수원지방법원 2024타경73273. 오산시 궐동 소재 2층 202호 다세대주택입니다. 소유자는 성민정이고, 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2024년 2월 6일 김문수 명의의 채권최고액 150,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권과 2024년 6월 7일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 사건은 아닙니다. 본건 202호에는 김일훈이 2019년 6월 4일 전입했고, 2018년 2월 23일 확정일자 및 2024년 6월 14일 배당요구가 확인됩니다. 또 이미화는 2018년 2월 23일 전입했고 2025년 임차권등기가 이루어졌으며, 임대차는 62,000,000원 → 75,600,000원 → 85,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 두 사람 모두 현재 말소기준일인 2024년 2월 6일보다 전입이 빠릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73273 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대호로71번길 6-3, 2층202호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 2층 202호 |
| 소유자 | 성민정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 112,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 947,245,899원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 말소기준권리 | 2024.02.06. 을구 2번 근저당권 · 김문수 · 채권최고액 150,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸과 임차인 인수는 별개다
2018년 1월 26일 옹진수산업협동조합 명의의 채권최고액 1,020,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 현재 분석상 말소기준은 그보다 뒤인 2024년 2월 6일 김문수 근저당입니다. 이후 임의경매개시결정과 이미화의 임차권등기는 매각으로 등기 자체가 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 본건 임차인 — 실제로 봐야 할 사람은 202호 관련 2명
현황조사에는 같은 건물의 여러 호실 전입자가 함께 확인되지만, 이 물건은 2층 202호이므로 본건 권리분석에서는 202호로 특정된 김일훈과, 전유부분 전부에 대해 임차권등기가 된 이미화를 중심으로 판단합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김일훈 | 202호 | 2019.06.04 | 미상 | 2024.06.14 | 대항력 있음 우선변제 승계 위험 |
| 이미화 | 건물의 전유부분 전부 | 2018.02.23 | 85,000,000원 | 2025.10.31 | 대항력 있음 우선변제 확인 승계 위험 |
김일훈은 확정일자 2018.02.23과 배당요구가 확인되어 우선변제권 행사 가능성이 표시되어 있습니다. 다만 보증금 액수가 확인되지 않아 배당 후 남을 금액을 계산할 수 없습니다. 이미화의 임차권등기에는 1차 62,000,000원, 2차 75,600,000원, 3차 85,000,000원의 계약 내용과 각각의 확정일자가 기재되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 2. 근저당 · 김문수 | 150,000,000원 | 109,632,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 계산에서는 김문수 근저당에 109,632,000원이 배당되고 40,368,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 본건에는 대항력 임차인이 있으므로 실제 배당 결과와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 민간임대주택등기와 기타 등기
갑구에는 2022년 11월 15일 민간임대주택등기가 있습니다. 등기 내용에는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재되어 있습니다. 이 등기의 경매 후 처리 여부는 입찰 전에 등기부와 매각물건명세서 원본을 다시 대조할 필요가 있습니다.
또 2018년 설정된 옹진수산업협동조합 근저당에는 2026년 경인서부수산업협동조합으로의 명칭변경과 수협엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 기록이 이어집니다. 다만 2018년 근저당 자체는 등기부상 이미 말소된 것으로 분류되어 있고, 현재 계산된 말소기준권리는 2024년 김문수 근저당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산시 궐동 소재 수원지방법원 오산시법원 남동측 인근 상업지역에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린상업시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가 이용상태상 기호 1~8은 다세대주택, 기호 9~12는 오피스텔로 이용 중이며 본건 사건 용도는 다세대입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 공동주택이며, 위생급배수·화재경보·도시가스 개별난방·승강기·1층 주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역 등으로 지정되어 있고, 동측으로 폭 약 10m 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김일훈 보증금 확인. 202호 대항력 임차인인데 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 금액이 확정되지 않으면 낙찰 후 인수액도 확정할 수 없습니다.
- 이미화 배당액 확인. 최종 임차보증금은 85,000,000원입니다. 실제 배당에서 얼마가 회수되고 얼마가 남는지 확인해야 합니다.
- 배당요구 효력 확인. 김일훈은 2024.06.14, 이미화는 2025.10.31 배당요구가 확인됩니다. 배당요구종기와 실제 배당자격은 원문서로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기가 경매 후 어떤 상태로 정리되는지 매각물건명세서와 등기부에서 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 기준. 입찰가는 112,000,000원만 보지 말고, 미배당 임차보증금 인수 가능액까지 합산해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권등기 내용을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 1.12억”보다 먼저 임차보증금부터
이 물건은 신건이라 최저가가 감정가와 같은 112,000,000원입니다. 하지만 가격만 놓고 입찰 여부를 결정할 단계가 아닙니다. 본건 202호에는 말소기준일보다 앞서 전입한 김일훈이 있고, 그의 보증금은 확인되지 않았습니다. 이미화도 2018년부터 점유·전입한 임차인으로 최종 보증금 85,000,000원의 임차권등기가 확인됩니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “근저당이 얼마 남느냐”가 아니라 대항력 임차인에게 실제로 얼마가 배당되고, 낙찰자가 최종적으로 얼마를 인수하느냐입니다. 그 숫자가 확정되기 전에는 112,000,000원을 실질취득가로 봐서는 안 됩니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 임차인 인수액은 아직 미확정. 이것이 이 물건의 결론입니다.
