수원지방법원 2024타경73273. 경기도 오산시 궐동 686-22에 소재한 집합건물 중 2층 202호 다세대주택입니다. 소유자는 성민정이며, 경매개시결정 당시 채권자는 경인서부수산업협동조합 (변경 전 상호 옹진수산업협동조합)입니다. 신청채권액은 947,245,899원입니다.
등기 흐름을 보면 2018년 설정된 채권최고액 1,020,000,000원의 옹진수산업협동조합 근저당권이 존재했고, 그 뒤 2024년 김문수 명의 채권최고액 150,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 그런데 2018년 근저당은 이미 말소된 것으로 표시되면서도 2026년 수협엔피엘대부주식회사로의 권리이전 이력이 함께 확인됩니다.
이 때문에 단순히 2024년 김문수 근저당을 말소기준으로 삼아 모든 임차보증금의 인수 여부를 판정하는 것은 조심해야 합니다. 과거 선순위 근저당의 실제 효력과 말소 경위가 낙찰자 부담을 결정하는 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73273 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 궐동 686-22, 대호로71번길 6-3, 2층 202호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 소유자 | 성민정 · 단독소유 |
| 건물현황 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 공동주택 · 사용승인 2018.01.09 |
| 감정가 | 112,000,000원 |
| 최저매각가 | 54,880,000원 (감정가의 49%, 2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 신청채권액 | 947,245,899원 |
| 경매개시 채권자 | 경인서부수산업협동조합 (변경 전 옹진수산업협동조합) |
| 산정 말소기준권리 | 2024.02.06 김문수 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원 (재검증 필요) |
| 임차권등기 | 이미화 · 2025.10.31 등기 · 최종 기재 보증금 85,000,000원 |
| 민간임대주택 | 2022.11.15 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 임차권의 충돌
김문수 근저당권은 2024.02.06 설정됐고, 경매개시결정은 2024.06.07에 등기됐습니다. 등기상 주택임차권은 2025.10.31 설정됐지만, 이미화의 전입·점유개시일은 2018.02.23입니다. 임차권등기일이 늦다는 이유만으로 기존 임차인의 대항력을 부정할 수는 없습니다.
다만 이미화의 최초 전입일은 2018.01.26 근저당권보다 늦습니다. 따라서 그 근저당의 법적 지위에 따라 매수인 인수 여부가 달라질 수 있습니다. 임차권등기만 보고 무조건 인수한다고 판단하거나, 뒤에 등기됐다는 이유로 무조건 소멸한다고 판단하는 것 모두 부정확합니다.
② 임차인 분석 — 대상 202호의 보증금 위험
현황조사 등의 인적 기재는 건물 내 여러 호실에 걸쳐 총 26명입니다. 이 중 대상 호수인 202호와 직접 연결되는 주요 인적 기재는 김일훈과 이미화입니다. 나머지 명단에는 201호·301호·302호 등 다른 호실의 전입자와 호실이 특정되지 않은 사람이 포함돼 있습니다. 이를 모두 202호의 독립 임차인으로 간주하거나 보증금을 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 / 대상 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계·인수 검토 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김일훈 202호 |
2019.06.04 | 2018.02.23 | 미상 |
대항력 가능·확인
우선변제 행사 가능
배당요구 2024.06.14
|
인수 미확정
계약 당사자·보증금·실제 점유 확인 필요
|
| 이미화 전유부분 전부 · 임차권등기 |
2018.02.23 |
2018.02.23 2021.08.23 2023.11.21 |
85,000,000원
최종 기재액
|
대항력 가능·확인
확정일자 기재
임차권등기 2025.10.31
|
인수 위험 검토
선순위 근저당 효력과 배당 결과에 따라 달라짐
|
표의 '대항력 가능·확인'은 전입·점유 관련 사정에 따른 검토 대상이라는 뜻으로, 법적으로 확정된 선순위 대항력을 의미하지 않습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람은 대항력 미상으로 보아야 하며, 우선변제 여부도 별도 확인이 필요합니다.
김일훈은 202호 전입자로 기재돼 있으며 배당요구도 확인됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않았고, 기재된 확정일자가 전입일보다 앞서 있어 실제 계약관계와 권리 취득 경위의 대조가 필요합니다. 이미화와 김일훈이 동일 임대차관계에 연결된 사람인지, 독립적인 임차권자인지도 확인해야 합니다. 두 사람의 보증금을 임의로 중복 계산하거나 동일인으로 처리할 수 없습니다.
다른 호실에 기재된 사람들은 202호의 직접 인수채무자로 일괄 분류할 수 없습니다. 다만 호실이 특정되지 않은 신나래의 점유·전입 관계와 다수 호실에 걸친 실제 임대차 범위는 현황조사 원문을 통해 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 검토 — 2회 유찰, 감정가의 49%
이 물건의 감정가는 112,000,000원이고, 현재 최저매각가는 54,880,000원입니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.0회로 집계돼 있습니다.
