수원지방법원 2024타경73273. 경기도 오산시 궐동 686-22, 대호로71번길 6-3의 8층 801호 오피스텔입니다. 감정가 177,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 86,730,000원입니다. 겉으로 보면 감정가의 절반 수준이지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 임차인의 대항력과 보증금 인수 가능성입니다.
특히 등기된 우선남의 임차관계는 2018.08.01 전입·점유개시, 최초 보증금 90,000,000원과 증액 후 94,500,000원으로 기재되어 있습니다. 표시된 말소기준권리인 2024.02.06 김문수 근저당보다 전입·점유가 빠릅니다. 다만 앞선 2018년 근저당의 말소 표시와 이후 권리이전 기록이 충돌하므로, 대항력의 최종 순위와 매수인 인수액은 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73273 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대호로71번길 6-3, 8층 801호 (궐동 686-22) |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 감정상 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조, 10층 건물 · 사용승인 2018.01.09 |
| 소유자 | 성민정 (단독소유) |
| 감정가 | 177,000,000원 |
| 최저매각가 | 86,730,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 경인서부수산업협동조합 (변경 전 옹진수산업협동조합) |
| 청구금액 | 947,245,899원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 민간임대주택등기 | 2022.11.15 등기 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.08.18 · 수원지방법원 오산등기소 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차관계
김문수 근저당은 채권최고액 150,000,000원이며, 2024.06.07 임의경매개시결정은 그 뒤에 등기되었습니다. 우선남의 주택임차권등기는 2024.07.23 접수되어 등기 자체는 후순위로 표시되지만, 등기 시점과 실제 임차인의 대항력 취득 시점은 별개의 문제입니다. 임차권등기가 경매로 말소된다는 표시만으로 미반환 보증금의 인수 위험이 사라진다고 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 801호의 핵심 위험
매각 대상인 801호에 관계된 점유 기록과 임차권등기를 구분하여 확인해야 합니다. 같은 건물의 다른 호실 거주 기록을 801호의 임차인이나 인수보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 / 근거 | 전입·점유 관련 일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 박서인 801호 · 주거 · 매각물건명세서 |
2023.04.03 확정일자 2024.07.15 |
500,000원 |
대항력 가능
우선변제 미확인 배당 예상 0원 · 산출상 전액 인수 |
| YU XIANNAN 801호 · 현황조사 |
2018.08.01 | 미상 |
대항력 가능·미상 보증금·확정일자 미확인 · 우선남과 동일인 여부 확인 |
| CHE JINHUI 801호 · 현황조사 |
2018.08.01 | 미상 |
대항력 가능·미상 실제 임차계약·보증금·우선변제 여부 확인 필요 |
| CHE XIAOJIN 801호 · 현황조사 |
2018.08.01 | 미상 |
대항력 가능·미상 실제 임차계약·보증금·우선변제 여부 확인 필요 |
| 우선남 전유부분 전부 · 주택임차권등기 |
2018.08.01 확정일자 2018.08.01 / 2024.07.15 |
94,500,000원 최초 90,000,000원 · 증액 4,500,000원 |
대항력 검증 필수
우선변제 순위 확인 2024.07.23 임차권등기 · 배당요구 기록 · 미배당 인수 위험 |
801호의 현황조사상 점유 관련 명의는 4명이며 별도로 우선남의 임차권등기 1건이 있습니다. 동일인·동거인 또는 계약상 임차인 관계가 확인되지 않아 실제 독립 임차인 수와 보증금 총액은 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 확인된 항목은 없습니다.
대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 크고 배당이 임차인에게 우선 이루어지는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 따라서 그런 경우에는 최저매각가가 아니라 낙찰가와 잔여 보증금 인수액을 합친 실질취득가로 판단해야 합니다.
그러나 이 사건의 예상배당표는 우선남에 대한 배당을 별도로 산정하지 않고, 매각대금 대부분을 김문수 근저당권에 배당하는 구조입니다. 이 배당구조가 그대로 적용되면서 우선남의 미반환 보증금까지 매수인이 인수한다면, 실질취득액은 단순히 94,500,000원 수준으로 고정된다는 계산보다 훨씬 커질 수 있습니다. 따라서 현재로서는 보증금 전액 인수, 일부 배당 후 잔액 인수, 비인수 중 어느 결론도 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,961,140원 |
| 임차인 박서인 보증금 | 500,000원 | 0원 매수인 인수 산출 |
| 2. 근저당권 · 김문수 | 150,000,000원 | 84,768,860원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 김문수 근저당 미배당 | — | 65,231,140원 |
위 표는 현재 산출된 배당 가정의 재구성입니다. 우선남의 임차보증금 94,500,000원, 2018년 근저당의 실제 존속 여부, 당해세 및 최우선변제 등으로 실제 배당순위와 금액이 크게 달라질 수 있습니다. 근저당 미배당액은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.
