대전지방법원 2025타경51547. 당진시 읍내동 당진타워 2층 204호의 근린시설입니다. 감정가는 215,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 36,134,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건은 단순히 “감정가의 17% 수준”이라는 숫자만 볼 물건이 아닙니다. 등기상 소유자는 우리자산신탁주식회사이고, 2019년 신탁등기에 신탁원부 확인 필요성이 명시되어 있습니다. 여기에 2025년 한국자산관리공사 공매공고까지 부기돼 있어 경매와 공매의 진행관계를 반드시 함께 확인해야 합니다.
말소기준권리는 2019.06.13. 설정된 서울개인택시조합새마을금고 근저당권 10,000,000원입니다. 이후 당진시 압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 이 근저당권은 2025.04.29. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 같은 날 느티나무제삼차유한회사 명의 근질권이 설정되어 있습니다. 신청채권자의 청구액은 40,000,000원인 반면 등기상 말소기준 근저당의 채권최고액은 10,000,000원이므로, 실제 채권관계와 배당요구 내용은 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51547 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도 |
| 등기상 소유자 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 36,134,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 40,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.13. 을구 16번 근저당권 · 서울개인택시조합새마을금고 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁 확인은 별개
2019.06.13. 주영희 명의로 귀속된 뒤 같은 날 서울개인택시조합새마을금고 근저당권 10,000,000원이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이어 국제자산신탁주식회사 명의 신탁등기가 접수됐으며, 이후 명칭이 우리자산신탁주식회사로 변경됐습니다. 2023년과 2024년 당진시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 점유·임차 확인 — 본건 204호와 조사 호수가 다르다
현황조사에는 조호승과 김영국 두 사람이 기재되어 있으나 점유 부분은 각각 403호 전부, 101호 전부로 본건 204호와 일치하지 않습니다. 반면 매각물건명세서 비고에는 공실로 기재되어 있습니다. 따라서 아래 두 사람을 곧바로 본건 204호의 임차인으로 단정할 수는 없으며, 본건 자체의 실제 점유상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조호승 | 403호 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영국 | 101호 전부 | 80,000,000원 | 6,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 기재 인원은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 다만 두 사람의 점유 호수는 403호·101호로 본건 204호와 다릅니다. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없고, 조호승은 보증금도 확인되지 않습니다.
③ 가격 — 5회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 자료는 없다
감정가 215,000,000원에서 현재 최저매각가 36,134,000원으로 내려왔고, 현재 회차의 가격 비율은 16.81%입니다. 6회 유찰 시 가정가는 25,293,800원, 7회 유찰 시 17,705,660원입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 평가할 수 없습니다. 특히 감정평가에서는 기호 5를 제외한 나머지 호수가 공실 또는 휴업 상태로 목측됐고, 외벽 일부와 바닥 타일 일부가 파손된 상태로 기록되어 있습니다. 5회 유찰이라는 결과 자체도 근린시설의 환금성과 현장 상태를 보수적으로 보라는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,134,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,050,412원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 서울개인택시조합새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,083,588원 |
현재 가정에서는 말소기준 근저당 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고, 채권 부족액은 0원, 소유자 잔여액은 25,083,588원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진초교 북측 인근입니다. 간선도로변에는 상업용건물·업무시설이, 도로 후면에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 수준입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이며, 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는 휴업 상태로 목측됐습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층·지상 7층 건물이며, 외벽 일부와 바닥 타일 일부가 파손된 상태로 평가됐습니다. 승강기·화재탐지·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 2차선 포장도로가 통과합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 지목은 잡종지, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 1,726,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·하수처리구역에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원문. 신탁 목적·수익자·처분권한·임대차 관련 조항을 확인하고 현재 우리자산신탁주식회사 명의 상태와 매각절차를 대조해야 합니다.
- 공매 진행상태. 한국자산관리공사 공매공고가 부기되어 있으므로 경매와 공매가 현재 각각 어떤 단계인지 교차 확인해야 합니다.
- 204호 현장점유. 현황조사에 나온 403호·101호 점유자를 본건 임차인으로 오인하지 말고, 매각물건명세서의 공실 기재와 실제 204호 점유상태를 현장에서 맞춰봐야 합니다.
- 채권 양도관계. 말소기준 근저당이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 느티나무제삼차유한회사 근질권이 설정되어 있으므로, 신청채권과 배당관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 5회 유찰로 최저가가 크게 낮아졌지만 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 정하지 않아야 합니다.
- 건물 상태. 일부 외벽·바닥 파손 및 다수 호실의 공실·휴업 상태를 현장에서 확인하고 수선·운영 가능성을 점검해야 합니다.
맺으며 — “17% 가격”보다 먼저 볼 것이 많다
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 215,000,000원에서 36,134,000원까지 내려온 16.81%의 최저가입니다. 하지만 근린시설이고 이미 5회 유찰됐으며, 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 감정가와의 차이만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
권리 쪽에서는 말소기준 근저당 이후의 당진시 압류와 경매개시결정이 소멸 대상으로 정리되고, 현재 배당 가정의 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 신탁 소유권·신탁원부 주의사항·공매공고가 함께 존재하고, 현황조사상 점유자 두 사람도 본건 204호가 아닌 403호와 101호로 조사됐습니다. 결론은 가격은 크게 낮아졌지만 권리·점유·절차 확인이 끝나야 비로소 입찰가를 논할 수 있는 근린시설입니다.
