대전지방법원 2025타경51547. 충남 당진시 읍내동 당진타워 6층 604호의 근린시설입니다. 감정가 127,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 21,344,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 놓고 보면 감정가의 16.81%입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 할인율 자체보다 신탁·공매·임차정보가 서로 어떻게 연결되는지 확인하는 것입니다.
말소기준권리는 2019.06.13. 접수된 을구 12번 오성새마을금고 근저당권 10,000,000원입니다. 같은 날 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 뒤이어 접수됐고, 이후 명칭이 우리자산신탁주식회사로 변경돼 현재 소유자로 표시됩니다. 말소기준 뒤에는 당진시 압류 2건, 엠씨아이대부주식회사의 임의경매개시결정이 있으며 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 을구 12번 근저당은 2024.11.21. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51547 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 6층 604호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하 3층 / 지상 7층 · 승강기·화재탐지·지하주차장 설비 |
| 소유자 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 21,344,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁·공매를 함께 봐야 한다
말소기준인 을구 12번 근저당은 2019.06.13. 접수번호 22537이고, 같은 날 국제자산신탁주식회사의 신탁등기는 접수번호 22544입니다. 즉 제공된 등기 순서상 근저당이 신탁등기보다 먼저 접수돼 있습니다. 이 근저당은 2024.11.21. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사 앞으로 채권최고액 10,000,000원의 근질권도 설정됐습니다.
갑구에는 2023.03.07.과 2024.09.25. 당진시 압류가 있고, 2025.07.21. 엠씨아이대부주식회사의 임의경매개시결정이 접수됐습니다. 이들은 모두 말소기준 뒤 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 신탁등기에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 부기돼 있어 입찰 전 신탁원부 확인을 생략하기 어렵습니다.
② 임차·점유 — 604호는 공실, 임차내역은 다른 호수로 표시
매각물건명세서 비고에는 공실임으로 기재돼 있습니다. 한편 현황조사에 나타난 임차내역은 조호승의 403호 전부, 김영국의 101호 전부로 각각 표시돼 있어 604호 점유관계와는 호수가 일치하지 않습니다. 따라서 아래 임차내역을 604호의 직접 임차인으로 단정해서는 안 되며, 목적물별 현황조사·매각물건명세서를 원본에서 다시 연결 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유 표시 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조호승 | 403호 전부 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영국 | 101호 전부 | 80,000,000원 | 6,500,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
두 사람 모두 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 조호승은 보증금도 확인되지 않았고, 김영국은 보증금 80,000,000원·차임 6,500,000원으로 조사됐지만 전입일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 有로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다. 다만 두 임차내역의 점유 호수가 각각 403호와 101호이므로, 604호에 그대로 인수위험을 적용해서도 안 됩니다.
③ 가격 — 감정가의 16.81%, 그러나 시세 가점은 금물
현재 최저매각가는 21,344,000원으로 감정가 127,000,000원의 16.81%입니다. 6회 유찰 시 시나리오는 14,940,799원, 7회 유찰 시 10,458,559원입니다. 다만 동일 물건이나 유사 근린시설의 최신 실거래 비교값이 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설입니다. 감정평가상 당진타워는 기호 5를 제외한 나머지 호수가 공실 또는 휴업 상태로 목측됐고, 외벽·바닥 일부에는 파손도 확인됐습니다. 5회 유찰이라는 결과 자체도 현재 가격에서 환금성과 실사용 수요를 별도로 검토해야 한다는 신호로 볼 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,344,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.7% 추정) | - | 784,192원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 오성새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,559,808원 |
현재 회차 계산에서는 을구 12번 근저당 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고 10,559,808원이 잔여하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 을구 12번 근저당은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전된 등기가 존재합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 권리 인수는 0원으로 계산
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 21,344,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 10,559,808원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 14,940,799원 | 10,000,000원 | 0원 | 4,271,865원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 10,458,559원 | 9,870,305원 | 129,695원 | 0원 | 0원 |
7회 유찰 시 매각가가 10,458,559원까지 내려가면 배당 계산상 근저당에 9,870,305원이 배당되고 129,695원이 미배당됩니다. 그럼에도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 앞서 본 임차정보가 604호와 직접 연결되는지에 대한 확인은 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진초교 북측 인근입니다. 간선도로변에는 상업용건물·업무시설이 혼재하고, 후면에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이며, 감정평가 당시 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는 휴업 상태로 목측됐습니다. 604호 비고도 공실로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 외벽은 석재붙임·강화유리·드라이비트 마감 등이며 일부 파손, 바닥도 타일마감 일부 파손 상태로 조사됐습니다.
- 도로·토지. 북서측으로 왕복 2차선 포장도로가 통과합니다. 대지권 목적 토지는 1,726㎡, 잡종지·상업용 이용이며 공시지가는 1,726,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 당진초등학교 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역에 해당합니다.
- 환금성. 근린시설이면서 5회 유찰됐고 건물 내 다수 호수가 공실 또는 휴업 상태로 조사돼, 주거용 물건처럼 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항, 임대차 권한을 반드시 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2025.07.24. 한국자산관리공사 공매공고가 부기돼 있으므로 법원경매와 공매의 현재 진행상태를 함께 대조해야 합니다.
- 604호 점유관계 재확인. 매각물건명세서에는 공실로 기재됐지만 현황조사 임차내역은 403호·101호입니다. 각 조사내용이 어느 목적물에 연결되는지 원본에서 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 조호승·김영국 모두 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 ‘가능·미상’입니다. 김영국의 보증금 80,000,000원도 604호와 직접 연결되는지 확인이 필요합니다.
- 감정가 할인율에만 의존하지 않기. 최저가는 감정가의 16.81%지만 최근 실거래 비교 없이 이를 시세 대비 저가라고 단정할 근거는 없습니다.
- 건물·상가 상태 확인. 다수 호수 공실·휴업과 외벽·바닥 일부 파손이 조사됐으므로 현장 상태와 실제 사용 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “2천만원대”보다 중요한 것은 권리 연결 확인
127,000,000원 감정가가 5회 유찰돼 21,344,000원까지 떨어졌다는 숫자는 강렬합니다. 등기상 말소기준 이후 압류·경매개시결정은 소멸하고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 하지만 이 물건은 근린시설·신탁부동산·공매공고·5회 유찰이라는 조건이 겹쳐 있습니다.
특히 604호는 공실로 기재된 반면 현황조사 임차내역은 403호와 101호를 가리키고 있어, 임차내역을 그대로 604호에 적용하는 것도, 반대로 아무 임차위험이 없다고 단정하는 것도 성급합니다. 따라서 결론은 “가격은 크게 내려왔지만 권리와 처분절차 확인이 먼저”입니다. 신탁원부와 공매 진행상태, 604호의 목적물별 점유관계가 모두 맞아떨어진 뒤에야 21,344,000원의 의미를 평가할 수 있습니다.
