수원지방법원 2024타경73273. 오산시 궐동 대호로71번길 6-3의 7층 701호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 177,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 계산된 말소기준은 2024.02.06. 김문수 근저당권 150,000,000원입니다. 2018.01.26. 옹진수산업협동조합의 1,020,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 2024.06.07. 임의경매개시결정과 말소기준 이후의 김문수 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 701호에는 현황조사상 JIN MINGYUE, CUI SHENGLONG, CUI RUNYOU, ZHAO XUEHUA가 확인되고, 별도로 김명월의 주택임차권등기가 있습니다. 김명월은 2021.10.20. 전입·점유 및 확정일자를 갖추고 보증금이 105,000,000원으로 확인됩니다. 반면 나머지 4명의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이 4명은 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정할 것이 아니라 대항력 가능·미상으로 보고 실제 임대차관계와 보증금을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73273 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대호로71번길 6-3, 7층701호 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 성민정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 947,245,899원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.06. 을구 2번 근저당권 · 김문수 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 사용승인 | 2018.01.09. |
① 권리 흐름 — 등기보다 701호 점유가 핵심
등기 흐름에서 현재 분석의 기준점은 2024.02.06. 김문수 근저당입니다. 2025.02.10. 등기된 김명월의 주택임차권은 등기 순서만 보면 말소기준 뒤지만, 임대차계약일은 2021.09.12., 전입·점유와 확정일자는 모두 2021.10.20.입니다. 따라서 김명월은 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 봐야 하며, 현재 177,000,000원 매각 가정에서는 보증금 105,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다.
| 701호 관련자 | 전입·점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| JIN MINGYUE | 2021.10.20. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CUI SHENGLONG | 2021.10.20. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CUI RUNYOU | 2024.02.05. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| ZHAO XUEHUA | 2022.07.18. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김명월 | 2021.10.20. | 105,000,000원 | 2021.10.20. | 있음 | 있음 | 현재 회차 0원 |
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 신건 최저가는 모두 177,000,000원입니다. 동일 조건의 비교 실거래가가 확인되지 않아 현재 자료만으로는 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지 판정할 근거가 없습니다. 따라서 신건 177,000,000원이 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 1. 임차인 김명월 보증금 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 김문수 | 150,000,000원 | 68,722,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 김문수 근저당의 미배당액은 81,278,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 배당표에는 보증금·확정일자가 확인되지 않은 701호 점유자들의 임차보증금이 반영되어 있지 않으므로 실제 인수관계는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원지방법원 오산시법원 남동측 인근 상업지역에 위치하며, 공동주택과 근린상업시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정 이용상태상 기호 9-12는 오피스텔로 이용 중이며, 이 사건의 용도도 오피스텔입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구 등에 해당하며 공시지가는 2,447,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 공동주택으로 위생급배수시설·화재경보설비·도시가스개별난방·승강기·1층 주차장설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 701호 점유자 대조. 현황조사상 JIN MINGYUE·CUI SHENGLONG·CUI RUNYOU·ZHAO XUEHUA와 등기 임차권자 김명월의 실제 점유관계 및 동일 계약 여부를 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 김명월 외 4명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 임대차계약서·매각물건명세서·배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 김명월 배당 확인. 현재 배당표는 김명월에게 105,000,000원을 전액 배당하는 계산입니다. 실제 배당순위와 변동 항목을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 계산된 말소기준은 2024.02.06. 김문수 근저당입니다. 2018.01.26. 근저당의 말소 및 이후 등기변동도 최신 등기부와 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 비교 실거래가가 확인되지 않으므로 177,000,000원을 시세보다 싸다고 전제하지 말고 별도의 거래사례를 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 표시는 확인의 끝이 아니라 시작”
현재 배당계산만 보면 매각대금 177,000,000원에서 김명월의 보증금 105,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 여기까지만 보면 단순해 보입니다. 그러나 701호에는 김명월 외에도 말소기준일 전에 전입한 4명의 점유 기록이 존재하고, 이들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 이 때문에 이 사건은 ‘인수 0원 확정형’으로 볼 수 없습니다.
가격 역시 비교 실거래 근거가 없어 신건 177,000,000원이 싸다고 평가할 수 없습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 김명월의 알려진 105,000,000원은 현재 회차에서 해소되지만, 미상 점유자 4건의 실제 보증금과 권리관계를 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 오피스텔입니다. 권리확인 전 가격 메리트를 논하기보다 미상 임차관계부터 닫는 것이 우선입니다.
