대전지방법원 2025타경51547. 당진시 읍내동 당진타워 5층 504호로, 용도는 근린시설입니다. 감정가 134,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 22,521,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2019.06.13. 설정된 오성새마을금고의 채권최고액 10,000,000원 근저당권이고, 해당 근저당권은 2024.11.21. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 이후 당진시 압류와 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.

다만 이 사건에서 가격 숫자만큼 중요한 것은 물건의 사용성과 등기 구조입니다. 현재 소유자는 우리자산신탁주식회사이고, 2019.06.13. 신탁등기에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 부기돼 있습니다. 또 2025.07.24.에는 한국자산관리공사 공매공고 부기등기도 존재하므로 법원경매와 공매의 진행 관계를 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁원부 확인은 별개

말소기준은 2019.06.13. 을구 12번 근저당권입니다. 이 권리는 2024.11.21. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사 앞으로 채권최고액 10,000,000원의 근질권이 설정됐습니다. 2023.03.07. 및 2024.09.25. 당진시 압류, 2025.07.21. 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

② 임차관계 — 본건 504호와 현황조사 기재 호수가 다르다

현황조사에는 조호승은 403호 전부, 김영국은 101호 전부 점유자로 기재돼 있습니다. 반면 경매 대상은 504호이고 매각물건명세서 비고는 공실입니다. 따라서 위 두 사람을 본건 504호의 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없습니다. 특히 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 모두 가능·미상 수준이며, 조호승은 보증금도 확인되지 않습니다.

③ 가격 — 83% 할인보다 ‘왜 5번 유찰됐는가’를 본다

감정가 134,000,000원에 비해 현재 최저가는 22,521,000원으로, 감정가의 16.81% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 크지만, 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 감정가 대비 할인율 자체를 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.

감정평가상 당진타워 주변은 간선도로변 상업용건물과 업무시설, 후면 공동주택·단독주택· 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 본건 건물은 근린생활시설 등의 용도이고, 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는 휴업상태로 목측됐습니다. 외벽 일부와 바닥 타일 일부가 파손된 상태라는 평가도 있어, 5회 유찰은 단순한 권리 문제보다 상가 수요·공실·건물 상태·환금성을 함께 점검해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 22,521,000원 가정)

현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고 11,715,622원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 40,000,000원이나, 제공된 각 회차 시나리오에서 신청채권자 배당액은 0원으로 표시돼 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 물건 성격은 그대로다

현재 계산만 보면 추가 유찰에서도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 “얼마까지 내려가느냐”만이 아닙니다. 근린시설은 임대 가능성·공실 지속기간·관리상태·매각 후 재매각 가능성이 가격을 좌우하므로, 낙찰가가 내려가는 것과 투자매력이 커지는 것은 같은 뜻이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 당진초교 북측 인근. 간선도로변에는 상업용건물·업무시설, 도로 후면에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입 가능. 북서측 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 수준입니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이며, 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는 휴업상태로 목측됐습니다.
• 건물상태. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 7층. 외벽 일부와 바닥 타일 일부가 파손된 상태이며 승강기·화재탐지·지하주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 북서측으로 왕복 2차선 포장도로가 통과합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·당진초등학교 상대보호구역·역사문화환경보존지역·하수처리구역에 해당합니다.
• 토지. 대지권 목적 토지는 1,726㎡, 공시지가 1,726,000원/㎡, 상업용으로 이용 중입니다.
• 환금성. 5회 유찰, 공실·휴업 호수 다수, 근린시설이라는 용도 특성상 아파트형 주거자산보다 매수층이 제한될 수 있어 임대수요와 재매각 가능성 확인이 핵심입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 504호 실제 점유 확인. 현황조사 임차인 기재는 403호·101호이고 본건 비고는 공실입니다. 현장과 매각물건명세서 원본에서 504호 점유자를 다시 확인해야 합니다.
• 신탁원부 확인. 현재 등기상 소유자는 우리자산신탁주식회사입니다. 신탁원부에서 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 조항을 직접 대조해야 합니다.
• 공매 진행 교차 확인. 2025.07.24. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 현재 진행상태를 확인해야 합니다.
• 임차인 대항력 단정 금지. 조호승·김영국 모두 전입신고일이 확인되지 않았으므로 대항력은 가능·미상입니다. 김영국의 보증금 80,000,000원을 본건 504호 인수액에 합산해서는 안 됩니다.
• 공실 비용 검토. 근린시설은 공실기간 동안 관리비·수선비·보유비용이 발생할 수 있으므로 실제 체납관리비와 시설 상태를 확인해야 합니다.
• 건물 파손 확인. 감정평가에 외벽 일부와 바닥 타일 일부 파손이 기재돼 있으므로 본건 내부와 공용부분의 보수 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 감정가 할인율만으로 응찰하지 않기. 실거래 시세 자료가 없어 22,521,000원이 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 임대수익과 재매각 가능성을 기준으로 별도 상한가를 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·공매 진행자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “17%까지 떨어졌다”보다 중요한 것은 팔리고 임대되는가

이 사건의 권리 기준선 자체는 비교적 분명합니다. 2019.06.13. 오성새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 현재 배당 시나리오상 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 본건은 근린시설이고 이미 5회 유찰됐습니다. 감정평가에서도 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는 휴업상태로 목측됐으며 건물 일부 파손도 확인됩니다.

여기에 신탁원부 확인 필요성과 한국자산관리공사 공매공고가 겹치고, 현황조사 임차인 정보는 본건 504호가 아니라 403호·101호에 관한 내용입니다. 최근 실거래 자료도 없어 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 “권리상 예상 인수는 0원이지만, 가격만 보고 들어갈 물건은 아니다.”입니다. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 504호의 실제 점유·신탁 및 공매 관계·임대수요· 공실비용·재매각 가능성을 확인한 뒤 그 수익성에 맞는 가격을 정하는 데 있습니다.