대전지방법원 2025타경51547. 당진시 읍내동 당진타워 3층 302호 근린시설입니다. 감정가는 816,000,000원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 137,144,000원, 감정가의 16.81% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 단순히 “많이 떨어졌다”만 보고 접근하기 어렵습니다. 현재 등기상 소유자는 우리자산신탁주식회사이고, 등기기록에는 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인해야 한다는 주의사항이 부기되어 있습니다. 여기에 한국자산관리공사의 공매공고도 존재해 경매와 공매의 진행관계를 함께 확인해야 합니다.
권리 기준점은 2019.06.13. 설정된 풍납동새마을금고의 근저당권 채권최고액 10,000,000원입니다. 이 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2025.07.21. 엠씨아이대부주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 말소기준권리 이후의 당진시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51547 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 3층 302호 |
| 도로명 | 충청남도 당진시 당진중앙2로 148 |
| 용도 | 근린시설 · 집합건물 |
| 이용상태 | 근린생활시설 등의 용도 · 매각물건명세서 비고상 공실 |
| 소유자 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 816,000,000원 / 137,144,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.06.13.
말소기준권리는 2019.06.13. 풍납동새마을금고 근저당권 10,000,000원입니다. 이 권리는 2024.11.21. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근질권 10,000,000원이 설정됐습니다. 2022.04.25. 및 2024.09.25. 당진시 압류, 2025.07.21. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 점유·임차 확인 — 본건 302호와 조사 호수가 다르다
현황조사에는 실제 임차인으로 기재된 사람이 2명 있으나 점유부분은 각각 403호 전부, 101호 전부입니다. 본건은 302호이고 매각물건명세서 비고에는 “공실임”으로 기재되어 있으므로, 아래 임차정보를 본건 302호의 직접 임차관계로 단정해서는 안 됩니다. 특히 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로만 보아야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조호승 | 403호 전부 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김영국 | 101호 전부 | 80,000,000원 | 6,500,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 가격 — 감정가 대비 16.81%지만 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 137,144,000원으로 감정가 816,000,000원의 16.81%입니다. 5회 유찰된 만큼 감정가 대비 할인폭은 매우 크지만, 동일 또는 유사 근린시설의 최근 실거래 비교값이 없으므로 이 숫자만으로 시장가치보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 137,144,000원 | 16.81% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 96,000,800원 | 11.76% | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 67,200,560원 | 8.24% | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 137,144,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,720,016원 |
| 2. 근저당권 · 풍납동새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 124,423,984원 |
배당 시나리오상 채권총액 10,000,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진초교 북측 인근. 간선도로변에는 상업용건물과 업무시설, 도로 후면에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 수준입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이며, 감정 당시 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는 휴업상태로 목측됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층·지상 7층. 외벽 일부와 바닥 타일 일부가 파손된 상태로 조사됐습니다.
- 설비. 승강기·화재탐지·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 2차선 포장도로가 통과합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 잡종지, 상업용 이용, 토지면적 1,726.0㎡, 공시지가 1,726,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·하수처리구역에 해당합니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부. 신탁 목적·수익자·처분권한·임대차 권한을 반드시 확인하세요.
- 공매 진행. 한국자산관리공사 공매공고와 법원경매의 현재 진행상태를 서로 대조하세요.
- 302호 점유. 매각물건명세서의 공실 기재와 403호·101호 임차조사 내용을 구분해 본건의 실제 점유를 확인하세요.
- 대항력 단정 금지. 현황조사 임차인들의 전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권은 미상입니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 16.81%라는 할인율보다 실제 당진 근린시설의 임대수익·공실률·거래가격을 먼저 확인해야 합니다.
- 건물상태. 외벽과 타일 일부 파손이 조사됐으므로 수선비를 현장 확인하세요.
- 배당관계. 청구액 40,000,000원과 배당 시나리오상 신청채권자 배당 0원의 관계를 원문에서 확인하세요.
맺으며 — “감정가 16.81%”보다 확인할 것이 더 많다
이 물건의 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 816,000,000원이 5회 유찰 끝에 137,144,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 근린시설은 감정가 대비 할인율이 곧 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 실제로 감정 당시 다수 호수가 공실 또는 휴업상태였고, 본건 역시 매각물건명세서상 공실입니다.
권리 계산상 매수인 인수액은 0원이고 말소기준 이후 권리는 소멸하지만, 현재 소유권이 신탁 명의이고 신탁원부 확인이 요구됩니다. 공매공고도 존재하며, 현황조사의 임차인 2명은 본건 302호가 아닌 403호와 101호를 점유한 것으로 적혀 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수 0원”만으로 안전형으로 단순화하기보다 신탁·공매·점유·환금성을 동시에 검증해야 하는 근린시설입니다. 가격 판단도 실거래 비교 없이 감정가 할인폭만으로 낙관해서는 안 됩니다.
