대전지방법원 2025타경51547. 당진시 읍내동 당진타워 1층 102호의 근린시설입니다. 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 3,830,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가가 643,708,000원까지 떨어졌습니다. 다만 이번 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 등기상 현재 소유자는 우리자산신탁주식회사이고, 2019.06.13 설정된 서울개인택시조합새마을금고 근저당권 10,000,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 권리를 바탕으로 임의경매가 개시됐습니다.
말소기준권리 이후의 당진시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 신탁등기 자체와 신탁원부 주의사항, 한국자산관리공사 공매공고가 함께 존재합니다. 따라서 ‘후순위 권리가 소멸한다’는 것과 ‘사전 확인 없이 단순한 물건이다’는 것은 같은 말이 아닙니다. 특히 신탁원부에는 임대차 등 법률행위 시 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51547 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 1층102호 |
| 도로명 | 충청남도 당진시 당진중앙2로 148 |
| 용도 | 근린시설 · 집합건축물대장상 근린생활시설 등 |
| 등기상 소유자 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 3,830,000,000원 / 643,708,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발급 | 2026.08.27 · 대전지방법원 당진등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.06.13 근저당
현재 말소기준권리는 2019.06.13 접수된 을구 16번 서울개인택시조합새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 10,000,000원입니다. 2025.04.29 이 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사 앞으로 근질권이 설정됐습니다. 2025.07.21 엠씨아이대부주식회사가 임의경매를 개시했습니다.
② 점유·임차 조사 — 대상 102호와 호실이 맞지 않는다
현황조사에는 2명의 점유 관련 정보가 기재돼 있습니다. 그러나 대상 물건은 1층 102호인데, 조사된 점유 부분은 각각 403호 전부와 101호 전부입니다. 따라서 이 2명을 곧바로 102호 임차인으로 단정할 수 없습니다. 반대로 보증금·전입신고일 등이 미상인 부분도 있어, 원본 조사서와 102호 현장 점유를 직접 맞춰봐야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조호승 | 403호 전부 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김영국 | 101호 전부 | 80,000,000원 | 6,500,000원 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
매각물건명세서 비고에는 “공실임”이라고 기재돼 있고, 감정평가의 임대관계도 미상으로 되어 있습니다. 이 때문에 현황조사에 나타난 다른 호실 점유자 정보와 102호의 공실 기재를 구분해서 보는 것이 중요합니다.
③ 가격 — 16.81%까지 하락했지만 시세 비교자료는 없다
현재 최저매각가는 643,708,000원으로 감정가 3,830,000,000원의 16.81%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 450,595,600원, 그 다음은 315,416,920원입니다. 할인율만 보면 폭이 크지만, 동일 물건 또는 유사 근린시설의 최근 실거래 비교자료가 없으므로 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 표현할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 643,708,000원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 450,595,600원 | 0원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 315,416,920원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 643,708,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,837,080원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 서울개인택시조합새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 624,870,920원 |
현재 배당 시나리오에서는 채권총액 10,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 소유자 교부 예상액은 624,870,920원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진초교 북측 인근이며 간선도로변에는 상업용건물·업무시설이 혼재하고, 후면에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 섞여 있습니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층·지상 7층 건물이며, 외벽과 내부 타일 일부가 파손된 상태로 조사됐습니다. 승강기·화재탐지·지하주차장 설비가 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이며, 감정 당시 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는 휴업상태로 목측됐습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 1,726.0㎡, 상업용으로 이용 중이며 공시지가는 1,726,000원/㎡입니다. 제2종일반주거지역에 해당합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·하수처리구역이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 등기상 소유자가 우리자산신탁주식회사이고 신탁주의사항이 부기돼 있습니다. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 원문으로 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차확인. 2025.07.24 한국자산관리공사 공매공고가 존재합니다. 법원경매와 공매의 현재 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 102호 실제 점유 확인. 현황조사 인물은 403호와 101호에 관한 내용입니다. 대상 102호의 공실 여부를 현장과 원본 조사서로 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 16.81%까지 떨어졌지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 저가 여부를 판단할 기준이 부족합니다. 근린시설 임대수익과 실제 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 일부 외벽·타일 파손과 공실·휴업 목측이 있으므로 전용부분과 공용부분의 보수 필요 범위를 확인해야 합니다.
- 배당 전제 확인. 현재 계산상 인수 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 매각물건명세서·현황조사·등기부·신탁원부를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “16.81%라는 숫자보다 확인해야 할 것이 많다”
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 3,830,000,000원에서 최저매각가 643,708,000원까지 내려온 16.81%입니다. 그러나 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 자료가 없어 이 가격을 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 더구나 이미 5회 유찰됐고, 감정 당시 다수 호수가 공실 또는 휴업상태로 관찰됐습니다.
권리 측면에서는 배당 계산상 매수인 인수액이 0원이지만, 신탁등기·공매공고·점유정보 불일치를 함께 봐야 합니다. 현재 자료만으로는 ‘가격이 많이 내려왔으니 안전하다’는 결론보다, 신탁원부와 공매 상태, 102호 실제 점유를 확인한 뒤 가격을 평가해야 하는 물건이라는 결론이 더 적절합니다. 할인율은 크지만 확인해야 할 변수가 많고, 근린시설의 환금성까지 고려하면 신중한 접근이 필요합니다.
