대전지방법원 2025타경51547. 충남 당진시 읍내동 당진타워 5층 504호의 근린시설입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2019.06.13. 설정된 오성새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 10,000,000원입니다. 이후 당진시 압류 2건과 2025.07.21. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시나리오에는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
다만 이 물건은 단순히 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 최근 실거래 비교 자료가 없고, 감정평가상 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는 휴업 상태로 목측됐으며 건물 외벽·바닥 일부 파손도 기재돼 있습니다. 여기에 신탁등기와 공매공고가 함께 존재하므로 가격보다 절차와 권리 원본 확인이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51547 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 5층 504호 |
| 도로명주소 | 충청남도 당진시 당진중앙2로 148 |
| 용도 | 근린시설 · 집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도 |
| 현재 소유자 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 22,521,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.06.13. 오성새마을금고 근저당권 10,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2024.09.27. 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐고, 같은 날 근저당권부채권 근질권 10,000,000원이 느티나무제삼차유한회사 명의로 설정됐습니다. 2023.03.07. 및 2024.09.25. 당진시 압류와 2025.07.21. 임의경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
② 현황조사 임차·점유 정보
현황조사에는 다른 호실에 관한 점유·임차 정보가 함께 확인됩니다. 대상 물건은 504호이므로, 아래 내용 자체를 504호 임차관계로 보아서는 안 됩니다. 504호는 매각물건명세서 비고에 공실로 기재돼 있습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조호승 | 403호 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영국 | 101호 전부 | 80,000,000원 | 6,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조호승은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없고, 김영국 역시 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 기재돼 있으나, 점유 호실은 각각 403호와 101호입니다.
③ 배당 구조 (매각가 22,521,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 805,378원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 오성새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,715,622원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 805,378원과 근저당권 10,000,000원이 배당되고, 11,715,622원이 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮은 최저가만으로 판단하지 말 것
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 17% | 22,521,000원 | 0원 | 11,715,622원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 15,764,699원 | 0원 | 5,080,934원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 11,035,289원 | 0원 | 436,654원 | 0원 |
5회 유찰로 최저가는 감정가 134,000,000원의 16.81%까지 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래나 최근 12개월 평균 거래가가 제시되지 않았으므로, 이 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 근린시설은 동일 건물의 공실·휴업 상태, 건물 상태, 실제 임대수익과 공매 진행 여부가 가격 판단에 직접 영향을 줍니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진초교 북측 인근으로, 간선도로변에는 상업용건물과 업무시설, 도로 후면에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이며, 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는 휴업 상태로 목측됐습니다.
- 건물상태. 지하 3층·지상 7층 철근콘크리트구조 건물로 외벽 일부와 바닥 타일 일부가 파손된 상태로 기재돼 있습니다.
- 설비. 승강기·화재탐지·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 2차선 포장도로가 통과합니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 1,726㎡, 잡종지·상업용 이용이며 공시지가는 1,726,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 수탁자 명의 부동산이므로 신탁 목적·수익자·관리·처분 조항과 임대차 권한을 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 현재 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 504호 실제 점유 확인. 명세서에는 공실로 적혀 있지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 현장 점유를 재확인해야 합니다.
- 다른 호실 임차정보와 구분. 현황조사상 조호승은 403호, 김영국은 101호로 기재돼 있어 504호와 혼동하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 5회 유찰됐다는 사실만으로 시세 대비 저가라고 볼 수 없습니다. 실거래 비교자료가 없으므로 실제 임대수익·공실률·건물 상태를 별도 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 잔여와 배당순위는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “16.81%라는 숫자보다 신탁·공매가 먼저다”
이 물건은 감정가 134,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 22,521,000원까지 내려왔고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 근린시설이고, 건물 내 다수 호실의 공실·휴업 상태, 일부 파손, 신탁등기, 공매공고 부기등기가 동시에 확인됩니다. 최근 실거래 자료도 없어 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 결론내릴 수 없습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 낙찰가 자체보다 신탁원부·공매 진행·504호 실제 점유·현장 영업성을 확인하는 데 있습니다. 권리배당표만 보면 인수 0원이지만, 절차와 환금성의 불확실성이 큰 만큼 저가처럼 보이는 숫자를 권리·수익성 검증보다 앞세우지 않는 것이 중요합니다.