다만 감정가 대비 할인율은 곧 시세 대비 할인율이 아닙니다. 해당 건물의 동일 면적 실거래 평균이나 최신 실거래 비교가격이 확정되지 않았고, 시세 통계에 기재된 면적과 본 호수의 면적 일치 여부도 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
| 입찰 시나리오 | 최저매각가 | 채권자 배당 추정 | 미배당 채권액 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 (49%) | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 96,507,840원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 38,416,000원 | 37,324,512원 | 112,675,488원 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 26,891,200원 | 26,007,158원 | 123,992,842원 |
표의 배당과 미배당은 김문수 근저당권의 채권최고액 150,000,000원을 기준으로 작성된 단순 추정치입니다. 실제 배당순위, 임차인 배당, 선순위 근저당, 세금 등은 별도로 확정해야 합니다. 미배당 채권액 자체가 매수인 인수액을 의미하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,387,840원 |
| 1. 근저당권 · 김문수 | 150,000,000원 | 53,492,160원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 김문수 채권 미배당 | — | 96,507,840원 |
위 배당표는 집행비용과 김문수 근저당권만 반영한 가정입니다. 임차인 최우선변제·선순위 권리·당해세 및 다른 배당참가권리는 반영하지 않은 불완전한 시뮬레이션입니다. 경매신청채권자에 대한 예상배당이 0원으로 산출되는 구조도 실제 경매신청권원과 선순위 근저당 이력을 재검토해야 하는 이유입니다. 실제 낙찰금 배분과 매수인 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산시 궐동 소재 수원지방법원 오산시법원 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 근린상업시설이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 10층 건물로, 위생급배수시설·화재경보설비· 도시가스 개별난방·승강기·주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택과 오피스텔이 혼재하는 건물입니다. 대상 202호의 물건 용도는 다세대주택으로 구분합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역 등에 속하며, 동측으로 포장도로에 접합니다. 토지면적은 177.0㎡, 공시지가는 2,447,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 거래 비교가격과 실제 낙찰 사례가 충분히 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 환금성이 높다고 평가할 수 없습니다. 건물의 소규모성, 주거·업무 용도 혼재, 임대차관계 불확실성을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2018년 근저당의 현재 효력. 옹진수산업협동조합의 1,020,000,000원 근저당이 말소된 정확한 원인과 시점, 2026년 수협엔피엘대부주식회사로의 이전등기 관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확정. 2024.02.06 김문수 근저당을 실제 경매 소멸기준으로 사용할 수 있는지 등기부 변동내역·경매기록·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 이미화 보증금. 85,000,000원의 최종 임차보증금, 계약 증액 이력, 최초 전입·점유 유지, 임차권등기, 배당요구 및 미배당 인수 가능성을 확인해야 합니다.
- 김일훈과 이미화의 관계. 대상 202호에서 각자의 임대차계약상 지위, 실제 점유 관계, 확정일자와 보증금의 귀속을 명확하게 확인해야 합니다.
- 타 호실 전입자 구분. 건물 전체에 걸쳐 기재된 전입자들을 202호 임차인과 혼동하지 않도록 호실별 점유 범위와 전입 자료를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 단순 낙찰가 외에 실제 인수 보증금, 명도 관련 비용, 미납 관리비 등을 확인한 뒤 자금 계획을 수립해야 합니다.
- 실거래가격 확보. 202호와 면적·용도가 같은 거래 및 최근 낙찰사례를 확인해야 시세 대비 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 등록 상태와 낙찰 이후의 법적 의무 여부를 확인해야 합니다.
- 매각기일 전 원본 재확인. 2026.11.02 매각기일 이전에 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구내역 및 임차권등기 관련 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 중요한 것은 인수 보증금”
수원지방법원 2024타경73273은 감정가 112,000,000원에서 최저가 54,880,000원으로 내려온 2회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 하지만 실제 검토 결과는 단순한 저가 매수 기회와 거리가 있습니다.
가장 큰 문제는 202호 임차권등기 보증금 85,000,000원, 김일훈의 미상 보증금, 그리고 2018년 근저당의 말소·이전 기록과 2024년 말소기준권리 산정 사이에 존재하는 불확실성입니다. 임차인의 선순위 대항력이 인정되고 보증금이 전액 배당되지 않는다면 실질취득비용이 최저가보다 크게 증가할 수 있습니다.
특히 85,000,000원 보증금 인수형이 성립하는 경우, 매각가와 인수액의 합계는 약 85,000,000원 수준에 머물 수 있습니다. 따라서 추가 유찰만으로 실질취득비용이 낮아진다고 볼 수 없습니다. 반대로 앞선 근저당권의 효력 때문에 임차권이 매각으로 소멸하는 구조라면 결론은 달라질 수 있습니다. 어느 쪽도 현재 확정할 수 없습니다.
종합 판단은 D등급, 권리관계 확인 전 입찰 보류입니다. 가격 메리트가 없다고 확정하는 것이 아니라, 가격 메리트를 판단하는 데 필요한 선순위 권리와 실질 인수액, 비교 시세가 아직 확정되지 않았다는 의미입니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 말소기준권리와 임차보증금 인수 여부를 정확하게 확정하는 것입니다.
