수원지방법원 2024타경73273. 경기도 오산시 궐동 686-22 소재 집합건물 3층 302호에 관한 경매입니다. 소유자는 성민정이며, 등기상 2018년 소유권보존 이후 다수의 담보권 설정과 임차권등기가 확인됩니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율보다 대항력 있는 임차인의 보증금과 배당 부족분입니다.

자료상 말소기준권리는 2024년 2월 6일 설정된 김문수의 근저당권으로, 채권최고액은 150,000,000원입니다. 다만 2018년 설정된 옹진수산업협동조합 근저당권은 말소로 표시되는 동시에 이후 권리이전 관련 등기가 확인되므로 현재 효력과 선순위 관계를 원본 등기부로 다시 확인해야 합니다. 특히 임차인의 우선순위와 보증금 인수 가능성은 이러한 권리관계 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권이 핵심

등기상 2018년 설정 근저당권은 채권최고액 1,020,000,000원으로 기재되어 있으며 말소 표시가 있습니다. 그런데 같은 근저당권에 관하여 2026년 수협엔피엘대부주식회사로의 권리이전 등기도 기재되어 있습니다. 이 부분은 등기 순위와 말소 경위를 확인하지 않고 일률적으로 소멸을 단정해서는 안 됩니다.

자료상 말소기준인 김문수 근저당권 이후 임의경매개시결정과 윤영문의 주택임차권등기가 기록되어 있습니다. 임차권등기가 매각으로 말소되는지와 임대차보증금 반환채무가 매수인에게 승계되는지는 별도로 판단해야 합니다. 단순히 임차권등기 자체가 소멸한다고 해서 미배당 보증금까지 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 302호 보증금 1.2억

302호와 직접 관련된 기록에는 임차권자 윤영문과 현황조사상 전입자 JIN HAIHUA가 등장합니다. 윤영문은 보증금 120,000,000원과 확정일자·배당요구 기록이 확인됩니다. JIN HAIHUA는 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 별도 임차권의 존재나 대항력 충족 여부를 단정하기 어렵습니다.

윤영문: 임대차계약일 2018.05.08 및 2020.05.01, 점유개시 2018.05.08, 배당요구 2024.08.08, 임차권등기 2024.08.20. JIN HAIHUA: 현황조사상 302호 전입자로 기재. 두 기록이 동일한 임대차관계인지, 별개의 점유·임대차관계인지는 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 55,370,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 2018년 근저당권 관련 등기상 불일치도 확정적으로 해소되지 않았으므로 실제 배당순서는 변경될 수 있습니다.

핵심은 매각가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 이에 따라 매수인이 인수할 보증금 잔액이 늘어난다는 점입니다. 따라서 낙찰가와 예상 인수액을 합친 실질취득금액은 보증금 약 120,000,000원 부근에 머뭅니다. 매각집행비용 등의 차이 때문에 시뮬레이션상 실질취득금액은 보증금을 조금 웃돌 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 비용 절감은 아니다

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 오산시 궐동 소재 수원지방법원 오산시법원 남동측 인근 상업지역에 위치합니다. 유사 공동주택과 근린상업시설이 혼재하며 주위환경은 양호한 편입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 공동주택으로 2018.01.09 사용승인되었습니다. 위생급배수시설, 화재경보설비, 도시가스 개별난방, 승강기 및 주차장 설비가 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 기호 1~8은 다세대주택, 기호 9~12는 오피스텔로 이용 중입니다. 본 분석 대상은 다세대주택 302호입니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역· 토지구획정리사업지구 등에 속하며 동측 약 10m 포장도로에 접합니다. 토지 공시지가는 2,447,000원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 일반상업지역 내 다세대주택으로, 권리관계와 임차인 인수 위험이 가격 판단에 직접적인 영향을 줍니다. 감정가와 최저가의 차이를 실제 시장 할인폭으로 볼 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 윤영문 보증금 원본 확인. 임대차계약서, 임차권등기명령, 매각물건명세서와 배당요구 내용을 대조해 120,000,000원 보증금의 실제 반환채무와 매수인 인수 범위를 확인해야 합니다.
• 기존 근저당권 효력 확인. 2018년 설정된 1,020,000,000원 근저당권의 말소 여부와 2026년 수협엔피엘대부주식회사로의 권리이전 등기를 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
• 302호 점유 조사. JIN HAIHUA와 윤영문의 관계, 실제 점유자, 전입 유지 여부 및 별도 보증금이 존재하는지를 확인해야 합니다. 보증금 미상 점유자를 확정적인 대항력 임차인으로 단정해서는 안 됩니다.
• 다른 호실과 구분. 현황조사상 다른 호실 전입자는 302호와 분리하여 판단해야 하며, 건물 전체 관련 공동담보의 범위도 함께 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.15 기록된 민간임대주택등기와 관련 임대 의무 및 매각 후 법률관계를 확인해야 합니다.
• 배당 시뮬레이션 검증. 임차보증금 우선변제와 집행비용, 당해세, 채권자 사이의 배당순위를 원본 권리관계에 따라 재계산해야 합니다.
• 실질취득 자금 계획. 입찰금액 외에 인수 보증금, 취득세, 명도 비용 및 미납 관리비 등을 별도로 고려해야 합니다.
• 경매 진행상황 재확인. 매각기일 2026.11.02 이전에 기일 변경, 매각조건 변경, 취하·정지 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가 5,537만원 ≠ 취득가 5,537만원”

이 물건의 숫자는 처음 보면 매력적입니다. 감정가 113,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 55,370,000원까지 내려왔기 때문입니다.

그러나 임차보증금 120,000,000원이 인수되는 구조라면 이야기는 완전히 달라집니다. 제공된 배당 추정에 따른 매수인 인수액은 66,026,660원, 실질취득은 121,396,660원입니다. 추가 유찰이 되더라도 예상 실질취득금액은 보증금 약 1.2억원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.

더욱이 2018년 근저당권의 현재 효력에 관한 등기 확인이 필요하고, 302호 별도 전입자의 임대차관계도 분명하지 않습니다. 따라서 이 사건은 단순한 저가 낙찰 기회가 아니라 선순위 권리, 임차인 대항력, 배당 및 인수액을 먼저 확정해야 하는 고위험 물건입니다.

결론은 입찰 보류 및 원본 권리관계 확인 우선입니다. 보증금 인수 가능성을 배제하거나 정확하게 확정하지 못한다면, 최저가가 더 내려가더라도 가격상 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.