수원지방법원 2024타경73273. 오산시 궐동 686-22, 도로명주소 대호로71번길 6-3의 6층 601호 오피스텔입니다. 소유자는 성민정이며, 감정가와 현재 최저매각가는 모두 177,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 최저가 자체보다 이혜진의 임차보증금 120,750,000원이 어느 회차까지 배당으로 소진되는지에 있습니다.
제시된 말소기준권리는 2024.02.06 김문수 근저당권 150,000,000원입니다. 이혜진의 전입일은 2020.07.06, 확정일자는 2020.06.12이고 배당요구도 확인되어, 현재 예상배당표에서는 집행비용 다음 순위로 보증금 전액이 배당됩니다. 반면 매각가가 113,280,000원으로 내려가는 2회 유찰 시나리오에서는 9,855,920원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73273 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대호로71번길 6-3, 6층601호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 공동주택 |
| 소유자 | 성민정 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2024.02.06 근저당권 · 김문수 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 청구금액 | 947,245,899원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 사용승인일 | 2018.01.09 |
① 권리 흐름 — 임차보증금이 선순위로 작동한다
등기상 2018.01.26 옹진수산업협동조합 근저당권 1,020,000,000원은 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 제시된 말소기준은 그보다 뒤인 2024.02.06 김문수 근저당권입니다. 이후 2024.06.07 임의경매개시결정과 2024.08.09 이혜진 주택임차권등기가 이어집니다. 이혜진의 주민등록일자와 확정일자는 말소기준보다 앞서며, 예상배당에서도 보증금이 김문수 근저당보다 먼저 배당되는 구조입니다.
② 임차인 — 601호는 이혜진 보증금이 핵심
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이혜진 | 전유부분 건물의 전부 | 2020.07.06 | 2020.06.12 | 120,750,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 현재 0원 2회 유찰 9,855,920원 |
| 신나래 | 호수 미기재 | 2022.01.24 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
현황조사에는 201호·202호·301호·302호·401호·402호·501호·502호·701호·801호·901호의 전입자들도 확인됩니다. 이들은 점유부분이 본건 601호와 다른 호수로 기재되어 있으므로 601호의 보증금이나 인수액에 합산하지 않습니다. 다만 신나래는 점유 호수가 특정되지 않아 본건과의 관계를 별도로 확인해야 합니다.
③ 회차별 구조 — 유찰되면 인수 위험이 생긴다
| 회차 | 매각가 | 김문수 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 177,000,000원 | 52,972,000원 | 97,028,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 141,600,000원 | 18,067,600원 | 131,932,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 113,280,000원 | 0원 | 150,000,000원 | 9,855,920원 |
현재와 1회 유찰 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원이지만, 2회 유찰 시에는 9,855,920원이 매수인에게 넘어가는 것으로 계산됩니다. 따라서 이 물건은 “유찰될수록 무조건 싸진다”는 방식으로 접근하기 어렵습니다. 특히 2회 유찰 구간에서는 최저매각가와 별개로 임차보증금 미회수분을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 1. 임차인 이혜진 보증금 | 120,750,000원 | 120,750,000원 |
| 2. 근저당 · 김문수 | 150,000,000원 | 52,972,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 이혜진의 보증금 120,750,000원이 전액 배당되고, 김문수 근저당은 52,972,000원 배당되어 97,028,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 현재 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원지방법원 오산시법원 남동측 인근 상업지역에 위치하며, 유사한 공동주택과 근린상업시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 감정 이용상태상 기호 9~12는 오피스텔로 이용 중이며, 본건의 용도도 오피스텔입니다.
- 설비. 위생급배수시설, 화재경보설비, 도시가스 개별난방, 승강기와 1층 주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인근 도로와 등고 평탄한 정방형 토지로 공동주택부지로 이용 중이며 동측으로 폭 10m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구이며, 공시지가는 2,447,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이혜진 배당 재확인. 전입 2020.07.06, 확정 2020.06.12, 보증금 120,750,000원, 배당요구가 확인됩니다. 최종 매각물건명세서에서 배당 및 인수 조건을 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 시 인수 전환 확인. 현재와 1회 유찰 시 인수 0원이지만 2회 유찰 시 9,855,920원의 인수액이 계산됩니다. 회차가 바뀔 때마다 실질 부담을 다시 계산해야 합니다.
- 신나래 점유 호수 확인. 전입일 2022.01.24만 확인되고 호수·보증금·확정일자는 특정되지 않았습니다. 본건 601호와의 관련성을 확인해야 합니다.
- 타 호수 전입자와 분리. 201호·202호·301호·302호·401호·402호·501호·502호·701호·801호·901호 전입자는 본건 601호의 인수금액에 합산하지 않되, 사건 원문에서 물건번호와 점유관계를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15 민간임대주택등기가 존재하므로 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 확인해야 합니다.
- 근저당 등기 흐름 대조. 2018.01.26 근저당권은 말소로 표시되지만 2026.01.26 수협엔피엘대부주식회사로의 이전등기도 기재되어 있습니다. 최신 원문으로 현 상태를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 177,000,000원 또는 향후 유찰가격을 곧바로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
현재 신건 기준으로만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 이혜진의 보증금 120,750,000원이 먼저 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 유찰되면서 성격이 바뀝니다. 1회 유찰까지는 인수 0원이지만 2회 유찰 시 9,855,920원의 보증금 미회수분이 매수인 인수로 전환됩니다. 게다가 호수 미기재 전입자 신나래와 민간임대주택등기, 2018년 근저당 관련 등기 흐름도 원문 확인이 필요합니다.
가격 측면에서는 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 177,000,000원이 싸다는 결론을 내릴 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 “신건이냐 유찰이냐”에 따라 임차보증금 승계 여부가 달라진다는 점입니다. 현재 회차는 인수 0원, 2회 유찰은 인수 발생. 따라서 입찰가는 최저가만이 아니라 해당 회차의 임차보증금 미배당과 불명확 점유관계까지 함께 보고 결정해야 합니다.
