수원지방법원 2024타경73273. 경기도 오산시 궐동 686-22에 위치한 9층 901호 오피스텔입니다. 감정가는 177,000,000원이지만 두 차례 유찰되면서 최저매각가가 86,730,000원으로 낮아졌습니다. 감정가만 보면 절반 이하 가격이어서 관심을 끌 수 있습니다. 그러나 이 사건은 유찰률보다 임차보증금과 근저당권 순위가 훨씬 중요한 물건입니다.
901호 전유부분 전부에 관하여 임차인 이관우의 임차권등기가 존재하고, 보증금은 99,220,000원입니다. 전입일과 점유개시일은 2024.01.22로, 현재 말소기준으로 산정된 2024.02.06 김문수 근저당권보다 앞섭니다. 다만 2018년 옹진수산업협동조합 근저당권과 그 후속 이전등기의 관계가 명확하지 않아, 이관우의 대항력 및 보증금 인수 여부를 현 단계에서 최종 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73273 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 궐동 686-22, 대호로71번길 6-3, 9층 901호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔 |
| 건물 / 이용상태 | 철근콘크리트조 10층 건물 · 901호는 9층 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 사용승인 | 2018.01.09 |
| 소유자 | 성민정 · 단독소유 |
| 감정가 | 177,000,000원 |
| 최저매각가 | 86,730,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 경인서부수산업협동조합 (변경 전 옹진수산업협동조합) |
| 청구금액 | 947,245,899원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 임차권등기 | 이관우 · 보증금 99,220,000원 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재검토
현재 산정된 말소기준권리는 2024.02.06 을구 2번 김문수 근저당권(채권최고액 150,000,000원)입니다. 그보다 늦은 경매개시결정과 임차권등기는 매각에 따른 등기상 말소 대상으로 분류되어 있습니다.
그러나 임차권등기가 말소된다는 사실과 임차보증금 반환채무가 소멸한다는 것은 같은 의미가 아닙니다. 임차인이 선순위 대항력을 갖추고 배당으로 보증금을 회수하지 못하면, 매수인이 미반환 보증금을 부담할 수 있습니다. 반대로 2018년 선순위 근저당권이 유효하게 존속했다면 임차인의 대항력 판단 자체가 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 901호 이관우가 핵심
901호 전유부분 전부에 대해 확인되는 임차권자는 이관우입니다. 보증금이 명시된 실제 임차인은 1명이며, 임차권등기명령이 이루어져 있습니다. 다만 임차권등기 기록에 확정일자가 기재되어 있어 예상배당의 전액 인수 가정과 함께 재검토해야 합니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이관우 901호 전유부분 전부 |
99,220,000원 | 2024.01.22 2023.12.18 |
조건부 검토 | 배당순위 재확인 | 인수 위험 |
| 임대차계약일 | 2023.12.18 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2024.01.22 |
| 점유개시일 | 2024.01.22 |
| 확정일자 | 2023.12.18 (임차권등기 기록상) |
| 임차보증금 | 99,220,000원 |
| 임차권등기 | 2024.07.24 · 을구 3번 |
| 배당요구 관련 접수 | 2024.07.24 |
| 현재 예상배당 | 0원 (추정 배당표 기준) |
| 매수인 인수 가정 | 99,220,000원 전액 |
현황조사에는 201호부터 801호까지 다른 호수의 전입자들도 다수 등장합니다. 이들은 표시된 점유 호수가 901호와 다르므로 901호 임차보증금에 합산해서는 안 됩니다. 다만 전입 호수가 특정되지 않은 신나래의 경우 대상 호수와의 관련성을 별도로 확인할 필요가 있습니다. 다른 호수 전입자의 전입일이 빠르다는 이유만으로 901호에 대한 대항력을 인정할 수는 없습니다.
그러나 이 사건의 현재 예상배당은 임차인 배당 0원, 보증금 전액 인수로 작성되어 있습니다. 이 가정을 그대로 적용하면 86,730,000원에 낙찰받더라도 86,730,000원 + 99,220,000원 = 185,950,000원이 됩니다.
