대전지방법원 2025타경51547. 충남 당진시 읍내동 당진타워 3층 303호의 근린시설입니다. 감정가 129,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 21,680,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2019.06.13 설정된 풍납동새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 10,000,000원이고, 이 권리는 2024.09.27 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐습니다. 이후 당진시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 물건은 최저가 숫자만 보고 접근하기 어렵습니다. 현재 등기상 소유자는 우리자산신탁주식회사이고, 신탁 등기에는 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부를 함께 확인할 필요가 있다는 주의사항이 부기돼 있습니다. 여기에 2025.07.23 한국자산관리공사 공매공고도 존재하므로, 법원경매와 공매의 진행관계를 반드시 교차 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51547 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 3층303호 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) |
| 현재 소유자 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 21,680,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발급일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당
말소기준은 2019.06.13 풍납동새마을금고의 채권최고액 10,000,000원 근저당권입니다. 2024.09.27 확정채권양도로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사 명의의 채권 근질권이 설정돼 있습니다. 이후 2023년·2024년 당진시 압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 본건은 공실, 타 호수 조사기록은 구분
매각물건명세서 비고에는 “공실임”으로 기재돼 있습니다. 현황조사에는 아래 두 사람이 나타나지만 조사 대상 호수가 각각 403호와 101호로, 본건 303호와 일치하지 않습니다. 따라서 아래 기록을 303호의 임차인으로 합산하거나 보증금 인수액으로 반영해서는 안 됩니다.
| 성명 | 조사 부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조호승 | 403호 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영국 | 101호 전부 | 80,000,000원 | 6,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조호승은 전입신고일·보증금이 확인되지 않고, 김영국도 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. 다만 두 기록 모두 본건 303호가 아닌 다른 호수 조사기록입니다.
③ 가격 — 감정가 17%지만 실거래 시세 확인은 불가
현재 최저매각가는 21,680,000원으로 감정가 129,000,000원의 16.81%입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없어, 감정가 대비 하락폭만으로 “시세보다 싸다”고 결론낼 수 없습니다. 특히 감정평가상 당진타워는 집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이고, 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는 휴업상태로 목측됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 790,240원 |
| 1. 을구 12번 근저당권 · 풍납동새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,889,760원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 근저당권 10,000,000원이 전액 배당되고 10,889,760원이 소유자 교부로 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 21,680,000원 | 10,000,000원 | 10,889,760원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 15,175,999원 | 10,000,000원 | 4,502,831원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 10,623,199원 | 10,000,000원 | 31,981원 | 0원 |
시뮬레이션상 7회 유찰 가격 10,623,199원까지 내려가도 10,000,000원 근저당은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 결과는 제공된 배당항목에 따른 계산이며, 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진초등학교 북측 인근. 간선도로변에는 상업용건물과 업무시설이, 후면에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 수준입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이며, 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는 휴업상태로 목측됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층·지상 7층 건물이며 일부 외벽과 바닥 타일에 파손이 관찰됐습니다.
- 설비. 승강기·화재탐지·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 잡종지, 상업용 이용, 공시지가 1,726,000원/㎡, 토지면적 1,726㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·당진초등학교 상대보호구역·역사문화환경보존지역·하수처리구역에 해당합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 소유가 우리자산신탁주식회사 명의이고 등기에도 임대차 등 법률행위 확인 시 신탁원부 확인 필요가 명시돼 있습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2025.07.23 한국자산관리공사 공매공고가 존재하므로 법원경매와 공매의 현재 진행상태를 함께 확인해야 합니다.
- 303호 점유 재확인. 매각물건명세서에는 공실로 기재돼 있지만 현장점유와 열쇠·출입상태를 다시 확인해야 합니다.
- 타 호수 임차자료 혼동 금지. 현황조사의 조호승은 403호, 김영국은 101호로 본건 303호와 다릅니다.
- 가격 판단. 감정가의 16.81%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 임대료·공실률·매매사례를 별도 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 감정평가에서 외벽과 바닥 일부 파손이 확인됐으므로 공용부와 전유부의 실제 보수 필요범위를 점검해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 청구액 40,000,000원과 등기상 말소기준 근저당 채권최고액 10,000,000원의 관계를 경매기록과 채권계산서로 확인해야 합니다.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 물건의 강점은 배당모델상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후 압류가 매각으로 소멸하는 구조라는 점입니다. 하지만 다섯 번 유찰돼 감정가의 16.81%까지 내려온 근린시설이고, 감정평가상 건물 내 다수 호수가 공실 또는 휴업상태였습니다. 게다가 신탁등기와 공매공고가 함께 존재합니다.
따라서 이 물건은 “감정가 대비 싸다”가 아니라 실제 임대수요와 환금성을 얼마로 볼 것인지가 핵심입니다. 본건 303호는 매각물건명세서상 공실이고, 현황조사에 등장하는 두 점유자는 다른 호수로 조사돼 있어 보증금을 본건 인수액에 합산하면 안 됩니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 신탁·공매·공실·저환금성 검증이 필요한 근린시설로 보는 것이 맞습니다.
