수원지방법원 2024타경73273. 경기도 오산시 궐동 686-22, 대호로71번길 6-3의 5층 501호입니다. 소유자는 성민정이며, 감정가 119,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 58,310,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 아래로 내려온 물건이지만, 이 사건은 왜 유찰됐는지 권리부터 살펴봐야 하는 유형입니다.
핵심은 주택임차권등기와 선순위 근저당권의 관계입니다. 501호 관련 등기에는 임차보증금이 최종 84,000,000원으로 기재돼 있습니다. 전입·점유의 시작 시점은 2018년으로, 분석상 말소기준으로 제시된 2024년 김문수 근저당권보다 빠릅니다. 다만 2018년에 설정된 기존 근저당권이 별도로 있고, 그 권리에 대한 2026년 이전등기까지 나타나므로 실제 선후순위와 보증금 인수 여부는 등기부 원본을 통해 다시 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73273 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 궐동 686-22, 대호로71번길 6-3, 5층 501호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) |
| 건물 개요 | 철근콘크리트조 10층 공동주택 · 2018.01.09 사용승인 |
| 소유자 | 성민정 · 단독소유 |
| 감정가 | 119,000,000원 |
| 최저매각가 | 58,310,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 신청채권자 | 경인서부수산업협동조합 (변경 전 옹진수산업협동조합) |
| 청구금액 | 947,245,899원 |
| 분석상 말소기준 | 2024.02.06 김문수 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원 (선행 근저당권 이력 확인 필요) |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.18 · 수원지방법원 오산등기소 |
① 권리 흐름 — 선순위 이력을 반드시 대조
2024.02.06 김문수 근저당권은 채권최고액 150,000,000원이며, 2024.06.07 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 2024.07.12에는 501호를 포함하는 전유부분 전부에 주택임차권이 등기됐습니다. 임차권등기 자체의 시점은 경매개시 이후이지만, 등기에 기재된 임대차계약일·전입일·점유개시일은 앞서므로 실제 대항력과 우선변제권은 그 요건을 별도로 검토해야 합니다.
또한 2022.11.15 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 내용이 포함돼 있으므로 매각 이후의 등록 상태와 관련 의무도 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 501호 보증금 인수 가능성
건물의 여러 호실에 전입자가 확인되지만, 이 경매 대상은 501호입니다. 따라서 다른 호실의 전입자와 보증금을 501호의 인수액에 합산해서는 안 됩니다. 아래는 501호와 직접 관련된 점유 및 등기 내역입니다.
| 성명 | 관련 부분 | 전입·점유 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| YIN GUIHUA | 501호 | 2018.05.14 | 개별 금액 미상 | 대항력 가능·미상 |
| FANG SHIXI | 501호 | 2022.04.22 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| FANG HAO | 501호 | 2018.05.14 | 개별 금액 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 윤계화 · 방호 | 전유부분 전부 | 등기 기재 2018.05.14 | 84,000,000원 | 임차권등기 인수 검토 |
501호 점유 관련 실명 인물은 3명입니다. 윤계화·방호는 각각 YIN GUIHUA·FANG HAO와 동일 인물로 보이는 등기 표기이므로, 별도 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하지 않았습니다. 실제 독립 임대차계약 수와 각자의 계약상 지위는 확인이 필요합니다.
우선변제권과 대항력은 구분해야 합니다. 임차권등기에 기재된 확정일자와 선행 점유·전입 이력은 중요한 근거이지만, 실제 배당순위는 2018년 근저당권의 효력, 대항요건의 유지, 보증금 증액분의 순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 보증금의 미배당액이 매수인에게 승계되는지도 이 관계가 확정돼야 판단할 수 있습니다.
③ 가격 비교 — 49% 할인율보다 실질취득 확인이 먼저
| 감정가 | 119,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 58,310,000원 |
| 감정가 대비 | 49% · 2회 유찰 |
| 등기상 임차보증금 | 84,000,000원 |
| 보증금과 최저가 차이 | 25,690,000원 |
| 실질취득비용 | 인수 0원이라면 낙찰가 기준 / 보증금 전액 인수 구조라면 약 84,000,000원 |
| 동일 조건 실거래 시세 | 비교 가능한 거래가 확인되지 않아 판단 보류 |
건물 관련 거래정보에는 전용면적 27.05㎡가 표시돼 있으나, 경매 대상과 면적 일치 여부가 확인되지 않았습니다. 그러므로 이 수치를 501호의 확정 전용면적이나 동일 평형 실거래 비교의 근거로 사용하기 어렵습니다.
매각가가 감정가의 49%로 낮아졌다는 사실은 분명하지만, 실제 시세를 확인하지 못한 상태에서 이를 시세 대비 51% 할인이라고 해석해서는 안 됩니다. 특히 인수 가능성이 있는 보증금 84,000,000원을 고려하면 실질취득 부담은 최저매각가보다 훨씬 높을 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정 · 제한적 추정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,449,580원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 김문수 | 150,000,000원 | 56,860,420원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 김문수 근저당 미배당 | 150,000,000원 | 93,139,580원 |
위 표는 제시된 배당 추정대로 집행비용과 김문수 근저당만 반영한 단순 시나리오입니다. 2018년 근저당권의 최종 효력, 임차보증금 배당, 조세채권 및 최우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당순위나 최종 매수인 인수액을 확정하는 표가 아닙니다.
