수원지방법원 2024타경73273. 오산시 궐동 686-22, 도로명주소 대호로71번길 6-3의 9층 901호입니다. 용도는 오피스텔이고 감정 이용상태에서도 기호9-12가 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 공동주택이며, 사용승인일은 2018.01.09입니다.
이 사건의 현재 말소기준권리는 2024.02.06. 김문수 근저당권 150,000,000원입니다. 문제는 이보다 앞선 2024.01.22.에 이관우가 전입·점유를 시작했다는 점입니다. 등기된 임차보증금은 99,220,000원, 임대차계약일과 확정일자는 모두 2023.12.18.입니다. 배당 계산에서는 우선변제 없이 보증금 전액이 매수인에게 넘어가는 구조로 반영되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73273 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대호로71번길 6-3, 9층901호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 10층 건물 중 9층 901호 |
| 소유자 | 성민정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경인서부수산업협동조합 (변경전 상호: 옹진수산업협동조합) / 947,245,899원 |
| 말소기준 | 2024.02.06. 을구 2번 근저당권 · 김문수 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 보증금 99,220,000원이 낙찰자에게 남는다
을구 1번 옹진수산업협동조합 근저당권은 채권최고액 1,020,000,000원으로 2018.01.26. 설정됐으나 현재 자료에서는 등기부상 이미 말소로 표시됩니다. 이에 따라 현재 권리분석의 말소기준은 2024.02.06. 김문수 근저당권입니다. 이후 2024.06.07. 임의경매개시결정과 2024.07.24. 이관우 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
임차·점유 현황 — 본건 901호와 다른 호실 기록을 구분해야 한다
현황조사 등에 나타나는 점유·임차 관련 인원은 여러 호실에 걸쳐 있습니다. 본건 901호에 직접 연결되는 등기 임차권자는 이관우이며, 나머지 기록은 201호부터 801호 등 다른 호실로 표시되어 있습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않는 점유자는 전입일만으로 대항력을 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CUI YUESHAN | 201호 | 2018.03.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| JIN CHANGXING | 201호 | 2018.05.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| JIN GUANGXUN | 201호 | 2018.03.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이미화 | 202호 | 2018.02.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김일훈 | 202호 | 2019.06.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김도경 | 301호 | 2021.10.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신나래 | 미상 | 2022.01.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 윤영문 | 302호 | 2018.02.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2024.06.27 |
| JIN HAIHUA | 302호 | 2018.05.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박도영 | 401호 | 2023.04.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 안연화 | 402호 | 2024.03.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 배당요구 2024.07.05 |
| YIN GUIHUA | 501호 | 2018.05.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| FANG SHIXI | 501호 | 2022.04.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| FANG HAO | 501호 | 2018.05.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| JIN MANSHU | 502호 | 2022.02.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| ZHENG YUNZHE | 502호 | 2021.11.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이혜진 | 601호 | 2020.07.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| JIN MINGYUE | 701호 | 2021.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CUI SHENGLONG | 701호 | 2021.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CUI RUNYOU | 701호 | 2024.02.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| ZHAO XUEHUA | 701호 | 2022.07.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박서인 | 801호 | 2023.04.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| YU XIANNAN | 801호 | 2018.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CHE JINHUI | 801호 | 2018.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CHE XIAOJIN | 801호 | 2018.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이관우 | 전유부분 전부 | 2024.01.22 | 99,220,000원 | 있음 | 없음 | 99,220,000원 인수 |
② 가격 판단 — 최저가 177,000,000원이 실질 매입원가가 아니다
현재 회차 낙찰가를 최저가인 177,000,000원으로 가정하면, 매수인은 이와 별도로 이관우 보증금 99,220,000원을 부담합니다. 따라서 권리비용까지 포함한 실질취득액은 276,220,000원입니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 177,000,000원 | 99,220,000원 | 276,220,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 141,600,000원 | 99,220,000원 | 240,820,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 113,280,000원 | 99,220,000원 | 212,500,000원 |
즉 유찰로 낙찰가가 내려가도 99,220,000원의 인수부담은 각 시나리오에서 그대로입니다. 이 물건은 최저가 숫자만 보고 할인폭을 판단하면 실제 자금투입을 크게 축소해서 보게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 인수 · 이관우 임차보증금 | 99,220,000원 | 0원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 김문수 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,722,000원 |
이관우 보증금은 배당에서 0원으로 계산되고 매수인 인수 99,220,000원으로 처리됩니다. 집행비용·근저당 배당 후 소유자 잔여는 23,722,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 등기상 추가 확인 — 민간임대주택등기와 을구 1번
갑구에는 2022.11.15. 민간임대주택등기가 있으며 원인은 2019.04.25. 민간임대주택 등록입니다. 해당 등기는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용입니다. 현재 권리자료에는 이 항목의 매각 후 처리 결과가 별도로 확정되어 있지 않으므로 입찰 전 매각물건명세서와 등기부 원문에서 현재 상태를 대조할 필요가 있습니다.
