수원지방법원 2024타경73273. 경기도 오산시 궐동 686-22에 위치한 4층 402호 다세대주택입니다. 소유자는 성민정이며, 2018년 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 감정가는 115,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 56,350,000원으로 낮아졌습니다. 수치만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 경매에서는 감정가에서 얼마나 떨어졌는지보다 최종적으로 인수하는 권리와 실제 시세가 얼마인지가 중요합니다.
이 사건에서 우선 살펴볼 대상은 402호 임차인 안연화와 기존 근저당의 등기 관계입니다. 안연화는 2024년 3월 5일 점유를 시작하고 다음 날 전입신고를 했습니다. 이는 말소기준인 2024년 2월 6일 김문수 근저당보다 늦습니다. 따라서 해당 임차권은 통상 낙찰자의 보증금 인수로 연결되지 않는 구조입니다. 다만 선순위 근저당의 말소 및 이전 관계와 소액임차인 우선변제 여부를 확정하기 전에는 권리가 완전히 정리됐다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73273 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 궐동 686-22, 대호로71번길 6-3, 4층 402호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 건물 이용상태 | 감정평가상 다세대주택과 오피스텔이 혼재한 건물. 대상 호실의 실제 이용상태는 별도 확인 필요 |
| 소유자 | 성민정 (2018.01.26. 소유권보존) |
| 감정가 | 115,000,000원 |
| 최저매각가 | 56,350,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 신청채권자 | 경인서부수산업협동조합 (변경 전 옹진수산업협동조합) |
| 청구금액 | 947,245,899원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.06. 을구 2번 근저당 · 김문수 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 등기부 확인일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당부터 확인
현재 말소기준으로 제시된 권리는 2024년 2월 6일 김문수 명의의 근저당입니다. 채권최고액은 150,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이후의 경매개시결정과 2026년 안연화의 임차권등기도 소멸 대상으로 표시되어 있습니다.
다만 신청채권자는 경인서부수산업협동조합이고, 청구금액은 947,245,899원입니다. 이는 김문수 근저당의 채권최고액과 별개의 규모입니다. 특히 수협 측 구 근저당의 권리이전 내역이 존재하는 만큼, 경매신청채권과 현재 등기상 담보권의 연결 관계를 확인해야 정확한 배당순위와 소멸 범위를 판단할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 402호와 다른 호실을 구분
해당 402호에 직접 연결되는 주택임차권등기자는 안연화입니다. 임차보증금은 45,000,000원, 차임은 월 270,000원이며, 전유부분 전부에 대한 임차권등기가 2026년 1월 23일 접수됐습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 배당 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
안연화 402호 전유부분 전부 점유개시 2024.03.05 |
전입 2024.03.06 확정 2024.12.31 임차권등기 2026.01.23 |
45,000,000원 월 270,000원 |
대항력 없음 우선변제 확인 필요 보증기관 승계 없음 |
다른 호실의 전입자도 확인됩니다. 현황조사에는 201호, 202호, 301호, 302호, 401호, 501호, 502호, 601호, 701호, 801호, 901호 등의 주민등록 및 점유 관련 인적사항이 함께 나타납니다. 이 가운데 상당수의 전입일은 2024년 2월 6일보다 이릅니다. 그러나 이들은 각기 다른 호실에 연결된 전입자로, 전입일만을 근거로 402호 임차인이거나 402호 매수인이 그 보증금을 인수해야 한다고 판단할 수 없습니다.
호실이 특정되지 않은 신나래의 전입 내역도 있어, 해당 점유 범위와 실제 임대차관계 확인이 필요합니다. 다른 호실 전입자들의 보증금 및 확정일자가 확인되지 않은 상황이므로 대항력 가능·미상으로 구분하는 것이 적절합니다. 반대로 단순히 전입이 빠르다는 이유로 전원을 대항력 있는 임차인으로 확정할 수도 없습니다.
