,000원에서 5회 유찰된 결과라 시각적으로는 매우 낮아 보입니다. 그러나 최근 실거래 시세가 없으므로 이 금액이 시장가보다 저렴하다는 근거는 없습니다. 근린시설이고, 건물 내 다수 호수가 공실 또는 휴업 상태로 목측됐으며, 이미 5회 유찰됐다는 사실은 환금성 검토를 우선해야 한다는 신호입니다.

권리 계산만 보면 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 신탁원부, 공매공고, 본건과 일치하지 않는 임차인 점유 호수, 미상인 전입일·보증금, 근저당권 이전과 신청채권 배당관계까지 확인 과제가 남아 있습니다. 결론은 “가격이 낮다”가 아니라 “낮은 이유를 확인해야 한다”입니다. 시세·점유·신탁·공매 관계가 정리되기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 입찰 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.