수원지방법원 2024타경73273. 오산시 궐동 소재 4층 402호 다세대입니다. 등기상 소유자는 성민정이고, 분석상 말소기준권리는 2024.02.06 김문수 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 2024.06.07 임의경매개시결정과 2026.01.23 안연화의 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건에서 눈여겨볼 대목은 임차인 기록입니다. 현황조사에는 여러 호실의 전입자가 함께 나타나지만, 주소가 특정된 본건은 4층 402호입니다. 본건 등기부의 임차권자는 안연화이며 보증금은 45,000,000원, 임대차계약일은 2024.01.15, 점유개시는 2024.03.05, 주민등록은 2024.03.06, 확정일자는 2024.12.31입니다. 주민등록일이 말소기준권리보다 뒤이므로 본건 안연화 임차권은 대항력 없음으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73273 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대호로71번길 6-3, 4층402호 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 성민정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2024.02.06 김문수 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 청구액 | 947,245,899원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 등기 발급 | 2026.08.18 · 수원지방법원 오산등기소 |
① 권리 흐름 — 기준은 2024.02.06 김문수 근저당
2018.01.26 설정된 옹진수산업협동조합의 채권최고액 1,020,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2024.02.06 김문수 근저당권입니다. 이 기준 뒤에 접수된 임의경매개시결정과 안연화 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 402호 직접 임차권과 다른 호실을 구분
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안연화 | 건물의 전유부분 전부 | 2024.03.06 | 45,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI YUESHAN | 201호 | 2018.03.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN CHANGXING | 201호 | 2018.05.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN GUANGXUN | 201호 | 2018.03.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이미화 | 202호 | 2018.02.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김일훈 | 202호 | 2019.06.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도경 | 301호 | 2021.10.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신나래 | 호실 미상 | 2022.01.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤영문 | 302호 | 2018.02.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN HAIHUA | 302호 | 2018.05.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박도영 | 401호 | 2023.04.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| YIN GUIHUA | 501호 | 2018.05.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| FANG SHIXI | 501호 | 2022.04.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| FANG HAO | 501호 | 2018.05.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN MANSHU | 502호 | 2022.02.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHENG YUNZHE | 502호 | 2021.11.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이혜진 | 601호 | 2020.07.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN MINGYUE | 701호 | 2021.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI SHENGLONG | 701호 | 2021.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI RUNYOU | 701호 | 2024.02.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHAO XUEHUA | 701호 | 2022.07.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박서인 | 801호 | 2023.04.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| YU XIANNAN | 801호 | 2018.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CHE JINHUI | 801호 | 2018.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CHE XIAOJIN | 801호 | 2018.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이관우 | 901호 | 2024.01.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
다른 호실 전입자의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 경우에는 전입일만으로 대항력 확정을 하지 않고 “가능·미상”으로 표시했습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,410,000원 |
| 2. 근저당권 · 김문수 | 150,000,000원 | 112,590,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 115,000,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 2,410,000원을 제외한 112,590,000원이 김문수 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 37,410,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 115,000,000원 | 112,590,000원 | 37,410,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 92,000,000원 | 89,944,000원 | 60,056,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 73,600,000원 | 71,875,200원 | 78,124,800원 | 0원 |
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 오산시 궐동 소재 수원지방법원 오산시법원 남동측 인근 상업지역에 위치하며, 공동주택과 근린상업시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정 이용상태는 기호1-8 다세대주택, 기호9-12 오피스텔이며 본건 용도는 다세대입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 공동주택으로 사용승인일은 2018.01.09입니다. 위생급배수·화재경보·도시가스 개별난방·승강기·1층 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10미터 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 정방형 공동주택부지입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구·가축사육제한구역에 해당하며 소로1류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 177.0㎡, 공시지가 2,447,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 402호 점유 재확인. 안연화 임차권등기의 점유개시·주민등록일과 현재 실제 점유자를 현장에서 대조하세요.
- 다른 호실 기록 분리. 현황조사의 201호~901호 전입자를 402호 임차인으로 일괄 보지 말고 호실별로 구분하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.15 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리관계를 원본에서 확인하세요.
- 근저당 변동 확인. 2018.01.26 근저당의 말소 표시, 2026.01.26 수협엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 등 변동을 최신 등기와 대조하세요.
- 신청채권 관계. 경인서부수산업협동조합의 청구액 947,245,899원과 현재 배당 시뮬레이션의 권리자가 일치하는지 확인하세요.
- 가격 검증. 직접 비교 가능한 실거래가 확인 없이 감정가나 유찰률만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
맺으며 — “402호 자체 인수는 0원, 확인 포인트는 권리 변동과 호실 구분”
본건 402호만 놓고 보면 핵심 임차권은 명확합니다. 안연화의 주민등록일 2024.03.06은 말소기준 2024.02.06보다 늦고, 주택임차권등기도 2026.01.23 접수돼 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.
다만 이 사건은 다른 호실 전입자가 다수 함께 조사돼 있고, 민간임대주택등기와 과거 근저당의 말소·이전 기록까지 섞여 있습니다. 따라서 “다른 호실 전입자를 402호 인수금으로 합산하지 않는 것”과 동시에 “402호 실제 점유와 최신 권리변동을 원본으로 재확인하는 것”이 중요합니다. 가격 측면에서는 직접 비교 가능한 실거래 근거가 없어 현재 115,000,000원이 싸다고 판단할 수 없습니다. 권리상 인수 0원은 긍정적이지만, 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 물건입니다.
