수원지방법원 2024타경73273. 경기도 오산시 궐동 686-22 소재 건물의 6층 601호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 성민정이며, 경매개시결정은 2024년 6월 7일 접수됐습니다. 신청채권자는 경인서부수산업협동조합(변경 전 상호 옹진수산업협동조합)이고 청구금액은 947,245,899원입니다. 이 사건에서 주목할 권리는 근저당권 자체보다 2020년부터 점유·전입 이력이 확인되는 임차인 이혜진의 보증금 반환청구권입니다.
이혜진은 2020년 6월 12일 최초 임대차계약을 체결했고, 같은 달 27일 점유를 시작했으며, 2020년 7월 6일 주민등록을 마쳤습니다. 최초 보증금 115,000,000원에 이후 증액분 5,750,000원이 더해져 등기된 임차보증금은 120,750,000원입니다. 배당받지 못하는 보증금이 매수인에게 인수되는 것으로 산정되어 있으므로, 낙찰가가 낮아졌다는 사실만으로 투자수익을 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73273 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대호로71번길 6-3, 6층 601호 (궐동 686-22) |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 10층 건물 중 6층 601호 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택·오피스텔 혼합 건물 중 오피스텔 |
| 소유자 | 성민정 (단독소유) |
| 감정가 | 177,000,000원 |
| 최저매각가 | 86,730,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 입찰보증금 기준 | 법원 매각공고 확인 필요 |
| 신청채권자 | 경인서부수산업협동조합 (변경 전 옹진수산업협동조합) |
| 청구금액 | 947,245,899원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 임차보증금 | 이혜진 · 120,750,000원 |
| 예상 매수인 인수 | 35,981,140원 |
| 실질취득 추정 | 122,711,140원 (취득세·명도비 등 별도) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차보증금이 핵심
이혜진의 전입신고와 점유는 산정된 말소기준일보다 앞서며, 확정일자도 확인되고 있습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오에서는 이혜진을 우선변제권과 대항력을 갖춘 임차인으로 보고, 배당 부족분을 매수인 인수 대상으로 계산합니다. 다만 선행 근저당권의 효력, 실제 배당순위, 임차권 존속 여부는 법원 원본 서류로 확정해야 합니다.
② 임차인 분석 — 낙찰자가 떠안을 보증금
601호에 대해 임차권등기가 확인되는 사람은 이혜진입니다. 2024년 8월 9일 임차권등기가 접수됐으며, 임대차계약일, 점유개시일, 주민등록일, 확정일자 및 보증금이 등기되어 있습니다. 보증금은 현재 최저매각가보다 크므로 전액 배당되지 않으면 잔액 인수로 이어질 수 있는 구조입니다.
| 임차인 / 해당 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 배당 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
|
이혜진 601호 전유부분 전부 |
전입 2020.07.06 확정 2020.06.12 증액분 확정 2022.05.30 |
120,750,000원 |
대항력
우선변제 배당요구 확인 |
인수 위험 예상 미배당액 35,981,140원 |
|
신나래 소속 호실 미확인 |
전입 2022.01.24 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상 배당관계 미확인 |
601호 관련 여부 확인 필요 인수액 산정 불가 |
현황조사에는 201호·202호·301호·302호·401호·402호·501호·502호·701호·801호·901호 등 다른 호실 전입자도 함께 기재되어 있습니다. 이들을 모두 601호 임차인으로 합산해서는 안 됩니다. 이혜진은 601호 관련 임차권이 확인되며, 신나래는 소속 호실 자체가 확인되지 않아 601호 점유·임대차와의 관계를 별도 검증해야 합니다.
