대전지방법원 2025타경51547. 당진시 읍내동 당진타워 1층 101호 근린시설입니다. 감정가가 2,670,000,000원인데 5회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 448,746,000원, 감정가의 16.81%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 물건은 아파트처럼 최저가와 실거래 평균을 단순 비교해 접근할 사건이 아닙니다. 동일 물건의 실거래 시세 자료가 확인되지 않고, 건물 내 다수 호수가 공실 또는 휴업 상태로 목측된 근린시설이어서 감정가 대비 할인율 자체를 가격 메리트로 치환하면 안 됩니다.
권리관계의 기준점은 2019.06.13 설정된 마천새마을금고 근저당권 채권최고액 10,000,000원입니다. 이후 당진시 압류 2건과 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 같은 날 이 부동산이 국제자산신탁주식회사에 신탁됐고, 현재 수탁자 명칭은 우리자산신탁주식회사입니다. 등기부에도 임대차 등 법률행위를 할 때 신탁원부에서 신탁 목적과 관리·처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51547 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 1층101호 |
| 도로명 | 충청남도 당진시 당진중앙2로 148 |
| 용도 | 근린시설 · 집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도 |
| 현재 소유자 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 2,670,000,000원 / 448,746,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 40,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.13 마천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 공시지가 | 1,726,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 명확하지만 임차권은 별도 확인
2019.06.13 마천새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 주영희 명의로 돌아온 소유권은 다시 국제자산신탁주식회사에 신탁됐고, 이후 수탁자 명칭이 우리자산신탁주식회사로 변경됐습니다. 2022.04.25·2024.09.25 당진시 압류와 2025.07.21 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 — 본건 101호 보증금 80,000,000원, 대항력·승계 미상
현황조사에는 실제 임차인으로 조호승과 김영국이 기재돼 있습니다. 다만 조호승의 점유부분은 403호 전부로 본건 101호와 다른 호수이고, 본건과 직접 연결되는 점유자는 김영국 1명입니다. 김영국은 101호 전부를 점유하며 매각물건명세서 비고상 ‘아울렛 012’ 상호로 소매점 운영 중입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 / 차임 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조호승 | 403호 전부 | 미상 | 전입 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 101호 외 |
| 김영국 | 101호 전부 | 80,000,000원 / 6,500,000원 | 전입 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
따라서 현재 최저가 448,746,000원만을 매수인의 실질취득비용으로 고정해서는 안 됩니다. 이 사건의 실질취득비용은 448,746,000원 + 임차보증금 승계 여부 미상으로 보는 것이 안전합니다. 전입일이 확인되지 않은 점유자를 ‘대항력 있음’으로 단정해서도 안 되고, 반대로 배당표상 인수 0원을 근거로 ‘임차보증금 인수 없음’이라고 단정해서도 안 됩니다.
③ 가격 — 5회 유찰은 크지만 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다
현재 최저매각가는 감정가 2,670,000,000원의 16.81%인 448,746,000원입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 314,122,200원(11.76%), 7회 유찰 시 219,885,540원(8.24%)입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 배당 후 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 16.81% | 448,746,000원 | 0원 | 431,858,540원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 314,122,200원 | 0원 | 298,924,489원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 219,885,540원 | 0원 | 206,007,142원 |
그러나 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이 사건에는 동일 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없어, 448,746,000원이 실제 시장가보다 낮은지 확인할 비교 기준이 없습니다. 오히려 5회 유찰 자체가 감정가와 시장의 괴리, 상업시설의 환금성, 권리확인 부담 등을 시장이 반복적으로 가격에 반영했을 가능성을 경계해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 448,746,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 6,887,460원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 마천새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 431,858,540원 |
현재 배당 계산은 집행비용 6,887,460원과 말소기준 근저당 10,000,000원을 반영하고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않은 구조입니다. 특히 김영국의 전입·확정일자·배당요구가 확인되지 않았으므로 이 표만으로 임차보증금의 최종 배당 또는 매수인 승계 여부를 판단할 수 없습니다.