또한 2018.01.26. 설정된 을구 1번 옹진수산업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소로 표시되어 있는 반면, 관련 부기에는 2026.01.19. 경인서부수산업협동조합으로 명의표시 변경, 2026.01.26. 수협엔피엘대부주식회사로 근저당권이전 내용도 함께 나타납니다. 현재 계산상 말소기준은 을구 2번 김문수 근저당권이므로, 을구 1번 본등기와 부기의 현재 효력 관계는 원본 등기부에서 최종 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산시 궐동 소재 수원지방법원 오산시법원 남동측 인근 상업지역에 위치하며, 공동주택 및 근린상업시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 기호1-8은 다세대주택, 기호9-12는 오피스텔로 이용 중이며 본건 용도는 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 건물, 도시가스 개별난방·승강기·1층 주차장 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 인근 도로와 등고 평탄한 정방형 토지이며 동측으로 폭 약 10미터 포장도로에 접합니다. 토지면적은 177.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구이며, 공시지가는 2,447,000원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 99,220,000원 인수 전제. 이관우 보증금은 현재 배당 가정상 전액 매수인 인수입니다. 낙찰가와 별도의 반환재원으로 계산해야 합니다.
- 실질취득액으로 상한 설정. 신건 177,000,000원 낙찰 시 총 부담은 276,220,000원입니다. 최저가만으로 응찰가를 판단하지 마세요.
- 이관우 원본 확인. 임대차계약일 2023.12.18., 확정일자 2023.12.18., 전입·점유 2024.01.22., 보증금 99,220,000원의 일치 여부를 등기부·명세서·현황조사 원문으로 다시 대조해야 합니다.
- 다른 호실 기록 구분. 201호부터 801호까지 다른 호실 점유자 기록이 다수 존재합니다. 901호 매각범위와 혼동하지 말고 각 호실 표시를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 을구 1번 원본 대조. 본등기는 이미 말소로 표시되지만 이후 명의변경·근저당권이전 부기가 함께 존재하므로 현재 등기 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “177,000,000원에 사는 물건”이 아니다
이 사건의 핵심 숫자는 최저가 177,000,000원이 아니라 99,220,000원의 임차보증금 인수입니다. 본건 901호의 이관우는 말소기준 2024.02.06.보다 앞선 2024.01.22. 전입·점유를 갖고 있고, 사건 배당표는 보증금에 대한 우선배당 없이 전액 매수인 인수로 처리합니다.
그래서 신건에서 필요한 실질취득액은 276,220,000원입니다. 한 번 유찰되어도 240,820,000원, 두 번 유찰되어도 212,500,000원입니다. 여기에 민간임대주택등기와 을구 1번 본등기·부기 관계까지 원본 확인이 남습니다. 최저가는 단순하지만 권리는 단순하지 않은 오피스텔입니다. 이 물건의 입찰 판단은 반드시 낙찰가 + 임차보증금 인수를 한 묶음으로 계산하는 데서 시작해야 합니다.
