대전지방법원 2025타경51547. 당진시 읍내동 당진타워 5층 501호 근린시설로, 감정가 547,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 91,933,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2019.06.13. 설정된 풍납동새마을금고 근저당권 10,000,000원입니다. 이 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 경매개시결정의 채권자도 엠씨아이대부주식회사입니다. 이후 당진시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 물건을 단순한 “말소기준 이후 전부 소멸” 사건으로만 보면 부족합니다. 현재 소유자는 우리자산신탁주식회사이며, 갑구에는 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 부기돼 있습니다. 여기에 한국자산관리공사 공매공고 부기등기도 존재합니다. 입찰 전에는 신탁원부와 공매 진행 상태를 함께 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51547 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 5층501호 |
| 도로명주소 | 충청남도 당진시 당진중앙2로 148 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 감정가 / 최저가 | 547,000,000원 / 91,933,000원 (5회 유찰) |
| 현재 소유자 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 신청채권 / 청구액 | 엠씨아이대부주식회사 / 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 이용상태 | 공실 |
| 용도 확인 | 등기사항전부증명서상 의원 · 집합건축물대장상 기원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 단순하지만 신탁은 별도 확인
말소기준권리는 2019.06.13. 풍납동새마을금고 근저당권입니다. 2024.09.27. 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 근저당권이 이전됐고, 같은 날 해당 채권에 대해 느티나무제삼차유한회사 명의의 근질권도 설정돼 있습니다. 2022.04.25. 및 2024.09.25. 당진시 압류와 2025.07.21. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 본건 501호와 조사 호수 불일치
| 이름 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조호승 | 403호 전부 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영국 | 101호 전부 | 80,000,000원 | 6,500,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 실제 임차인 2명이 기재돼 있지만, 조호승은 403호 전부, 김영국은 101호 전부를 점유하는 것으로 적혀 있어 본건 501호와 호수가 일치하지 않습니다. 두 사람 모두 전입신고일이 확인되지 않았고, 조호승은 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 자료만으로 두 사람을 본건 501호의 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 반대로 아무 관계가 없다고 확정할 수도 없습니다.
③ 가격 — 5회 유찰됐지만 비교 시세가 없다
감정가는 547,000,000원, 현재 최저매각가는 91,933,000원으로 감정가의 16.81% 수준입니다. 절대적인 가격 하락폭은 크지만, 동일 또는 유사 근린시설의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”라고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,933,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,054,794원 |
| 2. 근저당 · 풍납동새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 79,878,206원 |
현재 최저가 가정에서는 근저당권 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고 79,878,206원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 91,933,000원 | 10,000,000원 | 79,878,206원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 64,353,099원 | 10,000,000원 | 52,794,743원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 45,047,169원 | 10,000,000원 | 33,836,320원 | 0원 |
각 회차의 0원 인수액은 배당 시뮬레이션 기준입니다. 임차관계가 미상인 상태이므로 실제 인수 여부를 확정하는 값으로 사용하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진초교 북측 인근. 간선도로변에는 상업용건물과 업무시설, 도로 후면에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하고 있으며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층·지상 7층 건물이며, 외벽과 바닥 일부가 파손된 상태로 조사됐습니다. 승강기·화재탐지·지하주차장 설비가 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이며, 감정평가 조사에서는 일부 호수를 제외한 나머지가 공실 또는 휴업상태로 목측됐습니다. 본건은 공실로 기재돼 있습니다.
- 용도 차이. 본건 관련 비고에는 등기사항전부증명서상 용도가 의원, 집합건축물대장상 용도가 기원으로 기재돼 있어 실제 이용 및 인허가 상태 확인이 필요합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 1,726,000원/㎡, 토지면적 1,726㎡, 잡종지·상업용으로 조사돼 있습니다.
- 규제. 하수처리구역·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 관련 제한이 표시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부. 우리자산신탁주식회사 명의 신탁의 목적·수익자·관리·처분 조항을 원문으로 확인하세요.
- 공매 교차 확인. 2025.07.24. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매 진행 관계를 확인하세요.
- 임차인 호수 확인. 현황조사 임차인은 403호와 101호로 기재돼 있습니다. 본건 501호의 실제 점유자와 임대차관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 두 임차인의 전입신고일이 미상이고 조호승의 보증금도 미상입니다. 매각물건명세서와 주민등록·사업자등록 관련 자료를 대조하세요.
- 용도 확인. 등기상 의원과 집합건축물대장상 기원이라는 차이가 있으므로 실제 사용 가능 업종과 관련 인허가를 확인하세요.
- 공실·시설상태. 공실 여부와 외벽·바닥 일부 파손 상태를 현장 확인해 향후 사용 비용을 점검하세요.
- 가격 판단. 5회 유찰로 감정가의 16.81%까지 내려왔지만 비교 실거래가 없으므로 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
맺으며 — “싸게 내려온 것”과 “안전하게 싼 것”은 다르다
이 물건은 감정가 547,000,000원에서 91,933,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 최근 비교 실거래가가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 더 중요한 것은 권리 외곽의 확인사항입니다. 소유권은 신탁 상태이고 신탁원부 확인 주의사항이 있으며, 한국자산관리공사 공매공고가 부기돼 있습니다. 현황조사 임차인 2명은 본건 501호가 아닌 403호와 101호로 적혀 있고 전입신고일도 확인되지 않았습니다.
말소기준 이후 권리는 소멸 구조지만, 전체 사건이 곧바로 ‘깨끗한 권리’라는 뜻은 아닙니다. 신탁원부·공매 진행·임차 점유관계·용도 차이를 원본에서 해소한 뒤에야 91,933,000원의 의미를 판단할 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 더 낮은 가격을 기다리는 문제가 아니라, 지금까지 확인되지 않은 사실관계를 먼저 닫는 것입니다.
