수원지방법원 2024타경73273. 경기도 오산시 궐동 686-22 소재 다세대주택의 3층 301호입니다. 감정가 118,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 57,820,000원까지 낮아졌습니다. 겉으로 보면 상당한 할인율이지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 낙찰 후에도 돌려줘야 할 가능성이 있는 임차보증금과 그 보증금보다 앞서는 등기권리의 실제 상태입니다.
301호에는 김도경 명의의 주택임차권이 등기되어 있습니다. 임차인의 주민등록일자는 2021.10.01, 확정일자는 2021.08.20이며, 보증금은 73,500,000원입니다. 제시된 말소기준인 2024.02.06 근저당권보다 전입이 빠르므로 현재 배당 시나리오에서는 대항력 있는 임차인으로 처리됩니다. 다만 2018년 근저당권의 존속 여부에 따라 선후관계 판단이 달라질 수 있어, 2024년 근저당을 최종 말소기준으로 확정하기 전에 원본 등기 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73273 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 궐동 686-22, 대호로71번길 6-3, 3층 301호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 소유자 | 성민정 (단독소유) |
| 소유권보존 | 2018.01.26 |
| 사용승인 | 2018.01.09 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 건물 |
| 감정평가상 이용 | 다세대주택 및 오피스텔 혼재 · 본건은 다세대 |
| 참고 면적 | 27.05㎡ (면적 일치 여부 확인 필요) |
| 감정가 | 118,000,000원 |
| 최저매각가 | 57,820,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 경인서부수산업협동조합 (변경 전 옹진수산업협동조합) |
| 청구금액 | 947,245,899원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 임차권등기 | 김도경 · 보증금 73,500,000원 |
| 민간임대주택 등기 | 2022.11.15 등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준 확정이 먼저다
제시된 말소기준은 2024.02.06 을구 2번 김문수 근저당권입니다. 채권최고액은 150,000,000원이며, 이 권리를 기준으로 하면 2024.06.07 임의경매개시결정과 2024.08.09 김도경 임차권등기는 그 이후의 등기입니다.
하지만 선행하는 2018.01.26 을구 1번 옹진수산업협동조합 근저당권이 문제입니다. 채권최고액은 1,020,000,000원이고, 등기 내역에는 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 반면 2026.01.26에는 해당 근저당권의 수협엔피엘대부주식회사 이전 기록도 확인됩니다. 원 근저당권자의 변경과 담보권 자체의 말소는 서로 다른 문제이므로, 2018년 담보권이 실제로 소멸했는지 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 7,350만원의 의미
301호와 직접 연결되는 것으로 확인된 임차권자는 김도경 1명입니다. 임차권등기상 보증금은 73,500,000원이며, 2021.09.25 점유를 시작하고 2021.10.01 전입했습니다. 임대차계약일자는 2021.07.27 및 2023.08.31, 확정일자는 2021.08.20 및 2023.08.31입니다.
| 임차인 / 대상 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김도경 301호 전유부분 전체 |
전입 2021.10.01 확정 2021.08.20 추가 확정 2023.08.31 |
73,500,000원 | 有 — 제시 기준 2018년 선순위 권리 확인 필요 |
배당요구 확인 확정일자 있음 |
인수 위험 현재 시나리오 17,120,760원 |
김도경의 임차권등기 자체가 매각으로 말소되는 문제와, 그에 앞서 성립한 대항력에 따른 미반환 보증금의 승계 문제는 구별해야 합니다. 인수액은 2024년 근저당을 말소기준으로 적용한 배당 가정입니다.
현황조사에는 201호·202호·302호·401호·402호·501호·502호·601호·701호·801호·901호의 다른 전입자도 기재되어 있습니다. 이들은 다른 호실 관련자로, 301호의 보증금 인수액에 일괄 합산하지 않습니다. 다만 호실이 특정되지 않은 신나래의 전입 내역은 본건 301호와의 관련성 및 실제 점유 여부를 별도로 확인해야 합니다. 해당 인물의 보증금·확정일자는 확인되지 않으므로 대항력은 가능·미상으로 보아야 합니다.
③ 가격 분석 — 유찰되어도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
이 사건은 최저가와 실제 취득 부담을 구분해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조라면 입찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 즉 낙찰대금과 인수 보증금을 합친 실질취득 부담은 보증금 수준을 중심으로 거의 고정됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
57,820,000원 | 17,120,760원 | 74,940,760원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% |
40,474,000원 | 34,154,532원 | 74,628,532원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% |
28,331,800원 | 46,078,172원 | 74,409,972원 |
실질취득 부담 = 해당 회차 최저매각가 + 예상 인수 보증금. 각 회차의 배당 가정을 그대로 반영한 단순 합계이며, 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등은 별도입니다. 위 계산은 김도경의 대항력과 보증금 승계가 인정되는 경우를 전제로 합니다.
