대전지방법원 2025타경51547. 당진시 읍내동 당진타워 4층 403호의 근린시설입니다. 숫자만 보면 감정가 127,000,000원에서 최저매각가 21,344,000원까지 내려와 감정가의 16.8% 수준입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 큰 할인율이 아니라 점유관계와 신탁·공매의 교차입니다. 403호 전부를 점유하는 조호승은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았고, 현재 등기상 소유자는 우리자산신탁주식회사입니다.
말소기준권리는 2019년 6월 13일 설정된 오성새마을금고의 근저당권 10,000,000원입니다. 이 권리는 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 그 뒤 당진시 압류 2건과 임의경매개시결정이 존재합니다. 등기 분석상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 신탁등기에는 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부를 함께 확인해야 한다는 주의사항이 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51547 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 4층 403호 · 당진중앙2로 148 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) |
| 감정 이용상태 | 집합건축물대장상 근린생활시설 등 · 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는 휴업상태로 목측 |
| 현재 소유자 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 21,344,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발행일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤는 소멸, 신탁 확인은 별개
말소기준은 2019.06.13. 을구 12번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 오성새마을금고이고 채권최고액은 10,000,000원입니다. 2024.11.21. 이 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며, 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근질권도 설정되어 있습니다. 말소기준 이후의 당진시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 403호 점유자의 권리가 아직 확정되지 않았다
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조호승 | 403호 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영국 | 101호 전부 | 80,000,000원 | 6,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
본건 403호와 직접 연결되는 점유자는 조호승입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 403호 전부 점유로 나타나지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없고 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 및 미배당 인수액 역시 확정할 수 없습니다.
현황조사에는 별도로 김영국이 101호 전부를 점유하고 보증금 80,000,000원·차임 6,500,000원으로 기재되어 있습니다. 다만 본 경매 대상은 403호이므로, 403호 권리분석에서는 조호승의 점유·임대차 조건 확인이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,344,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 784,192원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 오성새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,559,808원 |
현재 회차 계산에서는 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고 소유자 교부액 10,559,808원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 403호 임차조건이 미상인 만큼 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 임차 위험은 별도다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 21,344,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 10,559,808원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 14,940,799원 | 10,000,000원 | 0원 | 4,271,865원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 10,458,559원 | 9,870,305원 | 129,695원 | 0원 |
가격이 현재 21,344,000원에서 14,940,799원, 다시 10,458,559원으로 내려가면 등기상 근저당 배당 여력은 줄어듭니다. 그러나 본건의 더 중요한 문제는 낙찰가가 아니라 403호 임차조건입니다. 조호승의 보증금과 대항력 여부가 확인되지 않은 상태에서 최저가만 보고 “감정가 대비 크게 싸다”고 결론내리는 것은 위험합니다.
⑤ 공매공고 — 법원경매와 진행 교차 확인
2025.07.24. 갑구에 공매공고가 부기되어 있으며, 원인은 2025.07.23. 한국자산관리공사 2024-16667-009 공매공고입니다. 법원 임의경매개시결정은 2025.07.21. 등기되었습니다. 따라서 법원경매만 단독으로 보는 대신 한국자산관리공사 공매 진행과의 교차 확인이 필요합니다.
⑥ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진초교 북측 인근. 간선도로변은 상업용건물·업무시설이 혼재하고, 도로 후면은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 북서측 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 수준입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이고, 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는 휴업상태로 목측됐습니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층·지상 7층 건물이며 외벽과 바닥 일부가 파손된 상태로 조사됐습니다.
- 설비. 승강기·화재탐지·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 2차선 포장도로가 통과합니다.
- 토지. 토지면적 1,726.0㎡ · 잡종지 · 상업용 · 공시지가 1,726,000원/㎡ · 중로한면.
- 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·당진초등학교 상대보호구역·역사문화환경보존지역·하수처리구역입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 403호 조호승 임대차 확인. 전입신고일·보증금·확정일자와 실제 점유 개시 시점을 확인해 대항력 여부와 인수 가능액을 먼저 확정해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 임대차 권한, 신탁 목적, 수익자, 신탁재산 관리·처분 조항을 등기부와 함께 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 2024-16667-009 공매공고와 법원경매 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 배당표 0원 과신 금지. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 확인되지 않은 임차보증금 위험까지 제거했다는 뜻이 아닙니다.
- 현장 영업성 점검. 공실·휴업상태가 목측된 건물인 만큼 실제 상권, 공실률, 관리상태와 임대 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 파손 상태 확인. 외벽과 바닥 일부 파손이 조사되어 있으므로 내부 상태와 수선 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·신탁원부·공매 진행자료를 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “17% 가격”보다 먼저 풀어야 할 세 가지
이 물건은 감정가 127,000,000원에서 최저가 21,344,000원까지 내려온 5회 유찰 근린시설입니다. 등기상 말소기준 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하고, 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 여기까지만 보면 가격이 크게 내려온 단순한 물건처럼 보입니다.
하지만 결론을 바꾸는 요소가 세 가지 있습니다. 첫째, 403호 조호승의 전입신고일·보증금이 미상이라 대항력과 실제 인수액을 확정할 수 없습니다. 둘째, 현재 소유권이 우리자산신탁주식회사 명의라 신탁원부 확인이 필요합니다. 셋째, 한국자산관리공사 공매공고가 존재해 법원경매와의 진행 관계를 확인해야 합니다. 따라서 이 물건의 판단 순서는 “17%까지 떨어졌으니 싸다”가 아니라 임차 확인 → 신탁원부 확인 → 공매 교차 확인 → 가격 판단입니다. 현재 상태에서는 가격보다 권리·절차 확인이 우선입니다.
