수원지방법원 2024타경73273. 경기도 오산시 궐동 686-22, 대호로71번길 6-3에 위치한 집합건물 중 5층 502호 다세대주택입니다. 소유자는 성민정이며, 2018년 소유권보존 이후 근저당권과 임차권이 등기되어 있습니다. 현재 최저매각가는 56,350,000원. 감정가 115,000,000원에서 두 차례 유찰된 가격입니다.
그러나 이 사건을 단순히 '반값 경매'로 보면 곤란합니다. 핵심은 임차인의 권리가 언제 성립했는지와 매각대금 중 얼마를 배당받고 얼마를 매수인이 인수하는지입니다. 특히 502호 임차권등기에는 2021년 전입·점유·확정일자와 84,000,000원의 보증금이 기재되어 있습니다. 현재 표시된 2024년 근저당을 말소기준으로 적용하면, 이 임차인은 그보다 앞선 대항력·우선변제권을 주장할 가능성이 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73273 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 궐동 686-22, 대호로71번길 6-3, 5층 502호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 5층 502호 |
| 건물 이용상태 | 다세대주택 및 오피스텔 혼재 건물 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 건물 |
| 사용승인일 | 2018.01.09 |
| 소유자 | 성민정 · 단독소유 |
| 감정가 | 115,000,000원 |
| 최저매각가 | 56,350,000원 (감정가 49%, 2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 신청채권자 | 경인서부수산업협동조합 (변경 전: 옹진수산업협동조합) |
| 청구금액 | 947,245,899원 |
| 표시된 말소기준 | 2024.02.06 · 을구 2번 김문수 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 확인된 임차보증금 | 84,000,000원 · 502호 임차권등기 |
| 등기부 발행일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 근저당 순위의 충돌
권리분석에서 먼저 확인할 사항은 2018년 근저당의 법적 지위입니다. 을구 1번 옹진수산업협동조합 근저당은 채권최고액 1,020,000,000원으로 설정되었고, 등기 기록상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 그러나 이후 명칭 변경과 수협엔피엘대부주식회사에 대한 근저당권 이전등기가 함께 나타납니다.
현재 말소기준으로 표시된 권리는 2024.02.06 김문수 근저당권입니다. 이 기준이 유효하다면 2021년에 전입·점유하고 확정일자를 받은 502호 임차권자는 선순위 권리자일 가능성이 큽니다. 다만 2018년 근저당의 말소 효력과 2026년 이전등기의 관계가 확정되지 않으면 선순위 판단 자체가 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 502호 보증금 84,000,000원의 무게
대상 호실과 직접 관련된 전입기록에는 JIN MANSHU, ZHENG YUNZHE가 나타납니다. 등기부에는 중화인민공화국인 정운철 명의로 임차보증금 84,000,000원의 임차권이 등기되어 있습니다. 정운철과 ZHENG YUNZHE의 전입일은 동일하지만, 동일인 여부는 원본으로 확인해야 합니다. 보증금 84,000,000원은 한 건의 확인된 임차권 금액으로만 반영합니다.
| 성명 / 위치 | 전입·점유·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
중화인민공화국인 정운철 502호 전유부분 전부 · 임차권등기 |
전입 2021.11.12 점유 2021.11.13 확정 2021.11.15 재계약 확정 2023.10.06 |
84,000,000원 | 선순위 가능 | 권리 가능 | 미배당 인수 가능 |
|
ZHENG YUNZHE 502호 · 현황조사 |
전입 2021.11.12 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 동일인 확인 |
|
JIN MANSHU 502호 · 현황조사 |
전입 2022.02.15 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
|
신나래 호실 미확인 · 현황조사 |
전입 2022.01.24 확정일자 미상 |
미상 | 호실 확인 필요 | 미상 | 502호 여부 확인 |
전입일만으로 대항력 성립을 확정할 수 없습니다. 실제 주택 인도·점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 선행 담보권의 효력을 함께 확인해야 합니다. 대항력과 우선변제권은 별개의 권리입니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 49%는 시세 할인율이 아니다
감정가는 115,000,000원, 현재 최저가는 56,350,000원입니다. 두 차례 유찰된 결과 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 감정가와 시장에서 실제 거래되는 가격은 다릅니다. 대상 502호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가격이 확인되지 않아 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
더욱 중요한 점은 비교해야 할 취득가격 자체입니다. 선순위 임차보증금 84,000,000원이 배당과 인수로 처리되는 경우, 실질취득비용은 약 84,000,000원을 기준으로 보아야 합니다. 최저매각가 56,350,000원만 시세와 비교하면 이 물건의 실제 경제적 부담을 과소평가하게 됩니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 경제적 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 56,350,000원 | 49% | 선순위 보증금 잔액 인수 검토 |
| 3회 유찰 시 | 39,445,000원 | 34% | 낙찰가 하락만큼 인수잔액 증가 가능 |
| 4회 유찰 시 | 27,611,500원 | 24% | 최저가만으로 할인 효과 판단 금지 |
④ 예상배당표 (현재 최저가 56,350,000원 가정)
현재 제시된 배당 추정에서는 집행비용을 공제한 뒤 김문수 근저당권에 나머지 금액을 배당하는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 이 배당 구조는 앞에서 검토한 2021년 임차인의 선순위 가능성과 일치하는지 검증해야 합니다. 아래 숫자는 확정 배당액이 아니라 근저당 중심의 계산 시나리오입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,414,300원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 김문수 | 150,000,000원 | 54,935,700원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 미배당액 | — | 95,064,300원 |
근저당 채권액은 채권최고액 기준이며, 실제 피담보채무액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정액입니다. 임차인의 우선변제, 당해세 및 최우선변제는 반영되지 않은 계산으로 확정 배당표가 아닙니다. 근저당 미배당액 95,064,300원은 곧바로 매수인 인수금액을 뜻하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산시 궐동 소재 수원지방법원 오산시법원 남동측 인근. 공동주택과 근린상업시설이 혼재하는 상업지역에 위치하며, 주위환경은 양호한 편으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 10층 건물로 위생급배수시설, 화재경보설비, 도시가스 개별난방, 승강기 및 주차장설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 일부 호실은 다세대주택, 일부는 오피스텔로 이용되는 복합적 구성입니다. 대상 502호는 다세대주택으로 분류됩니다.