또한 이 호실과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 실질취득 부담 약 7,400만원대가 현재 시장가치보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 감정가 118,000,000원과의 차이만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 동일 건물 또는 인근 유사 면적 다세대의 최근 거래를 확인한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,440,760원 |
| 1. 임차인 김도경 · 보증금 우선변제 | 73,500,000원 | 56,379,240원 |
| 2. 근저당권 · 김문수 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용을 먼저 공제하고 김도경 임차보증금을 우선 배당하는 가정입니다. 김문수 근저당권의 예상 미배당액은 150,000,000원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 신청채권자의 청구금액은 947,245,899원입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 선행 근저당권의 실제 법률관계 등에 따라 최종 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 궐동 소재 수원지방법원 오산시법원 남동측 인근에 위치합니다. 공동주택과 근린상업시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 건물이며, 외벽은 화강석 및 적벽돌 마감, 창호는 하이샤시 이중창입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 화재경보 및 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 10m 폭의 포장도로에 접하며, 토지는 인근 도로와 등고 평탄한 정방형입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,447,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 민간임대주택 등기와 실제 임대관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 다세대주택과 오피스텔이 혼재한 건물로, 개별 호실의 용도·면적·임대관계에 따라 수요가 달라질 수 있습니다. 최근 유사 매매사례가 확인되지 않아 매각 가능 가격은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 2018년 근저당권 상태 확인. 옹진수산업협동조합 명의 근저당권의 말소 여부와 수협엔피엘대부주식회사로의 권리이전 기록을 등기부 원본으로 대조해야 합니다. 이 확인이 전체 권리분석의 출발점입니다.
- 말소기준권리 재확인. 2024.02.06 김문수 근저당을 기준으로 한 분석이 실제 선순위 권리관계와 일치하는지 검증해야 합니다.
- 김도경 임차권 확인. 전입·점유·확정일자·배당요구·임차권등기의 법적 효력을 확인하고, 배당 후 미반환 보증금의 승계 여부를 판단해야 합니다.
- 호실 미상 전입자 확인. 신나래의 실제 점유 호실과 계약관계가 301호에 관련되는지 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 임대의무기간 및 임대차 관련 사항이 매각과 사용·수익에 영향을 미치는지 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 입찰가 판단. 현재 회차에서는 최저가 57,820,000원이 아니라 예상 인수액을 더한 74,940,760원을 중심으로 검토해야 합니다. 다른 인수 위험이 확인되면 별도 반영해야 합니다.
- 실거래 및 감정평가 확인. 301호의 정확한 전유면적·이용상태와 인근 유사 다세대 거래가격을 확인한 뒤 실질취득 비용과 비교해야 합니다.
- 배당표 및 명도 확인. 임차권자의 배당 결과와 실제 점유 상태를 확인하고, 인도·명도 협의에 필요한 비용과 시간을 검토해야 합니다.
- 관리비 및 기타 부담. 미납 관리비 중 승계 가능한 부분, 체납 공과금, 취득 부대비용 등을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 49%가 실질취득 49%는 아니다”
이 사건의 표면적인 장점은 분명합니다. 감정가 118,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 57,820,000원으로 내려왔습니다. 하지만 제시된 임차인 배당 가정에 따르면 김도경의 보증금 중 17,120,760원이 매수인에게 승계됩니다. 결국 현재 회차의 실질취득 부담은 74,940,760원입니다.
더 유찰되어도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 3회 유찰 시 실질취득 부담은 74,628,532원, 4회 유찰 시에는 74,409,972원으로 계산됩니다. 낙찰가는 내려가지만 인수 보증금은 늘어나는 구조이기 때문입니다. 따라서 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율만으로 가격 이점을 평가하는 것은 위험합니다.
여기에 2018년 근저당권의 실질적인 소멸 여부, 2026년 권리이전 기록, 호실 미상 전입자의 관련성까지 확인해야 합니다. 특히 2018년 선순위 권리의 상태가 확정되지 않으면 김도경 임차권의 대항력과 실제 배당·승계 판단에도 영향을 줄 수 있습니다.
결론은 입찰 보류 및 선순위 권리 확인 우선입니다. 현재로서는 시세보다 저렴하다는 근거도 부족합니다. 등기부의 선순위 권리관계를 정리하고, 301호의 실제 임차관계와 최근 실거래가격을 대조한 다음, 최저매각가가 아닌 실질취득 부담을 기준으로 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
