수원지방법원 2024타경73273. 경기도 오산시 궐동 686-22에 위치한 집합건물 중 7층 701호 오피스텔입니다. 감정가는 177,000,000원이지만 2회 유찰로 최저매각가가 86,730,000원까지 내려갔습니다. 겉으로는 감정가 대비 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보입니다.
그러나 이 사건에서 핵심은 낙찰금액이 아니라 낙찰자가 실제 부담할 총액입니다. 김명월은 2021.10.20 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받은 것으로 등기되어 있습니다. 주어진 권리분석상 말소기준은 2024.02.06 김문수 근저당으로, 김명월의 전입·점유 시점이 앞섭니다. 따라서 배당으로 돌려받지 못하는 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 핵심 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73273 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 궐동 686-22 경기도 오산시 대호로71번길 6-3, 7층 701호 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) |
| 감정상 이용상태 | 기호 1~8 다세대주택, 기호 9~12 오피스텔로 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 건물 |
| 사용승인일 | 2018.01.09 |
| 소유자 | 성민정 (단독소유) |
| 감정가 | 177,000,000원 |
| 최저매각가 | 86,730,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 경인서부수산업협동조합 (변경 전 상호: 옹진수산업협동조합) |
| 청구금액 | 947,245,899원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기사항 발급일 | 2026.08.18 |
| 임차권등기 보증금 | 105,000,000원 (김명월) |
| 예상 인수액 | 20,231,140원 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당보다 앞선 임차권이 문제
권리분석상 말소기준은 2024.02.06 설정된 을구 2번 김문수 근저당권입니다. 채권최고액은 150,000,000원입니다. 이후 개시된 임의경매와 2025.02.10 등기된 주택임차권은 형식적인 등기 순서만 놓고 보면 후순위입니다.
하지만 김명월의 실제 임대차 전입·점유·확정일자는 2021.10.20으로 주어진 말소기준일보다 앞섭니다. 임차권등기가 2025년에 이루어졌다고 해서 기존 임대차의 대항력이나 미배당 보증금 인수 위험까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
또한 2022.11.15 민간임대주택등기가 존재하며 등록 원인일은 2019.04.25입니다. 매각으로 인한 등록상 의무의 처리와 임대차 관계에 미치는 영향도 별도로 검토해야 합니다. 단순히 근저당권보다 후순위의 등기라는 이유만으로 모든 부담이 해소된다고 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 701호의 대항력과 보증금 미상 위험
현황조사에는 여러 호실의 전입자가 함께 확인됩니다. 개인 명의 기록은 27건, 보증기관 승계 신고는 1건입니다. 같은 호실에 여러 사람이 기재되어 있어 이 숫자를 독립된 임대차계약이나 실제 임차인 27명으로 확정할 수는 없습니다. 보증기관도 실제 임차인 수에 포함하지 않습니다.
이번 매각대상은 701호이므로, 701호에 관련된 개인 명의 기록 5건의 동일인 여부와 실제 임대차계약을 확인하는 것이 우선입니다. 다른 호실의 전입자와 보증금을 701호 인수액에 그대로 합산해서는 안 됩니다.
| 701호 관련 명의 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 김명월 임차권등기 |
2021.10.20 | 105,000,000원 | 선순위 가능 | 우선변제 배당요구 |
| JIN MINGYUE | 2021.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 |
| CUI SHENGLONG | 2021.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 |
| CUI RUNYOU | 2024.02.05 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 |
| ZHAO XUEHUA | 2022.07.18 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 |
701호의 대항력 표기는 전입일과 주어진 말소기준일의 선후관계를 참고한 잠정 판단입니다. 보증금·계약관계·실제 점유관계가 확인되지 않은 사람을 확정적인 대항력 임차인으로 판단하지 않습니다. 김명월의 배당요구 신고일은 2025.02.10으로 기재되어 있습니다.
