수원지방법원 2024타경73273. 오산시 궐동 686-22 소재 3층 302호 다세대 물건입니다. 이 사건에서 말소기준으로 계산된 권리는 2024.02.06 설정된 김문수 근저당권 150,000,000원입니다. 등기부에는 그보다 앞선 2018.01.26 옹진수산업협동조합 근저당권 1,020,000,000원이 있었지만 현재는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다.
문제는 임차관계입니다. 윤영문은 2018.02.09 주민등록, 2018.05.08 점유개시, 임차보증금 120,000,000원으로 임차권등기를 마쳤습니다. 전입이 현재 말소기준인 2024.02.06보다 앞서고, 배당요구도 2024.08.08 접수됐습니다. 제공된 예상배당에서는 매각대금 113,000,000원 중 집행비용 2,382,000원을 제외한 110,618,000원이 윤영문에게 배당되고, 부족분 9,382,000원이 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73273 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대호로71번길 6-3, 3층302호 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정 이용상태상 기호1-8 다세대주택 |
| 소유자 | 성민정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 947,245,899원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 민간임대주택 표시 | 2017.10.23 민간임대주택 등록 · 2022.11.15 등기 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차보증금이 핵심
경매개시결정과 2024.02.06 김문수 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 하지만 등기 자체가 소멸한다고 임차인의 대항력까지 없어지는 것은 아닙니다. 윤영문의 주택임차권등기는 2024.08.20 접수됐지만, 그 기초가 되는 주민등록은 2018.02.09, 점유개시는 2018.05.08입니다. 제공된 배당계산 역시 미배당 보증금 9,382,000원을 매수인 인수액으로 반영하고 있습니다.
② 302호 임차관계 — 확인된 인수 + 미상 인수 위험
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤영문 | 전유부분 전부 | 2018.02.09 | 120,000,000원 | 2024.06.27 | 있음 | 있음 | 9,382,000원 |
| JIN HAIHUA | 302호 | 2018.05.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
윤영문은 보증금·전입·확정일자·배당요구 내역이 확인되며, 예상배당표에서 현 회차 9,382,000원 인수가 명시적으로 계산돼 있습니다. 반면 JIN HAIHUA는 302호 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정하기보다는 대항력 가능·미상으로 두고, 추가 인수금 존재 여부를 확인해야 합니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 윤영문 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 113,000,000원 | 9,382,000원 | 122,382,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 90,400,000원 | 31,627,200원 | 122,027,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 72,320,000원 | 49,381,760원 | 121,701,760원 |
대항력 보증금 인수형의 전형적인 모습입니다. 낙찰가가 113,000,000원에서 90,400,000원, 72,320,000원으로 내려가면 윤영문 보증금의 미배당분이 31,627,200원, 49,381,760원으로 늘어납니다. 그래서 낙찰가만 크게 내려가 보여도 알려진 임차관계만 반영한 실질부담은 계속 120,000,000원대에 머뭅니다. JIN HAIHUA의 보증금이 따로 존재한다면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,382,000원 |
| 1. 임차인 윤영문 보증금 | 120,000,000원 | 110,618,000원 |
| 2. 근저당권 · 김문수 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
윤영문 보증금 부족분 9,382,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 김문수 근저당권은 150,000,000원 전액 미배당으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원지방법원 오산시법원 남동측 인근 상업지역 내에 위치하며, 공동주택과 근린상업시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 공동주택이며 사용승인일은 2018.01.09입니다.
- 설비. 위생급배수시설·화재경보설비·도시가스개별난방·승강기·1층 주차장설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 동측으로 폭 10m-12m 소로1류에 접합니다. 토지면적은 177.0㎡, 공시지가는 2,447,000원/㎡입니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤영문 잔존보증금 확인. 현 회차 예상 인수액 9,382,000원이 실제 매각물건명세서와 배당관계에서 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- JIN HAIHUA 보증금 확인. 302호 전입은 2018.05.10이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 추가 인수 여부가 확인되기 전에는 총 취득원가를 확정할 수 없습니다.
- 낙찰가와 인수금을 합산. 1회·2회 유찰 시에도 인수액이 31,627,200원·49,381,760원으로 늘어 실질부담은 120,000,000원대에 머뭅니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기부에 민간임대주택 표시가 있으므로 매각 후 관련 영향은 원본 서류 기준으로 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 동일 물건과 직접 비교할 실거래가가 확인되지 않으므로 가격 메리트를 단정하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차관계 서류를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 인수형
이 물건은 최저가만 보면 113,000,000원짜리 신건입니다. 그러나 윤영문 보증금 120,000,000원이 낙찰대금보다 크고, 현 회차 배당 후에도 9,382,000원이 남습니다. 따라서 알려진 내용만으로도 실질부담은 최소 122,382,000원입니다.
더 중요한 것은 유찰입니다. 매각가가 90,400,000원, 72,320,000원으로 떨어져도 인수액이 31,627,200원, 49,381,760원으로 커져 낙찰가 하락분을 상당 부분 상쇄합니다. 여기에 302호 JIN HAIHUA의 보증금은 아직 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 얼마인가”보다 “최종적으로 얼마를 승계하는가”가 먼저인 물건입니다. 알려진 인수만으로도 120,000,000원대이고 추가 미상 인수위험까지 남아 있으므로, 원본에서 임차관계가 정리되기 전에는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
