대전지방법원 2025타경51547. 당진시 읍내동 당진타워 3층 303호 근린시설입니다. 감정가는 129,000,000원이지만 다섯 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 21,680,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2019.06.13. 풍납동새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 10,000,000원입니다. 같은 날 이 근저당은 접수번호 22540으로 먼저 접수됐고, 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 접수번호 22547로 뒤이어 접수됐습니다.
이후 말소기준권리 뒤에 설정된 당진시 압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 현재 소유권은 수탁자인 우리자산신탁주식회사 명의이고, 등기에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재되어 있습니다. 따라서 이 물건은 단순히 “후순위 권리는 전부 소멸한다”는 한 문장만으로 끝내기보다 신탁원부와 매각조건 원문 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51547 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 3층 303호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하 3층 / 지상 7층 |
| 현재 소유자 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 21,680,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 청구액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 현황 | 공실 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 ‘신탁·공매 교차확인’이 핵심
말소기준권리는 2019.06.13. 설정된 풍납동새마을금고 근저당권입니다. 그 근저당권은 2024.11.21. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 2025.07.21. 엠씨아이대부주식회사가 임의경매개시결정을 받았으며, 그 뒤 2025.07.24.에는 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재합니다. 법원경매와 공매 진행상태가 서로 교차하는지 확인해야 합니다.
② 점유·임차 조사 — 본건은 공실, 조사된 임차 자료는 호수가 다르다
매각물건명세서 비고에는 “공실임”이라고 기재돼 있습니다. 한편 현황조사에는 아래 두 건의 점유·임차 자료가 확인되지만 조사 호수는 각각 403호와 101호로, 본건 303호와 일치하지 않습니다. 두 건 모두 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 조사 부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조호승 | 403호 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영국 | 101호 전부 | 80,000,000원 | 6,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 5회 유찰됐지만 시세 비교는 할 수 없다
현재 최저매각가는 21,680,000원으로 감정가 129,000,000원의 16.81%입니다. 숫자만 보면 감정가에서 크게 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않아 현재 가격이 실제 시장가보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 21,680,000원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 15,175,999원 | 0원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 10,623,199원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 21,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 790,240원 |
| 1. 을구 12번 근저당권 · 풍납동새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,889,760원 |
현재 최저가 21,680,000원 가정에서 집행비용 790,240원과 근저당권 10,000,000원이 배당되고 10,889,760원이 잔여하는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 신청채권자 엠씨아이대부주식회사의 청구액은 40,000,000원이고, 근저당권은 2024.11.21. 엠씨아이대부주식회사로 이전된 뒤 같은 날 근질권도 설정돼 있습니다. 따라서 실제 배당의 귀속과 채권관계는 근저당권 이전·질권 및 채권계산서 원문을 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진초교 북측 인근. 간선도로변에 상업용건물과 업무시설이 혼재하고, 도로 후면에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 수준입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이며, 감정 당시 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는 휴업 상태로 목측됐습니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 7층 건물로 승강기·화재탐지·지하주차장 설비가 있으나, 외벽 일부와 바닥 타일 일부는 파손된 상태입니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 2차선 포장도로가 통과합니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 1,726㎡, 상업용으로 이용 중이며 공시지가는 1,726,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부. 현재 소유자가 우리자산신탁주식회사이고 신탁 주의사항이 등기돼 있으므로, 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인하세요.
- 공매 교차확인. 2025.07.24. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재합니다. 법원경매와 공매의 현재 진행상태를 함께 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 매각물건명세서 비고는 공실이지만 현황조사 임차 자료는 101호와 403호입니다. 본건 303호의 실제 점유상태를 현장에서 확인하세요.
- 임차인 대항력 단정 금지. 조사된 두 점유자는 전입신고일이 확인되지 않았고, 조호승은 보증금도 확인되지 않아 대항력·우선변제 여부가 미상입니다.
- 환금성. 근린시설이고 이미 5회 유찰됐으며 감정 당시 다수 호실이 공실 또는 휴업 상태였습니다. 낙찰 후 재매각·임대 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 시설 상태. 외벽과 바닥 일부 파손이 확인돼 실제 내부상태와 수선 필요 범위를 확인하세요.
- 가격 판단. 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 왜 5번 유찰됐는지를 봐야 한다
이 물건의 가장 강한 숫자는 감정가 129,000,000원 대비 최저가 21,680,000원, 즉 16.81%입니다. 하지만 법원경매에서는 할인율 자체가 투자매력을 보장하지 않습니다. 이 물건은 근린시설이고, 감정 당시 다수 호실이 공실 또는 휴업 상태였으며, 건물 일부 파손도 확인됩니다. 이미 5회 유찰된 사실도 시장의 낮은 응찰 강도를 그대로 보여줍니다.
권리 쪽도 예상배당만 보면 매수인 인수액은 0원이지만, 현재 소유권이 신탁회사 명의이고 신탁원부 확인 주의사항이 있으며 공매공고까지 겹쳐 있습니다. 현황조사 임차 자료도 본건 303호가 아닌 101호·403호로 나타납니다. 따라서 결론은 “가격은 크게 내려왔지만 원본 확인이 많이 필요한 물건”입니다. 신탁원부, 공매 진행상태, 303호 실제 점유와 시설상태를 확인하기 전에는 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 확정하지 않는 편이 타당합니다.