⑤ 공매공고 — 법원경매와 진행 교차 확인
갑구에는 2025.07.24 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재합니다. 공매공고의 원인은 2025.07.23, 표시된 공매번호는 2024-16667-001입니다. 법원경매개시결정은 그보다 앞선 2025.07.21 접수돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진초교 북측 인근. 간선도로변에는 상업용건물과 업무시설이 혼재하고, 도로 후면에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 수준입니다.
- 건물 이용. 집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이며, 감정평가 당시 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는 휴업 상태로 목측됐습니다. 다만 본건 101호는 매각물건명세서상 김영국이 ‘아울렛 012’ 상호로 소매점을 운영 중입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층·지상 7층 건물이며, 외벽 일부가 파손된 상태이고 바닥 타일도 일부 파손된 상태로 기재돼 있습니다.
- 설비. 승강기·화재탐지·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 2차선 포장도로가 통과하고, 토지 자료상 도로접면은 중로한면입니다.
- 토지. 지목 잡종지, 토지면적 1,726.0㎡, 토지이용상황 상업용, 공시지가 1,726,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·하수처리구역에 해당합니다.
- 환금성. 근린시설이고 건물 내 다수 호수의 공실·휴업 상태가 목측됐으며 이미 5회 유찰됐습니다. 최저가 하락만으로 환금성이 개선됐다고 단정하기보다 상권과 실제 임대수요 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 101호 김영국 전입일 확인. 보증금 80,000,000원인 본건 점유자의 전입신고일이 미상입니다. 전입 여부와 시점을 확인해 말소기준일 2019.06.13과 선후관계를 판단해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 배당 후 미회수 보증금의 승계 가능성을 판단하려면 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 현재 수탁자는 우리자산신탁주식회사입니다. 신탁원부에서 임대차·관리·처분 권한과 본건 임차관계에 영향을 주는 조항을 대조해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 2024-16667-001이 등기돼 있으므로 법원경매와 공매의 현재 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 배당관계 확인. 말소기준 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 느티나무제삼차유한회사 근질권이 설정된 만큼 채권양도·질권·배당요구 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- ‘감정가의 16.81%’ 착시 경계. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 448,746,000원이 시세보다 싼지 판단할 근거가 없습니다. 현장 상가 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실·건물상태 현장 확인. 감정평가 당시 다수 호수가 공실 또는 휴업으로 목측됐고 외벽·바닥 일부 파손도 기재돼 있어 실제 영업환경과 수선비 부담을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·공매 진행상태를 입찰 직전 기준으로 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “16.81% 할인”보다 먼저 풀어야 할 세 가지
이 물건의 첫인상은 강합니다. 감정가 2,670,000,000원짜리 근린시설이 5회 유찰돼 448,746,000원, 감정가의 16.81%까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 현재 확인되는 사실만으로는 이 숫자를 ‘시세 대비 큰 할인’이라고 부를 수 없습니다.
본건 101호에는 김영국이 보증금 80,000,000원으로 점유하고 있으나 전입신고일·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 대항력과 매수인 승계액이 미상입니다. 여기에 현재 소유권이 신탁재산이고 신탁주의사항이 명시돼 있으며, 한국자산관리공사의 공매공고까지 존재합니다. 건물도 다수 호수가 공실 또는 휴업 상태로 목측됐고 5회 유찰됐습니다.
따라서 이 사건은 “최저가가 많이 내려갔으니 싸다”가 아니라, “임차권·신탁원부·공매상태가 모두 정리된 뒤에야 448,746,000원의 의미를 평가할 수 있다”가 결론입니다. 말소기준 근저당과 후순위 압류의 소멸구조 자체는 비교적 분명하지만, 실제 투자위험을 결정하는 핵심은 등기상 후순위 권리가 아니라 101호 임차인의 미확인 대항력과 상업시설의 환금성입니다.
