수원지방법원 2024타경73273. 오산시 궐동 대호로71번길 6-3의 5층 501호, 용도는 다세대입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 119,000,000원이고 매각기일은 2026.08.21입니다. 제공된 말소기준 판정은 2024.02.06 설정된 김문수 근저당권 채권최고액 150,000,000원입니다.
문제는 그보다 앞선 점유입니다. 501호 현황조사에서 확인된 YIN GUIHUA와 FANG HAO의 전입일은 2018.05.14, FANG SHIXI의 전입일은 2022.04.22로 모두 제공된 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 현황조사 점유자에 대해서는 이를 곧바로 대항력 있다고 단정할 수 없으므로, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
동시에 등기부 을구 3번에는 윤계화·방호를 임차권자로 하는 주택임차권이 기재돼 있습니다. 임차보증금은 1차 80,000,000원, 2차 84,000,000원, 전입·점유는 2018.05.14, 확정일자는 1차 2018.04.16과 2차 2022.04.27로 기재돼 있습니다. 현황조사 영문명과 등기부 한글명 사이의 동일인·중복 관계는 원본 확인 전 합산하지 않는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73273 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대호로71번길 6-3, 5층501호 |
| 용도 / 구조 | 다세대 · 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 공동주택 |
| 소유자 | 성민정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 119,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 | 경인서부수산업협동조합 (변경전 상호: 옹진수산업협동조합) |
| 청구금액 | 947,245,899원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
갑구에는 2022.11.15 민간임대주택등기가 있고, 그 기재에는 2017.10.23 민간임대주택 등록 및 임대의무기간·임대료 증액기준 준수 내용이 포함돼 있습니다. 이 등기의 경매 후 말소·승계 효과 역시 원본 매각물건명세서와 함께 확인해야 할 권리 포인트입니다.
② 임차인·점유 — 501호 직접 관련자를 먼저 본다
현황조사에는 같은 건물의 다른 호실 점유자도 다수 기재돼 있으나, 본건 주소는 5층 501호이므로 매수인 인수 판단에서는 501호 직접 관련 점유와 임차권을 우선해서 봐야 합니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| YIN GUIHUA | 501호 | 2018.05.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필수 |
| FANG SHIXI | 501호 | 2022.04.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필수 |
| FANG HAO | 501호 | 2018.05.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필수 |
| 윤계화·방호 | 전유부분 전부 | 2018.05.14 | 84,000,000원 | 가능 | 가능 | 잔액확인 |
등기부 임차권의 보증금은 1차 80,000,000원에서 2차 84,000,000원으로 기재돼 있으며, 2차 확정일자는 2022.04.27입니다. 현황조사의 영문명과 등기부 임차권자의 한글명이 같은 사람인지 여부는 원본 대조 전까지 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 단순가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 김문수 | 150,000,000원 | 116,534,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이 단순가정에서는 김문수 근저당 150,000,000원 중 116,534,000원이 배당되고 33,466,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 물건은 감정가와 최저가가 모두 119,000,000원인 신건입니다. 그러나 동일·유사 면적의 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실이나 향후 80%·64% 유찰가격만 보고 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
더 중요한 것은 실제 취득비용이 아직 고정되지 않았다는 점입니다. 대항 가능한 임차인의 미배당 보증금이 남는 구조라면 실질취득비용은 낙찰가에 그 인수액을 더해야 합니다. 현재는 501호 현황조사 점유자의 보증금이 확인되지 않고, 등기부 임차권 84,000,000원의 실제 배당 결과도 계산에 반영되지 않았으므로 실질취득가 자체가 미상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태상 기호1-8은 다세대주택, 기호9-12는 오피스텔로 이용 중이며 본건 용도는 다세대입니다.
- 입지. 수원지방법원 오산시법원 남동측 인근 상업지역에 위치하고, 공동주택과 근린상업시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 공동주택이며 도시가스 개별난방, 승강기, 1층 주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 동측으로 폭 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 성장관리권역·토지구획정리사업지구·가축사육제한구역·도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,447,000원/㎡이며 토지면적은 177.0㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호 임차권 원본 대조. 윤계화·방호 임차권의 현재 보증금 84,000,000원, 전입·점유 2018.05.14, 확정일자 2018.04.16·2022.04.27을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 현황조사 영문명 중복 확인. YIN GUIHUA·FANG HAO와 등기부 윤계화·방호가 동일인인지 확인하기 전에는 별도 임차보증금으로 합산하지 마십시오.
- FANG SHIXI 계약 확인. 2022.04.22 전입으로 말소기준보다 앞서 있으나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 인수 여부가 미상입니다.
- 을구 1번 원본 확인. 2018.01.26 근저당의 말소 표시와 2026.01.26 수협엔피엘대부주식회사 이전 기재를 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15 등기의 경매 후 말소·승계 및 임대의무 관련 효과를 확인해야 합니다.
- 배당표 재작성. 임차인의 배당순위와 보증금을 넣어 신건 119,000,000원 기준 실제 미배당·인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교 없이 감정가나 유찰률만으로 싸다고 판단하지 말고 별도의 실거래·매매호가 확인이 필요합니다.
맺으며 — “119,000,000원 낙찰”이 끝이 아니다
이 사건은 신건이라는 점보다 임차관계가 훨씬 중요합니다. 제공된 말소기준은 2024.02.06 김문수 근저당이지만, 501호에는 그보다 앞선 2018.05.14·2022.04.22 전입 점유가 있고, 등기부상 84,000,000원의 주택임차권도 존재합니다.
배당 단순가정에서는 매수인 인수가 0원으로 계산됐지만, 그 계산에는 임차인 배당이 반영돼 있지 않습니다. 따라서 현재 단계에서 “인수 0원·권리 깨끗”이라고 결론내릴 수 없고, 실질취득비용도 확정할 수 없습니다. 최근 실거래 가격도 없어 신건 119,000,000원이 싼지 여부 역시 판단을 보류해야 합니다. 이 물건의 우선순위는 가격 협상보다 임차권·배당·을구 1번 권리 연혁 확인입니다.
