수원지방법원 2024타경73273. 오산시 궐동 686-22 소재 집합건물 중 2층 201호입니다. 감정평가상 해당 호실은 다세대주택으로 분류되며, 건물은 철근콘크리트조 10층 규모의 공동주택입니다. 소유자는 성민정이고, 2024년 6월 임의경매가 개시됐습니다.

겉으로 보이는 가격은 매력적으로 느껴질 수 있습니다. 감정가 116,000,000원이 두 차례 유찰되면서 최저가가 56,840,000원으로 내려왔기 때문입니다. 그러나 이 물건은 낙찰가가 곧 취득비용인 일반적인 권리소멸형 경매와 다릅니다. 임차인의 보증금 84,000,000원이 최저매각가를 넘고, 배당금으로 회수하지 못하는 부분을 낙찰자가 부담할 수 있기 때문입니다.

실질취득 추정액 85,423,120원은 현재 매각가와 배당 추정치를 적용한 금액입니다. 임차보증금 자체는 84,000,000원이고, 여기에 매각대금에서 먼저 공제되는 추정 집행비용 1,423,120원이 영향을 줍니다. 낙찰가가 더 낮아져도 그만큼 보증금 인수 부담이 커지는 구조이므로, 추가 유찰을 곧바로 가격 메리트로 해석할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 근저당부터 확인해야 한다

등기 분석상 말소기준으로 제시된 권리는 2024.02.06 설정된 김문수의 근저당권입니다. 채권최고액은 150,000,000원이고, 이후의 경매개시결정과 임차권등기는 매각에 따른 말소 대상으로 분류되어 있습니다.

그런데 실제 권리관계는 이보다 복잡합니다. 을구 1번에는 2018.01.26 설정된 옹진수산업협동조합의 근저당권이 있으며 채권최고액은 무려 1,020,000,000원입니다. 이 근저당권에는 말소된 것으로 표시된 내용이 존재하는 반면, 2026.01.26에는 수협엔피엘대부주식회사로 근저당권을 이전한 등기도 나타납니다.

또한 갑구에는 2022.11.15 민간임대주택등기가 존재합니다. 등록 원인일은 2017.10.23이며, 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 경매에 따른 해당 등록의 처리와 후속 행정절차도 별도로 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 201호 보증금 84,000,000원이 핵심

201호에는 임차권등기명의인인 김광훈의 보증금 84,000,000원이 확인됩니다. 임대차계약은 2018.02.24에 최초 체결됐고, 2022.02.27에 보증금 4,000,000원이 증액됐습니다. 전입일과 점유개시일은 2018.03.16이며, 최초 보증금 80,000,000원의 확정일자도 같은 날입니다. 증액분 4,000,000원은 2022.03.04 확정일자를 받았습니다.

이 밖에 201호와 관련해 CUI YUESHAN, JIN CHANGXING, JIN GUANGXUN의 전입 내역이 확인됩니다. 다만 이들이 각각 독립적인 임대차계약을 체결한 임차인인지, 동일 세대의 점유자인지, 임차권등기명의인과 동일인인지 여부는 확정할 수 없습니다. 특히 JIN GUANGXUN과 김광훈의 동일인 여부는 신분 및 계약관계 확인이 필요합니다.

201호 관련 전입자와 임차권등기명의인을 구분한 표입니다. 동일인 또는 동일 임대차관계에 속하는 경우 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 다른 호실의 점유자도 별개 호실의 권리로 검토해야 하며, 201호 매수인의 인수보증금에 일괄 합산할 수 없습니다.

현재 배당 추정에서는 김광훈의 임차보증금 84,000,000원 중 55,416,880원이 배당되고, 28,583,120원이 미배당되는 것으로 계산됩니다. 이 미배당액은 선순위 대항력이 유효하다는 가정 아래 매수인이 인수하는 금액입니다.

③ 가격 분석 — 49% 낙찰가가 실제 49% 취득은 아니다

현재 최저매각가 56,840,000원은 감정가 116,000,000원의 49%입니다. 그러나 권리 인수형 경매에서 이 할인율은 실질적인 취득 할인율이 아닙니다.

현 배당 추정을 적용하면 최저가에 임차보증금 인수 예상액을 더한 실질취득 추정액은 85,423,120원입니다. 이 금액은 등기·임대차 권리가 현재 배당가정대로 인정된 경우의 계산치이며, 취득세·명도비용·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.

시세 판단에도 주의가 필요합니다. 이 건물의 비교 대상 면적으로 제시된 27.05㎡는 분석 대상 호실의 전용면적과 일치 여부가 확인되지 않았습니다. 동일 면적의 최근 12개월 평균 거래가와 최신 실거래가격을 기준으로 실질취득액의 가격 우위를 검증할 수 없는 상태입니다.

