대전지방법원 2025타경51547. 당진시 읍내동 당진타워 1층102호 근린시설입니다. 감정가는 38억3,000만원이지만 다섯 차례 유찰되며 현재 최저매각가는 643,708,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2019년 6월 13일 서울개인택시조합새마을금고의 채권최고액 10,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025년 4월 29일 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사를 채권자로 하는 채권최고액 10,000,000원의 근질권도 설정됐습니다.
문제는 담보권 숫자보다 신탁·공매·점유 상태입니다. 말소기준 근저당과 같은 날 접수번호 22543호로 국제자산신탁주식회사 명의 신탁등기가 이뤄졌고, 이후 명칭이 우리자산신탁주식회사로 변경됐습니다. 등기부에는 임대차 등의 법률행위를 확인할 때 신탁원부를 함께 확인해야 한다는 주의사항도 부기돼 있습니다. 또한 2025년 7월 24일 한국자산관리공사의 공매공고가 기록돼 있어, 법원경매와 공매의 진행 관계를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51547 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 1층102호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 현재 소유자 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 3,830,000,000원 / 643,708,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권액 | 40,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.13. 근저당권 · 서울개인택시조합새마을금고 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 점유 상태 | 매각물건명세서 비고상 공실 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 신탁·공매 확인이 핵심
과거 2011년 근저당권 1,140,000,000원, 2013년 국민은행 전세권 950,000,000원, 2013년 추가 근저당권 1,140,000,000원 등은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2019년 6월 13일 설정된 채권최고액 10,000,000원의 16번 근저당권입니다. 이후 당진시 압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차·점유 확인 — 기재 호실이 본건과 다르다
현황조사에는 2명이 기재돼 있으나 점유 부분이 각각 403호 전부, 101호 전부로, 본건인 1층102호와 호실이 일치하지 않습니다. 한편 매각물건명세서 비고는 본건을 공실로 기재하고 있습니다. 따라서 아래 기재를 본건 102호 임차관계로 곧바로 연결해 인수 여부를 단정해서는 안 됩니다.
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조호승 | 403호 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 유보 |
| 김영국 | 101호 전부 | 80,000,000원 | 6,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 판정 유보 |
조호승은 전입신고일·보증금이 확인되지 않았고, 김영국도 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. 무엇보다 두 기재 모두 본건 102호가 아닌 다른 호실입니다.
② 가격 — 5회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저가 643,708,000원은 감정가 3,830,000,000원의 16.81%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 6회 유찰 450,595,600원, 7회 유찰 315,416,920원까지 내려갑니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 크지만, 이 사건은 근린시설이고 감정평가 당시 기호 5를 제외한 나머지 호수가 공실 또는 휴업 상태로 목측됐으며, 본건 역시 명세서 비고상 공실입니다.
또한 감정 요항상 건물 외벽 일부가 파손돼 있고 바닥 타일도 일부 파손된 상태입니다. 따라서 감정가 대비 하락률만으로 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮다고 결론 내릴 수 없습니다. 실제 거래가격과 비교한 저가 여부가 확인되지 않은 상태에서는 ‘83% 할인’ 같은 표현을 투자 메리트로 바꿔 읽으면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 643,708,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,837,080원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 서울개인택시조합새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 624,870,920원 |
현재 시나리오에서 등기상 반영 채권의 미배당액은 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진초등학교 북측 인근에 위치합니다. 간선도로변에는 상업용 건물과 업무시설이, 도로 후면에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 수준입니다.
- 이용 상태. 집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이며, 감정 당시 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는 휴업 상태로 목측됐습니다. 본건 매각물건명세서 비고도 공실입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하3층·지상7층 건물이며, 외벽 일부와 바닥 타일 일부가 파손된 상태로 조사됐습니다.
- 설비. 승강기·화재탐지·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지 북서측으로 왕복 2차선 포장도로가 통과합니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 1,726㎡, 공시지가 1,726,000원/㎡이며 상업용으로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역· 하수처리구역이 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 등기명의자가 우리자산신탁주식회사이고 신탁주의사항이 부기돼 있습니다. 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 2024-16667-002 공매공고가 존재합니다. 법원경매와 공매의 현재 진행 관계를 확인하세요.
- 102호 점유 재확인. 명세서 비고는 공실이지만 현황조사 기재 임차인 2명은 각각 403호·101호로 표시돼 있습니다. 본건 102호의 실제 점유와 임대차관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 감정가 3,830,000,000원에서 5회 유찰된 상태입니다. 단순 할인율보다 공실·휴업·시설 상태와 근린시설의 환금성을 함께 보세요.
- 시설 상태 확인. 외벽과 바닥 타일 일부 파손이 조사돼 있으므로 내부 상태와 필요한 보수 범위를 확인하세요.
- 채권관계 원본 대조. 신청채권액 40,000,000원과 배당 시나리오상 반영된 근저당권 10,000,000원 사이의 관계를 확인하세요.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.01입니다.
맺으며 — “감정가의 16.81%”보다 먼저 볼 것
이 사건의 숫자만 보면 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 감정가 3,830,000,000원이 643,708,000원까지 내려왔고, 현재 배당 계산에서는 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 근린시설이 5회 유찰됐고, 공실·휴업 상태와 시설 파손이 확인됐으며, 신탁등기와 공매공고까지 함께 존재합니다. 현황조사 임차인 기재도 본건 102호가 아닌 403호와 101호여서 점유관계는 다시 맞춰봐야 합니다.
따라서 이 물건은 “권리상 인수 0원이니 6.4억이면 싸다”로 결론 내릴 사건이 아닙니다. 배당표만 보면 권리 부담은 낮지만, 신탁원부·공매 진행·102호 점유·시설 상태·실제 시장가를 확인해야 가격 판단이 완성됩니다. 권리 계산은 비교적 단순하지만, 취득 의사결정은 확인할 것이 많은 근린시설. 현재 단계의 결론은 그 정도가 적절합니다.