- 도로. 건물 동측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접하며, 토지는 인근 도로와 대체로 평탄한 정방형입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역, 토지구획정리사업지구 등의 지정사항이 있습니다.
- 토지. 토지면적 177.0㎡, 공시지가 2,447,000원/㎡로 나타납니다. 이는 건물 부지 정보로, 502호의 전용면적과 구별해야 합니다.
- 물건상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 대규모 아파트 단지가 아닌 소규모 다세대·오피스텔 혼재 건물입니다. 최근 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 적정 매도가격과 매도 소요기간을 낙관할 근거가 부족합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2018년 근저당 원본 확인. 옹진수산업협동조합의 을구 1번 근저당 말소 사실과 2026년 수협엔피엘대부주식회사 이전등기의 법률관계를 확인하세요. 말소기준권리가 달라지면 임차인 선순위 판단도 달라질 수 있습니다.
- 정운철 임대차계약 확인. 보증금 84,000,000원, 최초 계약일 2021.10.04, 갱신 계약일 2023.10.04 및 확정일자·점유관계를 임대차계약서와 임차권등기명령 서류로 대조하세요.
- 임차권등기의 대항력 확인. 2021년 전입·점유 이후 대항요건 유지 여부와 임차권등기 전후의 점유관계 및 임차권등기의 효력을 확인하세요.
- 배당요구·배당순위 확인. 정운철의 배당요구 및 우선변제권 인정 여부, 예상 배당액과 미배당 보증금 잔액을 확인하세요. 현재 근저당 중심의 배당 계산만으로 인수 0원을 전제하면 안 됩니다.
- 502호 다른 전입자 확인. JIN MANSHU의 임대차계약·보증금·확정일자를 확인하고, ZHENG YUNZHE와 정운철의 동일인 여부를 확인하세요. 별도 권리자가 존재하면 추가 인수위험이 남습니다.
- 호실 미확인 전입자 조사. 신나래의 실제 점유 호실을 확인해 502호에 관한 권리인지 구분하세요.
- 타 호실 권리 분리. 현황조사의 다른 호실 전입자들을 502호의 임차인으로 합산하지 마세요. 공동담보 관계와 실제 매각대상 범위도 확인하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.15 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 이후 임대사업자 관련 의무 및 법적 지위를 관할 기관과 원본 서류로 확인하세요.
- 관리비·명도 확인. 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 부담, 실제 점유자와 인도·명도 가능성을 확인하세요.
- 가격 상한 검토. 최저가가 아니라 확정된 배당 후 인수액을 합산한 실질취득비용으로 주변 거래사례와 비교하세요. 권리순위와 실제 시세가 확인되기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
맺으며 — “49% 낙찰가가 49% 취득비용은 아니다”
오산 궐동 502호는 겉으로 보면 두 차례 유찰돼 감정가의 49%에서 입찰할 수 있는 물건입니다. 그러나 등기된 502호 임차보증금은 84,000,000원이고, 그 임차인의 전입·점유·확정일자는 현재 표시된 2024년 말소기준 근저당보다 앞서 있습니다.
선순위 대항력과 우선변제권이 인정되는 경우, 매수인은 배당으로 변제되지 않은 보증금 잔액을 인수할 수 있습니다. 정상적인 선순위 배당과 잔액 인수 구조라면 실질취득비용은 최저가 56,350,000원이 아니라 보증금 84,000,000원 안팎으로 판단해야 합니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 그만큼 인수할 잔액이 증가할 수 있습니다.
여기에 2018년 근저당의 말소·이전 기록, 선순위 임차권이 반영되지 않은 배당 추정, 보증금 미상의 502호 전입자까지 남아 있습니다. 최근 비교 실거래도 확인되지 않아 가격이 시장보다 저렴한지 평가하기 어렵습니다.
종합 판단은 D등급. 권리순위·배당·추가 점유관계가 검증되기 전에는 낮은 최저가를 투자 매력으로 인정하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 얼마에 낙찰받는가보다 누구의 보증금을 얼마까지 떠안게 되는가입니다. 권리 확인 전 입찰 보류가 타당합니다.