이 단순 계산에서는 매각대금 58,310,000원 중 집행비용 1,449,580원을 제외한 56,860,420원이 김문수 근저당에 배당되고, 근저당 기준 미배당액은 93,139,580원입니다. 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 표시됩니다.
다만 근저당권자가 배당받지 못한 채권액과 매수인이 인수하는 금액은 다릅니다. 근저당 채권의 미배당이 곧바로 매수인의 개인 채무로 전환되는 것은 아닙니다. 매수인에게 특히 중요한 것은 별도의 대항력 있는 임차보증금이 배당 후 얼마만큼 남는지입니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수 위험은 별개
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 58,310,000원 | 56,860,420원 | 93,139,580원 |
| 3회 유찰 (34%) | 40,817,000원 | 39,682,294원 | 110,317,706원 |
| 4회 유찰 (24%) | 28,571,900원 | 27,657,606원 | 122,342,394원 |
⑥ 입지·건물 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 궐동 소재 수원지방법원 오산시법원 남동측 인근 상업지역에 위치합니다. 공동주택과 근린상업시설이 혼재하고 주위환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통 수준입니다. 동측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 10층 공동주택입니다. 외벽은 전면 화강석 및 측면 적벽돌 마감이며, 도시가스 개별난방·승강기·주차장 및 위생급배수시설 등이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 일부는 다세대주택, 일부는 오피스텔로 이용 중인 복합적인 형태입니다. 이 사건의 용도는 다세대이며, 501호의 공부상 용도와 실제 사용상태를 개별 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구 등에 해당합니다. 토지는 평탄한 정방형으로 공동주택 부지로 이용됩니다.
- 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
- 민간임대주택. 2022.11.15 민간임대주택등기가 있으며, 등록 상태와 임대사업자 관련 의무의 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 동일 조건의 검증 가능한 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 재매각 가능성이나 수익성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2018년 근저당권 원본 대조. 옹진수산업협동조합 근저당의 실제 말소 여부와 2026년 근저당권이전 내역을 확인하세요. 이 결과가 말소기준과 임차권 판단을 바꿀 수 있습니다.
- 501호 임차인 계약 확인. 윤계화·방호의 임대차계약서, 보증금 84,000,000원의 증액 경위, 확정일자, 점유 및 전입 유지 여부를 확인하세요.
- FANG SHIXI의 법적 지위. 501호에 전입한 인물로 나타나지만 별도의 계약관계나 보증금이 있는지는 확정되지 않았습니다. 독립 임차보증금 존재 여부를 점검해야 합니다.
- 배당요구 및 인수액 확인. 임차권자의 배당요구 현황, 배당순위, 예상 미배당 보증금과 매수인 인수 여부를 매각물건명세서 및 사건기록과 대조하세요.
- 타 호실 중복 배제. 201호를 비롯한 다른 호실의 전입자와 시보증 대위신고를 501호의 독립 임차보증금으로 합산하지 마세요.
- 민간임대주택 의무 확인. 민간임대주택 등록말소 여부 및 낙찰 이후 적용될 수 있는 법적 의무를 확인하세요.
- 실제 취득원가 산정. 낙찰대금뿐 아니라 인수보증금, 명도비용, 취득 관련 비용과 관리비 부담 가능성까지 합쳐 검토하세요.
- 시세 교차검증. 대상 501호의 실제 전용면적을 확인하고, 같은 용도·면적·층·상태의 최근 실거래를 기준으로 가격을 다시 판단하세요.
- 원본 서류 최종 확인. 입찰 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류 및 최신 경매 진행 상태를 반드시 재확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 절반이라고, 취득원가도 절반은 아니다”
이 사건은 가격보다 권리관계 확정이 먼저인 경매물건입니다. 감정가 119,000,000원에서 최저가 58,310,000원까지 내려왔지만, 501호에는 84,000,000원의 임차보증금이 기재된 주택임차권등기가 있습니다. 해당 보증금의 대항력 및 미배당액 인수가 인정되면 낙찰가가 낮아져도 실질취득 부담은 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다.
한편 2018년 근저당권의 말소 표시와 이후 이전등기의 관계가 명확히 정리되지 않았으므로, 현재 단계에서 보증금 전액 인수라고 확정하거나 반대로 인수액 0원이라고 단정할 수 없습니다. 여기에 검증 가능한 실거래 시세도 부족합니다.
종합 판단은 D등급(36점)입니다. 이는 가격 할인폭이 작아서가 아니라, 선순위 권리의 불명확성·보증금 인수 가능성·시세 검증 부족이 동시에 존재하기 때문입니다. 선행 근저당의 법적 효력과 501호 임차권의 배당·인수관계가 확인되기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다. 권리 정리가 완료된 후에야 실질취득금액과 시장가격을 비교해 입찰가를 판단할 수 있습니다.