다른 호실 전입조사 — 701호와 구분해야 할 기록
| 호실 | 명의 | 전입일 | 대항력 | 배당요구 등 |
|---|---|---|---|---|
| 201호 | CUI YUESHAN | 2018.03.16 | 가능·미상 | 보증금 미상 |
| 201호 | JIN CHANGXING | 2018.05.01 | 가능·미상 | 보증금 미상 |
| 201호 | JIN GUANGXUN | 2018.03.16 | 가능·미상 | 보증금 미상 |
| 202호 | 이미화 | 2018.02.23 | 가능·미상 | 보증금 미상 |
| 202호 | 김일훈 | 2019.06.04 | 가능·미상 | 보증금 미상 |
| 301호 | 김도경 | 2021.10.01 | 가능·미상 | 보증금 미상 |
| 미확인 | 신나래 | 2022.01.24 | 가능·미상 | 호실·보증금 확인 |
| 302호 | 윤영문 | 2018.02.09 | 가능·미상 | 배당요구 2024.06.27 |
| 302호 | JIN HAIHUA | 2018.05.10 | 가능·미상 | 보증금 미상 |
| 401호 | 박도영 | 2023.04.14 | 가능·미상 | 보증금 미상 |
| 402호 | 안연화 | 2024.03.06 | 기준 후 전입 | 배당요구 2024.07.05 |
| 501호 | YIN GUIHUA | 2018.05.14 | 가능·미상 | 보증금 미상 |
| 501호 | FANG SHIXI | 2022.04.22 | 가능·미상 | 보증금 미상 |
| 501호 | FANG HAO | 2018.05.14 | 가능·미상 | 보증금 미상 |
| 502호 | JIN MANSHU | 2022.02.15 | 가능·미상 | 보증금 미상 |
| 502호 | ZHENG YUNZHE | 2021.11.12 | 가능·미상 | 보증금 미상 |
| 601호 | 이혜진 | 2020.07.06 | 가능·미상 | 보증금 미상 |
| 801호 | 박서인 | 2023.04.03 | 가능·미상 | 보증금 미상 |
| 801호 | YU XIANNAN | 2018.08.01 | 가능·미상 | 보증금 미상 |
| 801호 | CHE JINHUI | 2018.08.01 | 가능·미상 | 보증금 미상 |
| 801호 | CHE XIAOJIN | 2018.08.01 | 가능·미상 | 보증금 미상 |
| 901호 | 이관우 | 2024.01.22 | 가능·미상 | 보증금 미상 |
| 승계 신고 | 시보증 보증기관 |
2021.10.20 | 대위·승계 | CUI YUESHAN 관련 중복 신고 2024.06.17 배당요구 |
③ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,961,140원 |
| 1. 임차인 김명월 보증금 | 105,000,000원 | 84,768,860원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 김문수 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 배당 합계 | — | 86,730,000원 |
위 배당은 집행비용을 추정한 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며, 선순위 근저당 말소 상태와 임차권 인정 범위가 바뀌면 실제 배당금 및 인수액도 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 최저가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 86,730,000원 | 20,231,140원 | 106,961,140원 |
| 3회 유찰 | 60,710,999원 | 45,781,799원 | 106,492,798원 |
| 4회 유찰 | 42,497,699원 | 63,667,260원 | 106,164,959원 |
현재 최저가에서 4회 유찰 시나리오까지 내려가면 표시되는 낙찰가는 크게 낮아집니다. 그러나 김명월의 보증금 미배당분이 반대로 증가하므로, 실질취득 추정액은 106,961,140원에서 106,164,959원 수준으로만 바뀝니다. 이 금액은 각 회차의 집행비용 추정 차이를 포함한 결과입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 궐동 소재 수원지방법원 오산시법원 남동측 인근 상업지역입니다. 공동주택과 근린상업시설이 혼재하며 주위환경은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건축·설비. 철근콘크리트조 10층 건물로 위생급배수시설, 화재경보설비, 도시가스 개별난방, 승강기 및 1층 주차장설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 정방형입니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구에 해당합니다. 공시지가는 2,447,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 인근 유사 공동주택 및 상업시설이 혼재하는 입지이나, 대상 오피스텔과 직접 비교할 실거래 자료가 확인되지 않았습니다. 임차권·점유관계가 복잡해 매수자 입장에서는 권리 검증 부담이 큽니다.
- 경매 흐름. 해당 집합건물의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 다만 유찰 횟수만으로 적정 낙찰가나 환금성을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김명월 임대차계약 원본 확인. 보증금 105,000,000원, 전입·점유·확정일자 2021.10.20, 임차권등기명령 및 배당요구 관계를 대조해야 합니다.
- 배당 후 인수액 검증. 현재 회차의 예상 인수액 20,231,140원이 실제로 매수인 부담인지, 배당순위 및 임차권 존속관계에 변동이 있는지 확인해야 합니다.
- 701호 전입자 동일인·계약관계 확인. JIN MINGYUE와 김명월의 동일인 여부, 나머지 701호 전입자들의 실제 점유·임차 여부, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재검증. 2018년 근저당권의 말소 표시와 2026년 근저당권이전 기재의 관계를 확인하고, 김문수 근저당을 말소기준으로 보는 판단이 실제 법률관계와 일치하는지 검증해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 분리. '시보증'은 CUI YUESHAN 관련 승계 신고로, 별도 임차인이나 새로운 보증금으로 합산하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등록에 따른 의무와 매각 후 임대차 관계에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 실제 매수비용 재산정. 표시 최저가가 아니라 낙찰가와 인수 보증금을 합산한 실질취득액을 기준으로 입찰 가능 가격을 판단해야 합니다.
- 최근 실거래 확인. 동일하거나 유사한 오피스텔의 최근 거래와 임대차 시세를 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율을 투자수익으로 해석하지 않아야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 거주·점유자, 인도 가능성, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 법원 원본 확인. 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기 서류 및 배당요구 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가가 49% 취득가를 뜻하지 않는다”
이 사건은 감정가 177,000,000원에서 최저가 86,730,000원으로 낮아진 2회 유찰 오피스텔입니다. 그러나 김명월의 보증금 105,000,000원이 핵심적인 인수 위험으로 작용하며, 현재 시뮬레이션상 실질취득은 106,961,140원에 달합니다.
3회, 4회 유찰을 가정해도 인수액이 함께 늘어나 실제 부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 또한 701호의 다른 전입자들과 임대차 관계가 완전히 정리되지 않았고, 선순위 근저당권의 말소·이전 이력도 재확인이 필요합니다.
결론은 D등급, 입찰 보류입니다. 낮은 최저매각가에 따른 가격 가점은 주기 어렵습니다. 임차인의 대항력과 보증금 인수 범위, 선순위 권리의 효력, 비교 가능한 최근 거래가격이 확인된 이후에야 매수경제성을 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 자체가 아니라 실제 인수채무를 확정하는 것입니다.
