수원지방법원 2024타경73273. 오산시 궐동 대호로71번길 6-3의 3층 301호 다세대주택입니다. 소유자는 성민정이며, 계산상 말소기준권리는 2024.02.06 김문수의 채권최고액 150,000,000원 근저당권입니다. 301호에는 김도경의 주택임차권이 등기되어 있습니다. 임대차계약은 2021.07.27과 2023.08.31, 점유개시는 2021.09.25, 주민등록은 2021.10.01, 확정일자는 2021.08.20과 2023.08.31로 기록되어 있습니다.
현재 회차 예상배당의 구조는 분명합니다. 매각가 118,000,000원에서 집행비용 2,452,000원을 제하고 김도경에게 보증금 73,500,000원을 전액 배당한 뒤, 김문수 근저당권에 42,048,000원이 배당됩니다. 따라서 이 회차 기준 김도경의 미배당 보증금은 없고 매수인 인수도 0원입니다. 다만 이 결론은 현재 제시된 배당순서에 따른 것이므로 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73273 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대호로71번길 6-3, 3층301호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 3층 301호 |
| 소유자 | 성민정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구액 | 경인서부수산업협동조합 · 947,245,899원 |
| 말소기준 | 2024.02.06 김문수 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위 요건, 현재 배당안은 전액변제
김도경은 말소기준권리보다 앞선 2021.10.01 주민등록과 2021.08.20 확정일자를 갖고 있고, 2024.08.09 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 보증금은 73,500,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 등기 자체는 말소기준권리 이후 등기되어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있지만, 대항력과 우선변제권 판단은 등기일이 아니라 앞선 전입·점유·확정일자 기록이 핵심입니다.
임차인·점유관계
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도경 | 전유부분 건물의 전부 | 2021.10.01 | 73,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 0원 |
| 신나래 | 호수 미상 | 2022.01.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
다른 호수로 특정된 점유관계와 달리, 301호에는 김도경의 임차권등기가 직접 연결됩니다. 호수가 특정되지 않은 신나래는 301호 관련 여부 자체를 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리확인이 먼저
현재 감정가와 최저매각가는 모두 118,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 물건과 직접 비교할 동일면적 실거래 금액은 확인되지 않으므로, 118,000,000원이 주변 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 최저가만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
현재 확인 가능한 핵심 수치는 시세가 아니라 배당입니다. 118,000,000원 매각 가정에서는 임차보증금 73,500,000원을 모두 배당하고 김문수 근저당권에는 42,048,000원만 배당됩니다. 1회 유찰 시 가정 매각가는 94,400,000원, 2회 유찰 시 75,520,000원이며 채권자 미배당액은 각각 131,199,200원과 149,739,360원으로 증가합니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,452,000원 |
| 1. 임차인 김도경 보증금 | 73,500,000원 | 73,500,000원 |
| 2. 근저당권 · 김문수 | 150,000,000원 | 42,048,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 김도경 보증금은 전액 배당되고 김문수 근저당권에는 107,952,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원지방법원 오산시법원 남동측 인근 상업지역에 위치하며, 유사 공동주택과 근린상업시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 공동주택이며 사용승인일은 2018.01.09입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 1층 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10m 포장도로에 접하며 토지는 평탄한 정방형 공동주택부지입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,447,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김도경 배당 여부 재확인. 보증금 73,500,000원이 실제 배당에서도 전액 충족되는지 매각물건명세서와 배당순위 원본을 확인해야 합니다.
- 신나래 점유 호수 확인. 전입 2022.01.24이나 호수·보증금·확정일자가 불명확합니다. 301호 점유라면 대항력 가능·미상으로 보고 계약관계부터 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15 민간임대주택등기가 존재하며 2017.10.23 민간임대주택 등록을 원인으로 합니다. 매각 후 효력과 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 2018년 근저당권 연속성 확인. 말소 표시와 이후 명칭변경·근저당권 이전등기가 함께 존재하므로 원본 등기부의 현재 상태를 대조해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 동일면적 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 최저가 118,000,000원만으로 가격 경쟁력을 판단하지 마세요.
맺으며 — “현재 인수 0원”과 “전체 권리 안전”은 다르다
이 사건의 핵심은 김도경의 보증금 73,500,000원입니다. 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞서지만, 현재 회차 118,000,000원 예상배당에서는 보증금이 전액 배당되므로 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 여기까지만 보면 구조는 정리됩니다.
다만 입찰 판단은 한 단계 더 필요합니다. 호수가 특정되지 않은 신나래의 점유관계가 301호와 연결되는지 확인되지 않았고, 민간임대주택등기와 2018년 근저당권의 후속 등기도 원본 확인이 필요합니다. 게다가 직접 비교할 실거래 가격 근거도 없어 118,000,000원이 싸다고 평가할 수도 없습니다. 결론은 김도경 임차보증금은 현재 회차 전액배당 가정으로 인수 0원, 그러나 나머지 권리·점유 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
