448,746,000원
대전지방법원 2025타경51547. 당진시 읍내동 당진타워 1층 101호 근린시설입니다. 가격만 보면 감정가 26.7억원에서 현재 최저매각가 448,746,000원까지 내려와 낙폭이 큽니다. 그러나 이 물건의 분석 포인트는 할인율이 아니라 임차인과 신탁입니다. 101호 전부를 사용하는 김영국은 보증금 80,000,000원, 월 차임 6,500,000원으로 확인되며 ‘아울렛 012’ 상호로 소매점을 운영 중입니다. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 배당모형의 인수액 0원을 곧바로 확정 인수액 0원으로 해석해서는 안 됩니다.
등기 흐름에서는 2019.06.13. 설정된 마천새마을금고 근저당권 10,000,000원이 말소기준입니다. 이 근저당은 2025.04.29. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사 앞으로 근질권이 설정됐습니다. 이후 당진시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 갑구에는 2019.06.13. 신탁등기가 남아 있고 현재 수탁자는 우리자산신탁주식회사로 표시됩니다. 등기부에도 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 확인할 필요가 있다는 주의사항이 부기돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51547 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 1층101호 |
| 도로명주소 | 충청남도 당진시 당진중앙2로 148 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) |
| 현재 소유자 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 2,670,000,000원 / 448,746,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준 | 2019.06.13. 을구 12번 근저당권 · 마천새마을금고 · 채권최고액 10,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 단순하지만 신탁 확인이 남는다
2011년의 현대스위스3저축은행 근저당 및 그 후속 권리들은 이미 말소됐고, 2018년 금모래신용협동조합 근저당도 2019.06.13. 해지됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 새로 설정된 마천새마을금고 근저당권 10,000,000원입니다. 이 권리는 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며, 경매개시결정 채권자 역시 엠씨아이대부주식회사입니다.
② 임차인 — 101호 김영국의 대항력은 확정할 수 없다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영국 | 101호 전부 | 80,000,000원 | 6,500,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자 미상 | 미상 |
101호에는 실제 임차인 1명이 확인됩니다. 김영국은 보증금 80,000,000원, 월 차임 6,500,000원 조건으로 101호 전부를 사용하고 있으며 매각물건명세서 비고상 ‘아울렛 012’ 상호로 소매점을 운영 중입니다. 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 有 또는 우선변제권 有로 단정할 수 없습니다. 반대로 대항력이 없다고 단정하는 것도 위험합니다.
현황조사에는 조호승이 403호 전부를 점유하는 것으로도 조사돼 있으나, 본 매각목적물은 1층 101호이므로 101호 권리판단에서는 김영국의 점유관계를 중심으로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 448,746,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,887,460원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 마천새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 431,858,540원 |
현재 배당 추정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다. 채권자 총 청구 10,000,000원은 전액 배당되는 구조로 계산됐고 미배당액은 0원입니다. 신청채권 청구액은 40,000,000원이나 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원으로 표시돼 있으므로 실제 배당순위와 채권관계는 원본 배당요구·채권계산서를 대조해야 합니다.
④ 가격 — 5회 유찰 자체는 크지만 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 448,746,000원으로 감정가 2,670,000,000원의 16.81%입니다. 한 번 더 유찰될 경우 시나리오 가격은 314,122,200원, 7회 유찰 시 219,885,540원입니다. 다만 이 물건에는 비교할 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 | 배당모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 448,746,000원 | 16.81% | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 314,122,200원 | 11.76% | 0원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 219,885,540원 | 8.24% | 0원 | 0원 |
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 근린생활시설 등으로 사용되는 당진타워 집합건물입니다.
- 현황. 감정평가 당시 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는 휴업 상태로 목측됐습니다.
- 101호 영업. 매각물건명세서 비고상 김영국이 ‘아울렛 012’ 상호로 소매점을 운영 중입니다.
- 입지. 당진초교 북측 인근으로 간선도로변에는 상업용건물·업무시설이, 후면에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 수준입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층·지상 7층 건물이며 외벽과 바닥 일부가 파손된 상태로 조사됐습니다.
- 설비. 승강기·화재탐지·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 2차선 포장도로가 통과합니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 1,726.0㎡, 잡종지·상업용이며 공시지가는 1,726,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·하수처리구역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김영국의 대항요건 확인. 101호 임차인의 전입신고일이 미상이므로 말소기준일 2019.06.13.과 선후관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 80,000,000원 확인. 대항력이 인정되는 구조인지, 배당요구 여부와 확정일자·사업자등록 관련 자료까지 원본 대조가 필요합니다.
- 신탁원부 확인. 임대차 체결 권한, 수익자, 신탁재산 관리·처분 조항과 임차계약의 효력을 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 2024-16667-001 공매공고와 법원경매 진행 관계를 교차 점검해야 합니다.
- 현장 영업 확인. 101호는 소매점 운영 사실이 확인되므로 실제 점유자, 영업 지속 여부, 명도 협상 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 외벽·바닥 일부 파손이 조사된 만큼 공용부와 해당 호수의 수선 필요 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 공실·환금성 점검. 다수 호수가 공실 또는 휴업 상태로 목측된 건물인 만큼 임대수요와 재매각 가능성을 별도로 평가해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 현 임대수익·상권·유사 근린시설 거래를 직접 비교해야 합니다.
맺으며 — “낙폭보다 임차·신탁 확인이 먼저”
이 물건은 5회 유찰로 최저가가 448,746,000원까지 내려왔고, 등기상 말소기준 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하는 구조입니다. 하지만 101호 임차인 김영국의 대항력 여부가 미상이고, 소유권이 신탁 상태이며 공매공고까지 존재합니다. 또한 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 16.81%라는 할인폭을 곧바로 시장가 대비 할인으로 볼 수도 없습니다.
등기상 배당모형은 인수 0원이지만, 실질 권리판단은 아직 닫히지 않았습니다. 김영국의 대항요건과 신탁원부가 확인돼야 매수인의 실제 인수위험을 확정할 수 있습니다. 다회 유찰된 근린시설이라는 환금성 부담까지 겹치는 만큼, 현재 단계의 결론은 가격보다 권리 확인을 우선해야 하는 고위험 검토형 물건입니다.
