수원지방법원 2024타경73273. 경기도 오산시 궐동, 대호로71번길 6-3의 8층 801호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 177,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 성민정이며, 등기상 현재 말소기준권리는 2024.02.06. 김문수 근저당권 150,000,000원으로 정리되어 있습니다. 이후의 경매개시결정과 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
하지만 이 사건은 등기만 보고 “후순위니까 끝”이라고 결론 내리기 어렵습니다. 매각대상 801호에는 2024.02.06.보다 앞선 전입자가 여러 명 확인되며, 그중 박서인은 보증금 500,000원이 확인되어 배당표에서 매수인 인수로 계산되어 있습니다. YU XIANNAN·CHE JINHUI·CHE XIAOJIN은 모두 2018.08.01. 전입으로 표시되지만 보증금이 확인되지 않아 인수액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73273 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대호로71번길 6-3, 8층801호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 8층801호 |
| 소유자 | 성민정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2024.02.06. 근저당권 · 김문수 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 청구액 | 947,245,899원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유 확인이 핵심
2018.01.26. 설정된 옹진수산업협동조합의 1,020,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 현재 분석의 말소기준은 2024.02.06. 김문수 근저당권 150,000,000원입니다. 2024.06.07. 경매개시결정과 2024.07.23. 주택임차권등기는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 — 801호의 ‘500,000원 + 미상’을 먼저 풀어야 한다
현황조사에는 여러 호실의 점유자가 함께 확인되지만, 아래에서는 매각대상 801호와 전유부분 전부에 설정된 임차권을 중심으로 봅니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박서인 | 801호 | 2023-04-03 | 500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 500,000원 인수 |
| YU XIANNAN | 801호 | 2018-08-01 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 미상 |
| CHE JINHUI | 801호 | 2018-08-01 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 미상 |
| CHE XIAOJIN | 801호 | 2018-08-01 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 미상 |
| 중화인민공화국인 우선남 | 전유부분 전부 | 미상 | 90,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
박서인은 매각물건명세서와 현황조사에서 801호 주거 점유자로 확인되고, 전입일은 2023.04.03., 확정일자는 2024.07.15., 보증금은 500,000원입니다. 말소기준일보다 전입이 빠르고 배당표에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
더 큰 문제는 보증금이 확인되지 않은 801호 선순위 전입자입니다. YU XIANNAN·CHE JINHUI·CHE XIAOJIN은 모두 2018.08.01. 전입으로 표시됩니다. 이들의 보증금과 배당 여부가 확정되지 않은 상태에서는 추가 인수액도 미상입니다.
③ 가격 판단 — 신건 177,000,000원의 메리트는 아직 판정 보류
이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 177,000,000원입니다. 다만 동일 물건과 직접 비교할 최근 실거래 금액이 확인되지 않아, 현재 자료만으로는 177,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 가격 가점보다는 임차인 인수범위 확정이 선행되어야 합니다.
관련 단지 정보에는 8세대, 사용승인일 2018.01.09.가 기재되어 있으며, 과거 경매 평균 유찰횟수는 0.0회로 표시됩니다. 그러나 실제 낙찰금액 자료가 확인되지 않는 만큼 이 수치만으로 적정 응찰가를 만들기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 인수 · 임차인 박서인 | 500,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 김문수 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,722,000원 |
현재 배당계산에서는 김문수 근저당권 150,000,000원이 전액 배당되고, 박서인 보증금 500,000원은 배당되지 않아 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 점유자의 추가 인수 가능성도 위 표에 금액으로 반영되어 있지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 위험은 그대로 본다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 177,000,000원 | 150,000,000원 | 0원 | 500,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 141,600,000원 | 138,817,600원 | 11,182,400원 | 500,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 113,280,000원 | 110,894,080원 | 39,105,920원 | 500,000원 |
유찰되면 매각가는 141,600,000원, 다시 유찰되면 113,280,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 하지만 박서인 보증금 500,000원의 인수는 각 회차에서 그대로 유지됩니다. 더 중요한 것은 다른 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 따라서 113,280,000원까지 내려간다고 해서 곧바로 싸다고 평가할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원지방법원 오산시법원 남동측 인근 상업지역에 위치하며, 공동주택과 근린상업시설이 혼재합니다. 주위환경은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호1-8은 다세대주택, 기호9-12는 오피스텔로 이용 중이며 본 사건의 용도는 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 공동주택이며 사용승인일은 2018.01.09.입니다. 위생급배수시설·화재경보설비·도시가스개별난방·승강기·1층 주차장설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적 177.0㎡, 공시지가 2,447,000원/㎡, 동측으로 폭 10m-12m 소로1류에 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 801호 보증금 확인. YU XIANNAN·CHE JINHUI·CHE XIAOJIN의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 박서인 인수 확인. 보증금 500,000원은 현재 배당계산에서 매수인 인수로 표시됩니다.
- 우선남 임차권 확인. 90,000,000원 임차권등기와 등기 내용에 기재된 94,500,000원 계약의 실제 관계, 대항력 유지 여부, 미배당 잔액을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 명의 중복 확인. 현황조사의 영문 성명과 임차권등기의 한글·중국 국적 표기가 동일 임차인을 가리키는지 단정하지 말고 주민등록·임대차계약 원본으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15. 민간임대주택등기의 매각 이후 효력과 관련 등록상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교금액이 확인되지 않으므로 감정가 177,000,000원을 시세로 간주하지 말고 별도 실거래·매물 조사가 필요합니다.
- 실질취득 기준. 응찰가뿐 아니라 미배당 임차보증금까지 합산해 판단해야 하며, 선순위 임차보증금이 낙찰가를 초과하는 인수형이면 낮은 낙찰가 자체가 가격 메리트를 만들지 않습니다.
맺으며 — “177,000,000원”보다 먼저 확정해야 할 숫자가 있다
이 사건의 표면은 단순합니다. 신건 감정가와 최저매각가가 177,000,000원이고, 말소기준은 2024.02.06. 김문수 근저당 150,000,000원입니다. 그러나 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다.
801호에는 말소기준보다 앞선 전입자가 여러 명 있고, 박서인의 500,000원은 이미 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 나머지 선순위 전입자의 보증금은 확인되지 않았으며, 별도로 90,000,000원 주택임차권등기도 존재합니다. 따라서 이 물건은 “확정 인수 500,000원 + 추가 인수 미상”으로 보는 것이 맞습니다.
최근 실거래 비교금액도 확인되지 않아 신건 177,000,000원의 가격 메리트를 긍정적으로 평가할 근거가 없습니다. 결론은 가격보다 임차권리 확인이 먼저입니다. 선순위 전입자들의 보증금·배당요구·중복명의 관계와 우선남 임차권의 실제 대항력 및 미배당 범위를 원본으로 확정한 뒤에야 응찰가를 계산할 수 있습니다.
