대전지방법원 2025타경51547. 당진시 읍내동 당진타워 3층 302호의 근린시설입니다. 감정가 816,000,000원이 다섯 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 137,144,000원, 감정가의 약 16.81%까지 내려왔습니다. 그러나 권리 구조를 보면 단순히 “감정가 대비 83% 이상 할인”이라는 숫자에 집중할 사건이 아닙니다. 말소기준은 2019.06.13. 설정된 풍납동새마을금고 근저당권 10,000,000원이고, 해당 근저당권은 2024.11.21. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 그 뒤 당진시 압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
반면 현재 등기상 소유자는 우리자산신탁주식회사이고, 신탁주의사항에는 임대차 등의 법률행위를 할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다. 또 2025.07.24. 한국자산관리공사 공매공고 2024-16667-005가 부기돼 있어 법원경매와 공매의 진행 관계를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51547 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 3층 302호 · 당진중앙2로 148 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정평가 이용상태상 근린생활시설 · 본건 비고상 공실 |
| 소유자 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 816,000,000원 / 137,144,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준권리 | 2019.06.13. 을구 12번 근저당권 · 풍납동새마을금고 · 채권최고액 10,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁·공매가 핵심
말소기준권리는 2019.06.13. 풍납동새마을금고 근저당권 10,000,000원입니다. 2024.11.21. 이 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2025.07.21. 같은 회사가 채권자로 임의경매개시결정을 받았습니다. 2022.04.25. 및 2024.09.25. 당진시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차인 — 본건 302호와 다른 호수 기재
현황조사에는 점유자 2명이 기재돼 있지만, 점유 부분은 각각 403호 전부와 101호 전부로서 본건 302호와 호수 기재가 일치하지 않습니다. 본건 자체는 매각물건명세서 비고상 공실로 기재돼 있습니다. 다만 두 점유자의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 단정할 수 없고, 아래와 같이 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조호승 | 403호 전부 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영국 | 101호 전부 | 80,000,000원 | 6,500,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 감정가 16.81%라도 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 137,144,000원으로 감정가 816,000,000원의 16.81%입니다. 다음 회차 시나리오는 96,000,800원(11.76%), 그 다음은 67,200,560원(8.24%)입니다. 절대 금액은 크게 낮아졌지만, 이 사건은 동일 물건의 실거래 시세를 기준으로 현재 최저가의 저가 여부를 검증할 수 있는 비교가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락률만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 시나리오 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 16.81% | 137,144,000원 | 0원 | 124,423,984원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 96,000,800원 | 0원 | 83,872,786원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 67,200,560원 | 0원 | 55,590,950원 |
④ 예상배당표 (매각가 137,144,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,720,016원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 풍납동새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 124,423,984원 |
현재 회차 시뮬레이션은 집행비용 2,720,016원과 근저당권 10,000,000원을 배당하고 124,423,984원을 소유자 교부 잔여로 계산합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진초교 북측 인근. 간선도로변에는 상업용건물·업무시설이 혼재하고, 도로 후면에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 북서측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 수준으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이며, 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는 휴업상태로 목측됐습니다. 본건 비고는 공실입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층·지상 7층 건물이며, 외벽 일부가 파손되고 바닥 타일 일부도 파손된 상태로 조사됐습니다. 승강기·화재탐지·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 북서측으로 왕복 2차선 포장도로가 통과합니다. 대지권 목적 토지는 상업용 건물 부지 등으로 이용 중이며 공시지가는 1,726,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 당진초등학교 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 소유자가 우리자산신탁주식회사이고 신탁주의사항이 부기돼 있습니다. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 원문으로 대조해야 합니다.
- 공매와 경매 진행 관계 확인. 2025.07.24. 한국자산관리공사 공매공고 2024-16667-005가 존재합니다. 법원경매와 공매의 현재 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 302호 실제 점유 확인. 본건은 공실로 기재돼 있지만 현황조사의 조호승은 403호, 김영국은 101호로 표시돼 있습니다. 현장에서 302호 점유관계를 다시 대조하는 것이 핵심입니다.
- 임차인 대항력 단정 금지. 조호승·김영국 모두 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 ‘가능·미상’입니다. 특히 조호승은 보증금도 미상입니다.
- 채권이전·배당관계 확인. 말소기준 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐지만 배당 시뮬레이션의 채권자 표기와 신청채권자 지급 결과가 서로 다르게 나타납니다.
- 가격은 감정가 할인율로 판단하지 않기. 5회 유찰·근린시설·공실·일부 파손 상태를 감안해 실제 사용성과 환금성을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
맺으며 — “16.81%라는 숫자보다 빠진 유동성을 보라”
감정가 816,000,000원이 137,144,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 할인율만이 아닙니다. 5회 유찰, 근린시설, 공실, 건물 일부 파손, 신탁등기, 한국자산관리공사 공매공고가 동시에 존재합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이므로 전형적인 대항력 임차보증금 인수형 사건은 아니지만, 본건 302호와 다른 호수로 기재된 점유자 내역과 신탁원부·공매 진행을 확인하지 않고 “감정가의 16.81%니까 싸다”고 접근하는 것은 위험합니다.
권리상 말소기준은 확인되지만, 거래의 승부처는 가격보다 사용성과 환금성 검증입니다. 5회 유찰이 이미 시장의 부담을 보여주는 만큼, 신탁·공매·점유·채권이전 관계가 모두 정리되고 근린시설로서의 실제 활용가치가 확인될 때 비로소 응찰가 판단이 가능한 사건입니다.
