수원지방법원 2024타경73273. 오산시 궐동 소재 다세대 5층 502호입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 115,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 표면적인 말소기준권리는 2024.02.06 설정된 김문수의 근저당권, 채권최고액 150,000,000원입니다. 문제는 그보다 앞선 전입·점유관계입니다. 현황조사상 502호에는 ZHENG YUNZHE와 JIN MANSHU가 각각 2021.11.12, 2022.02.15 전입한 것으로 조사됐고, 별도로 전유부분 전부에 보증금 84,000,000원의 주택임차권등기가 존재합니다.
따라서 이 사건은 “근저당 이후 권리가 소멸하니 깨끗하다”는 식으로 접근하면 안 됩니다. 임차권등기의 접수일은 2024.07.26으로 말소기준보다 늦지만, 그 등기에는 임대차계약일 2021.10.04, 주민등록일 2021.11.12, 점유개시일 2021.11.13, 확정일자 2021.11.15가 기재되어 있습니다. 즉 등기 시점과 실제 임차관계의 시작 시점이 다릅니다. 실제 대항력 존속 여부와 배당 후 남는 보증금은 매각물건명세서와 배당관계를 대조해야 하며, 확인 전에는 인수액을 0원으로 계산해 입찰해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73273 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대호로71번길 6-3, 5층 502호 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 성민정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 947,245,899원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 말소기준권리 | 2024.02.06 근저당권 · 김문수 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 민간임대주택 | 2017.10.23 민간임대주택 등록 · 2022.11.15 등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유가 핵심
등기부상 2018.01.26 설정된 옹진수산업협동조합 근저당권 채권최고액 1,020,000,000원은 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 현재 분석상 말소기준은 2024.02.06 김문수 근저당권입니다. 2024.06.07 임의경매개시결정과 2024.07.26 접수된 주택임차권등기는 말소기준 이후의 등기입니다.
② 본건 502호 임차관계 — 인수액을 먼저 확정해야 한다
| 성명 | 점유부분 | 전입·주민등록 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| ZHENG YUNZHE | 502호 | 2021.11.12 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| JIN MANSHU | 502호 | 2022.02.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| 중화인민공화국인 정운철 | 전유부분 전부 | 2021.11.12 | 84,000,000원 | 대항력 가능·확인 확정일자 2021.11.15 미배당 승계 가능 |
현황조사상 502호 점유자 2명은 모두 말소기준 2024.02.06보다 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 반면 등기부 임차권등기에는 정운철의 보증금 84,000,000원과 선행 임대차·주민등록·점유·확정일자가 구체적으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 배당액과 잔존 보증금은 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 1.15억을 싸다고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 115,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 1.15억이 시세 대비 싸다거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 이 사건은 선순위 가능 임차관계의 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 최저매각가만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,410,000원 |
| 2. 근저당권 · 김문수 | 150,000,000원 | 112,590,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 매각가 115,000,000원을 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 김문수 근저당에는 37,410,000원의 미배당이 발생합니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 임차관계의 실제 배당·인수 여부를 확정하는 표가 아니므로 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰될수록 권리확인이 더 중요하다
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 115,000,000원 | 112,590,000원 | 37,410,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 92,000,000원 | 89,944,000원 | 60,056,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 73,600,000원 | 71,875,200원 | 78,124,800원 |
유찰 시 최저매각가는 92,000,000원, 73,600,000원으로 내려가지만, 낙찰가가 낮아진다는 사실만으로 이 사건이 싸지는 것은 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가가 내려갈수록 매수인 승계액이 커질 수 있기 때문입니다. 따라서 각 회차마다 임차인의 실제 배당액과 잔존 보증금을 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원지방법원 오산시법원 남동측 인근 상업지역에 위치하며 공동주택과 근린상업시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 공동주택이며 사용승인일은 2018.01.09입니다.
- 설비. 위생급배수시설·화재경보설비·도시가스 개별난방·승강기·1층 주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 동측으로 폭 10m~12m 소로1류에 접합니다. 토지면적은 177.0㎡, 공시지가는 2,447,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 거래 참고. 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없어 현재 최저가의 시세 메리트는 판단을 보류해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 502호 임차관계 특정. ZHENG YUNZHE·JIN MANSHU와 임차권자 정운철의 관계, 실제 점유자 및 임대차계약을 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조하세요.
- 84,000,000원 보증금 배당 확인. 임차권등기 보증금이 얼마 배당되고 얼마 남는지 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 보지 마세요.
- 미상 보증금 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 선행 전입자에게 별도의 임대차보증금이 있는지 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2017.10.23 등록된 민간임대주택 관련 등기가 있으므로 매각 후 효력과 행정상 상태를 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격은 실질취득비용 기준. 115,000,000원의 최저가만 볼 것이 아니라 낙찰가와 확정 인수액을 합산해 판단하세요.
- 실거래 원본 확인. 현재 비교 가능한 실거래 가격이 없어 시세 대비 할인 여부를 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 이 사건은 가격보다 ‘임차인 인수액 확정’이 먼저다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 115,000,000원이고 신건입니다. 그러나 이 숫자만으로 매력도를 판단하기에는 권리상 불확실성이 큽니다. 본건 502호에는 말소기준보다 먼저 전입한 점유자가 있고, 전유부분 전부에 보증금 84,000,000원의 임차권등기가 존재합니다. 그 임차권등기에는 2021년의 임대차계약·주민등록·점유·확정일자가 기재되어 있어, 단순히 2024.07.26의 임차권등기 접수일만 보고 후순위로 처리해서는 안 됩니다.
핵심은 낙찰가가 아니라 미배당 보증금입니다. 실제 대항력과 배당액이 확정되기 전에는 매수인 인수액도, 실질취득비용도 확정할 수 없습니다. 실거래 가격 근거도 확인되지 않아 “1.15억이면 싸다”는 판단 역시 금물입니다. 권리확인 선행, 가격판단 후행. 임차인의 보증금·배당·승계관계를 원본으로 확정한 뒤에만 입찰가를 계산할 수 있는 사건입니다.