따라서 현재 배당 가정을 사용하면서 실질취득비용이 보증금인 99,220,000원으로 고정된다고 계산하는 것은 맞지 않습니다. 실제 배당과 인수액이 확정되기 전까지 두 계산을 구분해야 합니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 낮아도 저렴하다는 뜻은 아니다
감정가 177,000,000원 대비 현재 최저가는 86,730,000원으로, 감정가의 49%입니다. 하지만 이 가격만으로 매입 경쟁력을 평가해서는 안 됩니다. 대상 오피스텔의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태이므로 현재 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 177,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 86,730,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 이관우 보증금 | 99,220,000원 | 대항력·배당에 따른 인수 여부 확인 |
| 가정상 실질취득 | 185,950,000원 | 최저가 + 보증금 전액 인수 |
현재 배당 가정에 따른 실질취득비용 185,950,000원은 감정가 177,000,000원보다도 8,950,000원 높습니다. 취득 관련 세금, 관리비, 명도 및 기타 비용까지 포함하면 실제 자금 부담은 더 커질 수 있습니다. 다만 이 금액은 최종 확정된 인수액이 아니라 현재 예상배당을 전제로 한 조건부 계산입니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)
아래 표는 현재 산정된 배당 추정치를 그대로 정리한 것입니다. 2018년 근저당권과 임차인의 우선변제 순위를 최종 확정한 배당표가 아니므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,961,140원 |
| 1. 임차인 · 이관우 | 99,220,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 김문수 | 150,000,000원 | 84,768,860원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 김문수 근저당 미배당 | 150,000,000원 | 65,231,140원 |
집행비용 1,961,140원을 먼저 공제하고, 김문수 근저당권에 84,768,860원을 배당하는 추정입니다. 이관우의 예상배당은 0원, 보증금 전액은 매수인 인수로 가정되어 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 권리순위 확인에 따라 배당구조가 변경될 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 미배당은 커진다
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 86,730,000원 | 84,768,860원 | 65,231,140원 |
| 3회 유찰(약 34%) | 60,710,999원 | 59,218,201원 | 90,781,799원 |
| 4회 유찰(약 24%) | 42,497,699원 | 41,332,740원 | 108,667,260원 |
추가 유찰에 따라 낙찰가격이 낮아지면 현재 추정 배당구조에서는 근저당권자의 미배당이 커집니다. 그러나 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 서로 다른 개념입니다. 소멸하는 근저당권의 미배당액이 곧바로 매수인 부담이 되는 것은 아닙니다. 매수인의 실질 부담은 대항력 임차인의 미반환 보증금 등 실제로 승계되는 권리를 기준으로 판단해야 합니다.
2018년 근저당권의 권리이전 관계와 신청채권자의 배당순위가 해소되지 않은 상태에서는 이 배당표를 확정된 권리분석 결과로 사용하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 오산시 궐동 소재 수원지방법원 오산시법원 남동측 인근의 상업지역입니다. 주위에는 공동주택과 근린상업시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 10층 건물로, 감정평가상 일부 호실은 다세대주택, 901호를 포함하는 일부는 오피스텔로 이용되고 있습니다. 위생급배수시설·화재경보설비·도시가스 개별난방·승강기·주차장설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접하며, 토지는 인근 도로와 대체로 평탄한 정방형입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구 등에 해당하며, 토지 공시지가는 2,447,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 소규모 집합건물의 오피스텔인 점과 별개로 개별 901호의 실제 거래가격 및 임대수익성을 확인해야 합니다. 감정가 대비 높은 유찰률만으로 환금성이 좋다고 판단할 수 없습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 2018년 근저당권 원본 확인. 을구 1번 1,020,000,000원 근저당권의 말소 여부와 말소 시점, 2026.01.26 수협엔피엘대부주식회사 이전등기의 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재판정. 김문수의 2024.02.06 근저당권이 실제 기준인지, 더 앞선 유효 근저당권이 있는지 먼저 정리해야 합니다.
- 이관우 임차권 검증. 전입 2024.01.22, 확정일자 2023.12.18, 보증금 99,220,000원에 대해 대항력과 우선변제권, 점유관계 및 배당요구 효력을 확인해야 합니다.
- 실제 인수액 재계산. 임차인 배당 0원과 보증금 전액 인수라는 예상배당의 가정을 확인하고, 실제 미반환 보증금만 매수인 부담으로 계산해야 합니다.
- 다른 호수 전입자 구분. 201호~801호 전입자는 원칙적으로 901호 임차인과 구별하고, 호수 미상의 전입자는 대상 901호 관련 여부를 별도 조사해야 합니다.
- 신청채권자와 배당순위 확인. 경인서부수산업협동조합의 청구액 947,245,899원, 근저당권 이전관계, 예상배당 0원의 근거를 대조해야 합니다.
- 실거래·임대수익 검토. 동일 면적대 오피스텔의 최근 거래와 임대사례, 개별 호실 상태를 조사해야 합니다. 감정가를 현재 시세로 대체해서는 안 됩니다.
- 관리비·점유·명도. 관리비 체납 여부와 901호 실제 점유자를 확인하고, 소유권 취득 후 인도 및 보증금 반환 문제를 검토해야 합니다.
- 매각 관련 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 배당요구 관련 서류와 최신 매각조건을 입찰 전에 대조해야 합니다.
가격이 많이 낮아졌다는 이유만으로 응찰하기에는 불확실성이 큰 사건입니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 최종 인수액
이 물건은 감정가 177,000,000원짜리 오피스텔을 86,730,000원에 매수할 수 있다는 숫자만 보면 매력적일 수 있습니다. 그러나 실제 경매 판단은 최저매각가격에서 끝나지 않습니다.
901호에 등기된 이관우의 보증금은 99,220,000원이고, 현재 예상배당에서는 전액 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 이 가정이라면 실질취득비용 185,950,000원으로 감정가보다 높은 수준입니다. 동시에 2018년 근저당권 말소 여부와 2026년 권리이전, 임차인의 확정일자 및 실제 배당순위가 완전히 정리되지 않았으므로, 최종 인수액이 이 금액이라고 단정할 수도 없습니다.
결론은 권리 재검증 전 입찰 보류입니다. 말소기준과 임차인 배당이 확인되어야 실질취득비용을 신뢰성 있게 계산할 수 있고, 그다음에야 실거래 시세와 비교해 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 두 번 유찰됐다는 사실은 매입 안전성을 보장하지 않습니다.