특히 윤영문은 302호와 연결되며 2024.06.27. 배당요구 내역이 있지만, 이 사실만으로 해당 402호의 매수인 인수액을 산정해서는 안 됩니다. 실제 입찰 전에는 매각 대상이 402호 단독인지, 다른 호실 또는 공동담보 부동산의 경매와 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 감정가 115,000,000원의 49%인 56,350,000원입니다. 감정가 대비 상당한 하락이지만, 실제 거래가격과 직접 비교할 수 있는 동일 호실·유사 면적 실거래 근거는 확인되지 않습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 115,000,000원 | 경매 감정 기준 |
| 현재 최저가 | 56,350,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 가정 | 39,445,000원 | 감정가 34.3% |
| 4회 유찰 가정 | 27,611,500원 | 감정가 24.01% |
| 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 메리트 확정 불가 |
같은 건물의 과거 경매 기록상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건도 이미 두 차례 유찰됐습니다. 다만 이러한 수치만으로 매수 수요나 적정 낙찰가를 판단하기는 어렵습니다. 특히 동일 면적의 최근 거래가격과 현재 매도 호가를 비교하지 않으면 56,350,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)
아래는 김문수 근저당을 기준으로 계산한 현재 회차의 단순 배당 추정입니다. 2018년 공동담보 근저당의 권리관계, 소액임차인 최우선변제, 당해세 및 기타 법정 우선채권이 확정되기 전의 금액이므로 실제 배당표와 다를 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,414,300원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 김문수 | 150,000,000원 | 54,935,700원 |
| 2. 신청채권자 · 경인서부수산업협동조합 | 947,245,899원 | 0원(현 추정) |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
김문수 근저당 채권최고액 기준 미배당 추정액은 95,064,300원입니다. 신청채권자 배당 0원은 제공된 단순 계산 결과이며 실제 배당순위를 확정한 값이 아닙니다. 실제 채권잔액, 공동담보 배당, 조세채권 및 임차인 우선변제에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 56,350,000원 | 54,935,700원 | 95,064,300원 |
| 3회 유찰 가정 | 39,445,000원 | 38,334,990원 | 111,665,010원 |
| 4회 유찰 가정 | 27,611,500원 | 26,714,493원 | 123,285,507원 |
유찰이 진행될수록 매각대금이 줄어들고 김문수 근저당에 대한 예상 미배당액은 증가합니다. 하지만 미배당 채권이 발생한다는 사실 자체가 매수인의 채무 인수를 의미하지는 않습니다. 매수인이 부담할 금액은 말소 여부와 법률상 인수 대상 권리를 별도로 검토해야 결정됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 궐동 소재 수원지방법원 오산시법원 남동측 인근의 상업지역입니다. 주변은 유사한 공동주택과 근린상업시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다. 건물 동측은 약 10m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕의 10층 공동주택으로, 감정평가에는 다세대주택과 오피스텔이 함께 나타납니다. 위생급배수시설, 화재경보설비, 도시가스 개별난방, 승강기 및 주차장설비 등이 기술되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역 등에 해당합니다. 토지는 평탄한 정방형이며 공동주택 부지로 이용되고 있습니다. 공시지가는 2,447,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기술됐고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 개별 402호의 내부 상태와 실제 이용 형태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 다세대·오피스텔 혼재 건물이고 비교 가능한 최근 거래가격이 확인되지 않아 매도 시 예상가격과 거래 소요기간을 판단하기 어렵습니다. 실거래 표본과 임대수요 확인이 우선입니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 2018년 근저당 원문 확인. 옹진수산업협동조합 근저당의 말소 여부와 경인서부수산업협동조합 명의변경, 수협엔피엘대부주식회사 권리이전의 법률적 연결 관계를 확인하세요.
- 공동담보 범위 확인. 2018년 및 2024년 근저당에 공동담보목록이 있으므로, 해당 402호와 다른 부동산의 담보·경매 관계를 구분해야 합니다.
- 402호 임차권 조사. 안연화의 전입·점유·확정일자, 임차권등기, 배당요구 적법성, 실제 점유자 및 소액임차인 최우선변제 여부를 원본으로 검토하세요.
- 다른 호실 전입자 분리. 현황조사의 다수 전입자를 모두 402호의 임차인으로 계산하지 말고, 호실 미상 점유자의 실제 점유 범위를 확인하세요.
- 매각 범위 확인. 402호 단독 매각 여부와 대지권, 공용부분, 공동담보 및 다른 호실과의 관계를 매각물건명세서로 확인하세요.
- 실거래 비교. 402호와 실제 면적·용도가 유사한 물건의 최근 거래, 현재 매물가격 및 임대수익을 비교하세요. 감정가의 49%라는 이유만으로 입찰가를 결정하지 마세요.
- 건축물대장·현장 조사. 다세대와 오피스텔 혼재 여부, 402호의 공부상 용도, 실제 점유 및 내부 상태를 확인하세요.
- 추가 비용. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분, 인도·명도 비용, 세금 및 수선비 등을 매수 총비용에 반영하세요.
- 법원 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “반값 경매”보다 중요한 것은 권리의 확정
이 물건은 감정가 115,000,000원에서 56,350,000원까지 내려온 2회 유찰 다세대주택입니다. 가격 하락 폭은 크지만, 아직 실제 시세와 비교할 근거가 부족합니다. 따라서 현재 가격이 적정가보다 낮거나 투자수익이 충분하다고 평가할 수는 없습니다.
402호 안연화의 임차권은 말소기준권리보다 후순위여서 일반적인 보증금 인수 위험은 낮게 판단됩니다. 그러나 2018년 수협 근저당의 말소 표시와 2026년 권리이전 부기 사이의 관계, 공동담보 범위 및 신청채권자의 배당순위는 반드시 확인해야 합니다.
종합하면 권리 확인과 시세 검증을 마친 뒤 입찰을 검토할 물건입니다. 현재 배당 추정상 매수인 인수액은 0원이지만, 이를 확정된 무위험 취득으로 받아들여서는 안 됩니다. 감정가 대비 할인은 확인됐지만, 권리 안전성과 실질적인 가격 메리트는 아직 확인이 필요합니다.
