대전지방법원 2025타경51547. 당진시 읍내동 당진타워 4층 403호 근린시설입니다. 감정가 127,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 21,344,000원까지 내려왔습니다. 가격 숫자만 보면 큰 폭으로 떨어졌지만, 이 사건은 최저가보다 점유와 신탁관계 확인이 먼저입니다. 403호 전부를 조호승이 점유하는 것으로 조사됐으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아, 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
등기상 말소기준은 2019.06.13. 설정된 오성새마을금고의 근저당권 10,000,000원입니다. 이후 이 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2025.07.21. 임의경매개시결정이 접수됐습니다. 동시에 이 부동산은 2019.06.13. 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁됐고, 이후 명칭이 우리자산신탁주식회사로 변경돼 현재 등기상 소유자로 표시됩니다. 신탁주의사항도 부기돼 있어 임대차 등 법률관계를 판단할 때 신탁원부 확인이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51547 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 4층 403호 |
| 도로명 | 충청남도 당진시 당진중앙2로 148 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 등기상 소유자 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 21,344,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 근저당은 단순하지만 신탁·공매가 겹친다
현재 경매의 말소기준권리는 2019.06.13. 접수된 오성새마을금고 근저당권 10,000,000원입니다. 같은 날 그 뒤 순번으로 국제자산신탁주식회사 명의 신탁이 접수됐고, 근저당권은 2024.11.21. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 근저당권부채권에는 느티나무제삼차유한회사 명의 근질권 10,000,000원도 설정돼 있습니다.
2023.03.07.과 2024.09.25. 당진시 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 2025.07.24.에는 한국자산관리공사 공매공고도 부기돼 있습니다. 법원경매와 공매 진행이 교차하는지 반드시 원본 진행상황을 대조해야 합니다.
② 점유·임차 관계 — 403호는 ‘대항력 가능·미상’
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조호승 | 403호 전부 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영국 | 101호 전부 | 80,000,000원 | 미상 | 미상 | 없음 |
대상 물건인 403호 전부 점유자는 조호승입니다. 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 확인되지 않으므로 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 미상입니다. 따라서 현재 배당표에 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있더라도, 이 숫자는 조호승의 미상 임차관계까지 해소됐다는 뜻이 아닙니다.
김영국은 현황조사상 101호 전부 점유자로 기재돼 있으며 보증금 80,000,000원, 월차임 6,500,000원이 조사됐습니다. 대상 403호와 점유 호수가 다르므로 403호의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
③ 가격 — 5회 유찰로 감정가의 16.8%
감정가 127,000,000원에서 현재 최저가는 21,344,000원으로 내려왔습니다. 시나리오상 현재 회차는 감정가의 16.81%이고, 6회 유찰 시 14,940,799원, 7회 유찰 시 10,458,559원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 평가하지 않습니다. 특히 감정평가상 건물 외벽과 내부 일부에 파손이 있고, 평가 대상 호수들 가운데 기호 5를 제외한 나머지는 공실 또는 휴업 상태로 목측된 내용이 있어 근린시설의 실제 영업·임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,344,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 784,192원 |
| 2. 근저당 · 오성새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,559,808원 |
현재 회차 계산상 근저당권 채권최고액 10,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 10,559,808원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진초교 북측 인근. 간선도로변에는 상업용건물·업무시설이 혼재하고, 도로 후면에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층·지상 7층 건물이며, 승강기·화재탐지·지하주차장 설비가 있습니다. 외벽 일부와 내부 타일 일부는 파손된 상태로 조사됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이며, 평가 대상 호수 중 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는 휴업상태로 목측됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 잡종지, 상업용 이용. 토지면적 1,726.0㎡, 공시지가 1,726,000원/㎡이며 중로 한 면에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·하수처리구역에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 403호 조호승 점유 확인. 보증금·전입신고일·확정일자와 점유권원을 원본으로 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 현재 소유자는 우리자산신탁주식회사이고 신탁주의사항이 부기돼 있습니다. 임대 권한과 수익자·처분조건을 신탁원부에서 대조해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2025.07.24. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재합니다. 법원경매와 공매의 현재 진행상태를 함께 확인해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 외벽과 내부 일부 파손이 기재돼 있고 다수 호수가 공실·휴업상태로 목측됐으므로 현장 상태와 실제 영업·임대 수요를 점검해야 합니다.
- 감정가 할인율을 시세로 착각하지 않기. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 16.8%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·신탁원부·공매 진행자료를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 풀어야 할 것이 많다
127,000,000원짜리 감정가가 다섯 차례 유찰돼 21,344,000원까지 내려온 점은 눈에 띕니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 403호 전부 점유자 조호승의 대항력 가능성이 미상이고, 소유권은 신탁회사에 있으며 신탁원부 확인이 요구되고, 한국자산관리공사 공매공고도 존재합니다. 여기에 근린시설이라는 용도와 다수 호수의 공실·휴업 목측까지 겹칩니다.
현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 미상 임차관계가 확인되기 전에는 이를 최종 실질인수액으로 단정할 수 없습니다. 최저가 16.8%는 매력의 결론이 아니라 검토의 출발점입니다. 점유·신탁·공매 세 가지를 먼저 해소한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