따라서 최저가 56,840,000원은 물론, 실질취득 추정액 85,423,120원도 현 단계에서 시세보다 저렴하다고 판정할 근거가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력도를 높게 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 56,840,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.5%를 적용한 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 2018년 근저당권의 실제 존속과 우선순위가 확인되면 배당 순서 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 오산시 궐동 소재 수원지방법원 오산시법원 남동측 인근. 유사한 공동주택과 근린상업시설이 혼재하는 지역이며 감정평가상 주위환경은 양호한 편입니다.
• 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 10층 건물로, 감정평가에서는 다세대주택과 오피스텔로 이용되는 호실이 함께 확인됩니다. 본건 201호는 다세대주택에 해당합니다.
• 설비. 위생급배수시설, 화재경보설비, 도시가스 개별난방, 승강기 및 1층 주차장설비 등이 확인됩니다.
• 도로·토지. 건물 동측으로 약 10m 폭의 포장도로에 접합니다. 토지는 인근 도로와 대체로 평탄한 정방형이며 공동주택부지로 이용되고 있습니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역· 토지구획정리사업지구 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있습니다. 실제 거래에 대한 허가 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 2,447,000원/㎡. 이는 토지의 단위면적당 공시지가로서 해당 201호의 매매시세를 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 여부는 위반사항 없음으로 확인되며, 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 참고 세대수는 8세대이며, 건물 내 다세대주택과 오피스텔 용도가 혼재합니다. 동일 조건의 실거래가격을 확보하기 전에는 매도 가능 가격과 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
• 경매 이력. 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 본건도 현재 2회 유찰 상태입니다. 반복 유찰은 최저가 할인 효과 외에 매수 수요와 권리 위험을 함께 점검해야 할 신호입니다.

⑥ 입찰 체크리스트 — 권리 원본 확인 전 보류

• 2018년 선순위 근저당권. 옹진수산업협동조합 명의 1,020,000,000원 근저당권의 실제 말소일, 말소 원인, 2026년 이전등기와의 관계를 확인해야 합니다. 이 결과가 임차인 대항력과 배당순위 판단의 출발점입니다.
• 경매신청 권원. 경인서부수산업협동조합의 경매신청과 수협엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 관계를 대조해야 합니다. 청구금액 947,245,899원의 권리 관계와 실제 배당순위도 확인 대상입니다.
• 김광훈 임차권등기. 84,000,000원 보증금의 최초 계약·증액계약·확정일자, 배당요구 및 임차권등기 효력을 검토해야 합니다. 특히 최초 보증금 80,000,000원과 증액분 4,000,000원의 권리 순위를 구분해야 합니다.
• 201호 전입자 확인. CUI YUESHAN, JIN CHANGXING, JIN GUANGXUN과 김광훈의 관계를 확인하고, 별도의 임대차계약이나 보증금 채권이 존재하는지 조사해야 합니다. 단순 전입일만으로 대항력을 확정하거나 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 배당표 재검증. 현재 추정 인수액 28,583,120원은 선순위 대항력 인정과 현 배당순위를 전제로 합니다. 원본 권리관계가 확정된 후 실제 배당순위와 미배당 보증금을 다시 계산해야 합니다.
• 민간임대주택 관련 사항. 임대사업자 등록과 민간임대주택등기의 현행 상태, 경매 이후 행정절차 및 의무 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 실거래 시세. 201호와 전용면적·용도·층·건물 상태가 비교 가능한 최근 12개월 실거래 및 최신 거래를 확보해야 합니다. 실질취득 추정액 85,423,120원과 비교하기 전에는 저가 매수로 판단하지 않아야 합니다.
• 점유 및 명도. 현재 실제 점유자, 임차권등기명의인의 점유 상태와 임대차 종료 여부를 확인해야 합니다. 임차권등기가 있다고 해서 당연히 명도가 완료됐다고 볼 수 없습니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분, 당해세, 집행비용 변동 및 취득 부대비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 존재, 보증금 인수조건, 매각 제외사항 및 특별매각조건을 최종 명세서와 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 최저가보다 84,000,000원 보증금을 먼저 봐야 한다”

이 사건의 첫인상은 감정가 116,000,000원에서 56,840,000원까지 내려온 2회 유찰 다세대주택입니다. 하지만 실제 권리구조를 보면 할인율 자체는 투자 메리트를 판단하는 핵심 지표가 아닙니다.

임차권등기된 김광훈의 보증금은 84,000,000원이고, 현재 배당가정상 미배당 인수액은 28,583,120원입니다. 따라서 매수인의 실질취득 추정액은 85,423,120원입니다. 추가 유찰 시에도 인수액이 늘어나 실질취득액은 보증금 수준에 머뭅니다.

여기에 2018년 선순위 근저당권의 말소 여부와 2026년 권리이전 기록 사이의 불일치, 201호 복수 전입자의 계약상 지위 불명확성, 최근 실거래를 통한 가격 우위 미검증이라는 위험이 겹쳐 있습니다. 이 물건을 단순한 저가 매각 물건으로 평가해서는 안 됩니다.