④ 회차별 가격 — 낙찰가 하락이 곧 이익은 아니다
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 86,730,000원 | 84,768,860원 | 65,231,140원 |
| 3회 유찰 (34%) | 60,710,999원 | 59,218,201원 | 90,781,799원 |
| 4회 유찰 (24%) | 42,497,699원 | 41,332,740원 | 108,667,260원 |
현재 가격은 감정가의 49%이고, 추가 유찰 시 산출 최저가는 60,710,999원과 42,497,699원으로 낮아집니다. 하지만 보증금 인수가 발생하면 이 차액이 그대로 매수인의 이익이 되는 것은 아닙니다. 인수해야 할 미배당 보증금이 늘어나는 구조인지를 먼저 검증해야 합니다.
⑤ 시세·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
같은 면적과 동일한 용도로 검증된 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 거래 참고면적으로 표시된 50.64㎡ 역시 해당 801호와의 면적 일치가 확인되지 않았으므로 직접적인 가격 비교 기준으로 사용하지 않습니다.
- 입지. 경기도 오산시 궐동 소재 수원지방법원 오산시법원 남동측 인근. 공동주택과 근린상업시설이 혼재하는 신도시지역으로 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 건물 내 일부 호실은 다세대주택, 일부 호실은 오피스텔로 이용되며 본건은 오피스텔로 분류되어 있습니다. 용도별 이용상태와 실제 임대차 관계를 구별할 필요가 있습니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트조 10층 건물로 위생급배수시설, 화재경보설비, 도시가스 개별난방, 승강기 및 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접하고 있습니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구 등에 해당하며, 공시지가는 2,447,000원/㎡로 제시되어 있습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 임대관계는 확인이 필요합니다.
- 환금성. 주변 오피스텔의 매매·임대 수요를 확인하지 못한 상태에서는 실거래 유동성에 대한 긍정적 판단을 내리기 어렵습니다. 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2018년 근저당 원본 확인. 옹진수산업협동조합의 1,020,000,000원 근저당에 대한 실제 말소 여부와 2026년 권리이전 기록의 효력을 확인하세요. 김문수 근저당이 유효한 말소기준권리인지부터 확정해야 합니다.
- 우선남 임차권 확인. 최초 보증금 90,000,000원과 증액분 4,500,000원의 대항력, 확정일자, 배당순위 및 낙찰자 인수 범위를 따로 확인하세요.
- 801호 점유관계 확인. 박서인, YU XIANNAN, CHE JINHUI, CHE XIAOJIN과 우선남의 관계를 구분하고, 실제 임차계약자·동거인·독립 보증금 채권의 존재 여부를 확인하세요.
- 배당표 재검증. 신청채권자 청구액 947,245,899원과 산출상 신청채권자 배당 0원의 관계, 김문수 근저당 배당액 및 선순위 임차보증금의 처리 여부를 검증하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간·임대사업자 지위·등록 상태 및 매각에 따른 법적 효과를 확인하세요.
- 실거래 시세 확인. 동일 용도·동일 면적의 최근 거래를 확보하고, 임차보증금 인수액을 포함한 실질취득가와 비교하세요.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자, 인도 가능성, 관리비 체납과 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
- 입찰 전 최종 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 관련 증빙, 배당요구 및 권리신고 기록, 공동담보목록을 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 94,500,000원의 행방”
이 물건은 권리가 단순해서 가격만 결정하면 되는 경매가 아닙니다. 현재 최저매각가 86,730,000원은 감정가의 49%지만, 우선남의 임차권등기상 보증금 94,500,000원이 최저가를 초과합니다. 박서인의 500,000원 인수 추정도 별도로 존재하고, 다른 점유자의 보증금과 실제 임차관계 역시 확정되지 않았습니다.
특히 2018년 근저당의 말소 표시와 2026년 권리이전 기록이 함께 존재한다는 점은 말소기준권리 판단부터 재검증해야 한다는 의미입니다. 현재 배당표는 이런 선순위 임차권 및 근저당 기록의 충돌을 충분히 반영했다고 보기 어렵습니다.
결론은 권리 위험이 큰 검증 보류형입니다. 우선남 보증금의 실제 배당액과 매수인 인수액, 801호의 독립 임차인 수, 선순위 근저당의 존속 여부가 확정되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 보증금 인수가 남는다면 실질취득비용은 낮아지지 않을 수 있습니다. 이 사건은 입찰가를 계산하기 전에 실제 인수금액을 확정해야 하는 물건입니다.
