대전지방법원 2025타경51547. 당진시 읍내동 당진타워 5층 501호 근린시설입니다. 감정가는 547,000,000원이지만 5회 유찰되면서 현재 최저매각가는 91,933,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 16.81%지만, 이 사건에는 별도의 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 낙폭을 곧바로 시장가 대비 할인율로 읽어서는 안 됩니다.

권리 흐름의 기준점은 2019.06.13. 설정된 풍납동새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이고, 2024.11.21. 엠씨아이대부주식회사로 근저당권이 이전됐습니다. 이후 당진시 압류 2건과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 같은 날 설정된 신탁등기가 현재까지 남아 있고, 등기에는 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 신탁은 별도 확인

말소기준은 2019.06.13. 을구 12번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 풍납동새마을금고이고 채권최고액은 10,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.11.21. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며, 같은 날 느티나무제삼차유한회사 명의의 근저당권부채권 근질권도 설정돼 있습니다.

말소기준 이후인 2022.04.25.·2024.09.25. 당진시 압류와 2025.07.21. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 반면 2019.06.13. 국제자산신탁주식회사 명의로 설정된 신탁등기는 현존하며, 이후 명칭이 우리자산신탁주식회사로 변경됐습니다. 등기 자체에도 임대차 등 법률행위 판단 시 신탁원부 확인이 필요하다는 주의사항이 부기돼 있습니다.

② 점유·임차관계 — 본건 501호와 현황조사 호수가 다르다

매각물건명세서 비고에는 본건이 공실이라고 기재돼 있습니다. 반면 현황조사에는 조호승·김영국 두 사람이 기재돼 있으나 점유 부분은 각각 403호 전부, 101호 전부로, 매각대상인 501호와 일치하지 않습니다. 따라서 아래 기재를 곧바로 501호 임차관계로 동일시해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 16.81%, 그러나 시세 비교는 불가

현재 최저가는 91,933,000원으로 감정가 547,000,000원의 16.81%입니다. 다섯 번 유찰됐다는 사실 자체는 시장의 응찰 강도가 낮았음을 보여주지만, 동일 물건·유사 근린시설의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되지 않았습니다.

따라서 이 사건에서 “감정가보다 83% 이상 내려왔으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 감정가는 감정 시점의 평가값이고, 상가·근린시설은 임대수익·공실·업종 적합성·전용면적·관리상태에 따라 거래가격 편차가 큰 유형입니다. 특히 감정평가 내용상 당진타워의 다수 호수가 공실 또는 휴업 상태로 확인됐고, 외벽·바닥 일부 파손도 기재돼 있어 단순 할인율보다 현재 임대수요와 개별 호실의 활용성을 먼저 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,933,000원 가정)

현재 회차 예상배당표상 채권최고액 10,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현황조사 점유기재와 본건 501호의 관계도 별도 확인이 필요합니다.

또한 사건 청구액은 40,000,000원이지만 예상배당에는 을구 12번 근저당권의 채권최고액 10,000,000원이 반영돼 있습니다. 청구액과 담보권 범위의 관계는 채권계산서·배당요구 및 매각기록 원본으로 확인하는 것이 안전합니다.

⑤ 공매공고 — 법원경매와 진행 교차 확인

2025.07.24. 등기에는 한국자산관리공사 공매공고가 부기돼 있으며, 공매공고 표시는 2024-16667-010입니다. 법원경매는 2025.07.21. 임의경매개시결정이 등기돼 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 당진초교 북측 인근. 간선도로변에는 상업용건물·업무시설이 혼재하고, 후면으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 섞여 있는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 수준으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이며, 감정 당시 일부 호수를 제외한 나머지 호수는 공실 또는 휴업상태로 목측됐습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 7층 건물. 외벽과 바닥 일부가 파손된 상태로 기재돼 있습니다.
• 설비. 승강기·화재탐지·지하주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 북서측으로 왕복 2차선 포장도로가 통과합니다.
• 토지. 대지권 목적 토지는 1,726.0㎡, 상업용 이용, 공시지가 1,726,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·당진초등학교 상대보호구역·역사문화환경보존지역·하수처리구역에 해당합니다.
• 용도 차이. 등기사항전부증명서상 의원, 집합건축물대장상 기원으로 용도 표시가 서로 다릅니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 원본 확인. 수탁자 소유 부동산이므로 신탁 목적·수익자·처분권한·임대차 관련 조항을 확인하세요.
• 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 2024-16667-010의 현재 상태와 법원경매 진행상태를 함께 확인하세요.
• 501호 점유관계 재확인. 비고는 공실이나 현황조사 점유자는 403호·101호로 기재돼 있습니다. 현황조사서 원본과 매각물건명세서를 대조하세요.
• 대항력 미상 점유자. 조호승은 전입일·보증금이 미상, 김영국은 전입일·확정일자가 미상이므로 대항력 여부를 단정하면 안 됩니다.
• 용도 차이 확인. 의원과 기원으로 공부상 용도가 다르므로 실제 사용 가능 업종과 인허가·용도변경 필요 여부를 확인하세요.
• 시세는 별도 조사. 최저가 91,933,000원이 감정가의 16.81%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매·임대 조건을 확인하세요.
• 건물 상태 점검. 외벽·바닥 일부 파손이 기재돼 있으므로 전용부분과 공용부분 수선비를 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·채권계산서와 입찰 직전 사건 진행상태를 직접 확인하세요.

맺으며 — “83% 떨어졌다는 숫자보다, 왜 5번 유찰됐는지가 중요하다”

이 사건의 가장 강한 숫자는 감정가 547,000,000원에서 최저가 91,933,000원으로 내려온 5회 유찰·16.81%입니다. 하지만 비교 가능한 최신 실거래 자료가 없으므로 이것을 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 근거로 사용할 수 없습니다.

등기상 말소기준 이후 압류·경매개시결정은 소멸하고 예상배당표상 인수액도 0원이지만, 현존 신탁등기, 신탁원부 확인 필요성, 한국자산관리공사 공매공고, 본건과 일치하지 않는 현황조사 점유 호수, 의원·기원의 용도 차이가 한꺼번에 겹쳐 있습니다. 근린시설 특성상 공실과 환금성도 직접 확인해야 합니다. 결론은 단순합니다. 가격은 크게 내려왔지만, 권리·점유·용도·공매 상태를 확인한 뒤에야 그 가격이 매력적인지 판단할 수 있는 물건입니다.