대전지방법원 2025타경51547. 당진시 읍내동 당진타워 6층604호의 근린시설입니다. 감정가는 127,000,000원이지만 5회 유찰을 거치며 현재 최저매각가는 21,344,000원까지 하락했습니다. 등기상 말소기준권리는 2019.06.13 오성새마을금고 근저당권 10,000,000원입니다. 이 근저당은 이후 서울송파새마을금고로 명칭이 변경됐고 2024.09.27 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐습니다. 이후 당진시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 물건은 단순히 “최저가가 감정가의 일부까지 떨어졌다”는 사실만으로 접근하면 안 됩니다. 현재 등기 명의는 우리자산신탁주식회사이고, 신탁주의사항에는 부동산 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다. 여기에 2025.07.23 한국자산관리공사 공매공고 관련 부기까지 있어 경매와 공매의 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51547 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 6층604호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 현재 소유 명의 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 21,344,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발급 | 대전지방법원 당진등기소 · 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.06.13 근저당
말소기준권리는 을구 12번 오성새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이고 채무자는 주영희입니다. 이후 2023.03.07 당진시 압류, 2024.09.25 당진시 압류, 2025.07.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 한편 갑구 7번의 2019.06.13 신탁은 현재 우리자산신탁주식회사 명의로 이어지고 있어 신탁원부 확인이 입찰 전 핵심 절차입니다.
② 임차·점유 — 본건 호수와 조사 기재 호수가 다르다
매각물건명세서 비고에는 공실로 기재돼 있습니다. 반면 현황조사에는 아래 점유 관련 내용이 존재하지만, 기재된 점유 부분은 각각 403호 전부와 101호 전부로 본건 604호와 일치하지 않습니다. 따라서 이를 곧바로 본건 604호의 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 다만 전입신고일·확정일자 등이 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부는 미상이며, 본건 실제 점유와 자료의 호수 관계를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
| 성명 | 조사 점유부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조호승 | 403호 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김영국 | 101호 전부 | 80,000,000원 | 6,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 21,344,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 784,192원 |
| 2. 근저당 · 오성새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,559,808원 |
현재 최저매각가 21,344,000원을 가정하면 근저당 채권최고액 10,000,000원은 전액 배당되고 소유자 교부 잔여액은 10,559,808원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 급락했지만 환금성 신호도 강하다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 21,344,000원 | 0원 | 10,559,808원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 14,940,799원 | 0원 | 4,271,865원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 10,458,559원 | 129,695원 | 0원 |
감정가 127,000,000원에서 현재 21,344,000원까지 내려왔다는 사실은 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 가격이 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 5회 유찰 자체가 이 근린시설의 수요·환금성에 대한 강한 경고 신호입니다. 가격 하락폭만으로 등급을 높게 볼 수 없는 이유입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진초교 북측 인근. 간선도로변에는 상업용건물과 업무시설, 후면에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 수준입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이며, 일부 호수를 제외한 나머지 호수는 공실 또는 휴업상태로 목측됐습니다. 본건 비고에도 공실로 기재돼 있습니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하3층·지상7층 건물이며 외벽 일부와 바닥 타일 일부가 파손된 상태로 조사됐습니다.
- 설비. 승강기·화재탐지·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 2차선 포장도로가 통과합니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 1,726.0㎡, 지목 잡종지, 상업용 이용, 공시지가 1,726,000원/㎡이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·하수처리구역에 해당합니다.
- 임대관계. 감정평가 조사상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 수탁자 명의가 우리자산신탁주식회사이고 신탁주의사항이 등기돼 있으므로 신탁 목적·수익자·처분권한과 임대차 관련 조항을 확인해야 합니다.
- 공매 교차확인. 한국자산관리공사 공매공고가 존재하므로 현재 공매 진행 여부와 법원경매 절차의 관계를 확인해야 합니다.
- 본건 604호 점유 확인. 조사상 조호승은 403호, 김영국은 101호로 기재돼 있습니다. 본건 604호의 실제 점유자와 임대차 관계를 현장·명세서·현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 조사 점유자의 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제 여부는 미상입니다.
- 가격 비교자료 확보. 최근 실거래 자료가 없어 21,344,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 근린시설 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실·휴업 원인 점검. 건물 내 다수 호수가 공실 또는 휴업상태로 목측된 만큼 상권·관리상태·공용관리비·재임대 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 중요한 확인사항
이 물건은 감정가 127,000,000원에서 5회 유찰되어 21,344,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 명확하고 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다. 그러나 그 숫자만으로 안전하거나 싸다고 결론내리기에는 확인할 요소가 많습니다. 현재 명의는 신탁회사이고 신탁원부 확인이 필요하며, 한국자산관리공사 공매공고가 존재합니다. 또 현황조사 임차자료의 점유 호수가 본건 604호와 일치하지 않아 실제 점유관계와 대항력 여부를 다시 확인해야 합니다. 최근 실거래 시세가 없는 상태에서 5회 유찰됐다는 점도 환금성 측면에서는 가볍게 볼 수 없습니다. 등기 말소 구조는 비교적 단순하지만, 실사와 절차 확인은 반드시 필요한 근린시설입니다.
