36,134,000원
대전지방법원 2025타경51547. 당진시 읍내동 당진타워 2층 204호의 근린시설입니다. 감정가는 215,000,000원이지만 5회 유찰을 거치며 최저매각가는 36,134,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 16.81%입니다. 그러나 동일·유사 근린시설의 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
권리 흐름의 기준은 2019.06.13. 설정된 서울개인택시조합새마을금고의 채권최고액 10,000,000원 근저당권입니다. 이후 이 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 당진시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 근저당권 10,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51547 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 2층 204호 |
| 도로명 | 충청남도 당진시 당진중앙2로 148 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 현재 등기명의 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 36,134,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 신탁·공매는 교차 확인
말소기준권리는 2019.06.13. 서울개인택시조합새마을금고의 근저당권(채권최고액 10,000,000원)입니다. 이 권리는 2025.04.29. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 2023.03.07.·2024.09.25. 당진시 압류와 2025.07.21. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 점유·임차 확인 — 204호는 공실 비고, 다른 호수 정보와 혼동 금지
매각물건명세서 비고에는 공실임으로 기재돼 있습니다. 한편 현황조사에는 조호승의 403호 전부, 김영국의 101호 전부 점유정보가 확인됩니다. 이 두 점유정보의 호수는 이번 매각대상인 204호와 일치하지 않으므로, 보증금이나 대항력 위험을 204호에 그대로 합산하거나 승계한다고 볼 수 없습니다.
| 성명 | 조사된 부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조호승 | 403호 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영국 | 101호 전부 | 80,000,000원 | 6,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 단정할 수 없습니다. 특히 조호승은 보증금도 확인되지 않습니다. 다만 조사 대상 호수가 각각 403호와 101호로, 매각대상 204호와 다릅니다.
③ 가격 판단 — 감정가 17%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 36,134,000원으로 감정가 215,000,000원의 16.81%입니다. 6회 유찰 시 시나리오는 25,293,800원, 7회 유찰 시 17,705,660원입니다. 하지만 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 낙폭만 보고 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,134,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,050,412원 |
| 1. 근저당 · 서울개인택시조합새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,083,588원 |
현재 회차 계산에서는 근저당 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고 25,083,588원이 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 36,134,000원 | 10,000,000원 | 25,083,588원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 25,293,800원 | 10,000,000원 | 14,438,512원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 17,705,660원 | 10,000,000원 | 6,986,958원 | 0원 |
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진초교 북측 인근이며 간선도로변에는 상업용건물·업무시설, 도로 후면에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 북서측 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 수준입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이며, 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는 휴업상태로 목측됐습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층·지상 7층 건물이며 외벽 일부와 바닥 타일 일부가 파손된 상태로 조사됐습니다.
- 설비. 승강기·화재탐지·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 2차선 포장도로가 통과합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 대지권 목적 토지는 상업용 건물 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,726,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·하수처리구역이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 먼저. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 204호 및 당진타워 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 별도 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 현재 등기명의가 우리자산신탁주식회사이고 신탁 주의사항이 부기돼 있으므로 신탁 목적·수익자·처분 조항을 원본으로 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 현재 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 204호 점유 재확인. 매각물건명세서 비고는 공실이지만 현황조사에는 101호·403호 점유정보가 함께 나타납니다. 대상 호수 204호의 실제 점유 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 근린시설 환금성. 5회 유찰과 다수 호수의 공실·휴업 상태는 향후 재매각과 임대수익 확보에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 건물 상태. 외벽과 바닥 일부 파손이 확인돼 공용부·전유부 상태 및 추가 비용을 현장에서 점검해야 합니다.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 왜 5번 유찰됐는가
이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 215,000,000원이 5회 유찰돼 36,134,000원까지 낮아졌습니다. 등록 권리의 예상배당만 놓고 보면 근저당 10,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격의 적정성을 확인할 실거래 시세가 없고, 근린시설이라는 용도에 더해 다수 호수의 공실·휴업, 신탁등기와 공매공고가 함께 존재합니다.
따라서 이 사건은 “권리 배당은 비교적 단순하지만, 시세·신탁·공매·점유 확인이 끝나기 전에는 낮은 최저가만으로 접근해서는 안 되는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 5회 유찰은 할인율인 동시에 시장이 보내는 경고입니다. 가격만 보면 매력적이지만, 확인해야 할 조건이 많아 종합 판단은 C등급입니다.
