수원지방법원 2024타경73273. 오산시 궐동 소재 2층 201호 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 116,000,000원이 아니라 임차인 선순위 여부와 미확인 보증금입니다. 현재 말소기준권리는 2024.02.06. 설정된 김문수의 근저당권 150,000,000원입니다. 그런데 201호에는 CUI YUESHAN·JIN CHANGXING· JIN GUANGXUN이 모두 말소기준권리보다 앞서 전입한 것으로 조사됐고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 별도로 임차권등기된 김광훈은 2018.03.16. 전입·점유 및 확정일자를 갖추고 보증금 84,000,000원이 확인됩니다.
김광훈의 84,000,000원은 현재 신건 매각가 116,000,000원 가정에서 우선변제로 전액 배당되는 계산입니다. 그래서 제공된 현재회차 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 CUI YUESHAN·JIN CHANGXING·JIN GUANGXUN의 보증금은 미상입니다. 이 세 사람도 말소기준일보다 먼저 전입한 것으로 조사됐으므로, 미배당 보증금이 확인될 경우 매수인에게 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73273 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대호로71번길 6-3, 2층201호 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 성민정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 947,245,899원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 감정 이용상태 | 기호1-8 다세대주택 · 기호9-12 오피스텔 |
① 권리 흐름 — 2024.02.06.보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 2018.01.26. 옹진수산업협동조합 근저당권 1,020,000,000원은 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 현재 계산된 말소기준권리는 2024.02.06. 김문수 근저당권 150,000,000원입니다. 2024.06.07. 임의경매개시결정과 2024.10.23. 등기된 주택임차권 자체는 말소기준 이후 등기이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권자인 김광훈의 실제 전입·점유 및 확정일자는 2018.03.16.으로 말소기준보다 앞섭니다.
② 201호 임차관계 — 확인된 4명을 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 전입 / 점유 기준일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| CUI YUESHAN | 2018.03.16 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능성 |
| JIN CHANGXING | 2018.05.01 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능성 |
| JIN GUANGXUN | 2018.03.16 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능성 |
| 중화인민공화국인 김광훈 | 2018.03.16 | 84,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재회차 계산 0원 |
201호 관련 조사에서 확인되는 사람은 4명입니다. 김광훈은 보증금 84,000,000원과 확정일자가 확인되고 배당요구도 있는 반면, 나머지 3명은 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 김광훈의 84,000,000원을 201호 전체 임차보증금으로 간주해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,424,000원 |
| 1. 임차인 · 김광훈 보증금 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 김문수 | 150,000,000원 | 29,576,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션은 김광훈 보증금 84,000,000원을 우선배당하고, 김문수 근저당권에는 29,576,000원이 배당되는 구조입니다. 근저당권 미배당액은 120,424,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 임차보증금 위험은 더 중요해진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 계산 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 116,000,000원 | 29,576,000원 | 120,424,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 92,800,000원 | 6,729,600원 | 143,270,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 74,240,000원 | 0원 | 150,000,000원 | 11,496,320원 |
특히 2회 유찰 시 매각가가 74,240,000원으로 내려가면 제공된 시뮬레이션에서도 매수인 인수액이 11,496,320원으로 발생합니다. 김광훈 보증금 84,000,000원이 매각가보다 커지는 구간이므로, 가격표에 표시된 74,240,000원만을 실질취득가로 보아서는 안 됩니다. 이 회차에서는 계산상 실질취득 부담이 85,736,320원이 되며, 별도의 보증금 미상 선순위 전입자 3명 문제도 그대로 남습니다.
⑤ 시세 판단 — 거래 근거가 없어 가격 가점 금지
이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격 자료는 제시되어 있지 않습니다. 대상면적은 27.05㎡로 표시되어 있고 면적 일치 여부도 일치하지 않는 것으로 확인됩니다. 따라서 감정가 116,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없으며, 가격 메리트에 가점을 줄 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원지방법원 오산시법원 남동측 인근 상업지역 내에 위치하며, 공동주택과 근린상업시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 공동주택으로, 사용승인일은 2018.01.09.입니다.
- 설비. 위생급배수시설·화재경보설비·도시가스 개별난방·승강기·1층 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구이며, 공시지가는 2,447,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 201호 임대차계약 원본 확인. CUI YUESHAN·JIN CHANGXING·JIN GUANGXUN의 실제 보증금과 계약관계를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 선순위 전입만으로 최종 인수액이 결정되는 것이 아니므로 각 임차인의 확정일자와 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 김광훈 권리 분리 확인. 84,000,000원 임차권등기의 당사자와 다른 201호 전입자들의 관계를 확인해 중복인지 별개의 임대차인지 구분해야 합니다.
- 2회 유찰 시 인수 발생. 제공 시뮬레이션상 74,240,000원 매각 시 11,496,320원의 인수액이 발생합니다.
- 시세 원본 확인. 직접 비교 가능한 거래가격이 없으므로 인근 동일 유형·면적의 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 임대차관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 계산 인수 0원”만 믿고 들어갈 물건은 아니다
이 물건은 신건 116,000,000원 기준 배당표만 보면 김광훈의 보증금 84,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 201호에는 김광훈 외에 말소기준권리보다 먼저 전입한 CUI YUESHAN·JIN CHANGXING·JIN GUANGXUN이 있고, 이들의 보증금은 확인되지 않습니다. 따라서 핵심 위험은 확인되지 않은 선순위 임차보증금입니다.
또한 직접 비교할 실거래 자료가 없어 116,000,000원이 시세보다 저렴하다는 판단도 할 수 없습니다. 2회 유찰 시에는 계산상 인수액 11,496,320원까지 발생합니다. 결론적으로 이 사건은 가격보다 임차관계 확인이 먼저인 물건입니다. 201호 선순위 전입자들의 보증금과 배당관계를 확정하기 전에는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