이혜진에 대한 대항력 포기나 보증금 인수 해소가 확인된 상태가 아니므로 현재의 인수 위험을 그대로 반영해야 합니다. 다른 호실의 전입자가 반드시 601호의 임차인인 것은 아니지만, 소속 호실이 확인되지 않은 전입자는 추가 점유 또는 임대차관계가 없는지 확인할 필요가 있습니다. 특히 실제 임차계약의 당사자 수와 주민등록상 전입자 수를 혼동해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 유찰돼도 실질취득은 거의 고정된다
감정가 177,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 86,730,000원입니다. 겉으로는 감정가의 49%에 매수하는 것처럼 보이지만, 이혜진의 미배당 보증금을 함께 부담해야 하므로 실질취득액은 훨씬 높습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 86,730,000원 | 35,981,140원 | 122,711,140원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 60,710,999원 | 61,531,799원 | 122,242,798원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 42,497,699원 | 79,417,260원 | 121,914,959원 |
회차가 내려갈수록 낙찰가 자체는 줄지만, 배당에 투입되는 금액도 줄어 이혜진에게 지급되지 못하는 보증금이 증가합니다. 결국 매수인 총부담은 제시된 모든 시나리오에서 약 1.22억 원으로 수렴합니다. 회차에 따라 총액에 다소 차이가 있는 것은 집행비용 추정 등이 달라지는 데 따른 것이며, 원칙적으로 입찰가 하락분이 인수액 증가분에 의해 대부분 상쇄됩니다.
인근 거래가격 비교에서는 면적 일치 여부가 중요합니다. 주변 거래 참고면적은 50.64㎡로 확인되지만, 본 호실과 면적이 일치하는 비교표본으로 확인되지 않았습니다. 따라서 해당 면적이나 주변 건물 거래를 근거로 이 오피스텔의 시세를 단정하거나 가격 가점을 부여하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,961,140원 |
| 1. 임차인 이혜진 (우선변제) | 120,750,000원 | 84,768,860원 |
| 2. 근저당권 · 김문수 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 합계 86,730,000원. 이혜진 미배당 보증금 35,981,140원은 매수인 인수로 산정됩니다. 김문수 근저당권에는 배당되지 않으며 채권최고액 기준 미배당액은 150,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 선행 근저당권의 실제 효력에 따른 순위 변동은 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 궐동 소재 수원지방법원 오산시법원 남동측 인근 일반상업지역 내에 위치합니다. 주변에 공동주택 및 근린상업시설이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며 인근 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 10층 건물로, 다세대주택과 오피스텔이 함께 구성되어 있습니다. 사용승인일은 2018.01.09이며, 승강기·도시가스 개별난방·위생급배수시설·화재경보설비·주차장설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접하고, 토지는 대체로 평탄한 정방형입니다.
- 토지규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역· 토지구획정리사업지구에 해당하며, 토지거래계약 허가구역 포함 여부도 확인 대상으로 표시됩니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 대단지 아파트가 아닌 소규모 혼합용도 건물의 오피스텔로, 동일 호실 조건에 맞는 실거래 비교가격이 확인되지 않습니다. 주변 거래 참고면적도 본 물건과 일치하지 않으므로 개별 호실의 매매수요와 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
- 임대주택 규제. 2022.11.15 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 의무가 설명되어 있으므로, 매각 이후 해당 등록의 효력과 매수인에게 미치는 영향을 관련 기관 및 원본 등기로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 2018.01.26 옹진수산업협동조합 근저당의 말소 표시와 2026.01.26 수협엔피엘대부주식회사로의 이전등기 관계를 대조하세요. 실제 유효한 선행 권리에 따라 배당순서와 인수금액이 달라질 수 있습니다.
- 임차보증금 인수 확인. 이혜진의 보증금 120,750,000원 중 예상 미배당액 35,981,140원이 매각물건명세서상 매수인 인수 대상인지 확인하세요. 임차권의 말소 조건과 보증금 반환 여부가 중요합니다.
- 임차인 실제 점유 확인. 이혜진의 임차권등기와 점유 이력을 확인하고, 호실 미상 전입자인 신나래가 601호에 관련되는지 검증하세요. 타 호실 전입자를 601호의 보증금 인수 대상으로 중복 계산하지 마세요.
- 실질취득액 기준 입찰. 현재 최저가 86,730,000원만 고려하지 말고 예상 인수액을 더한 122,711,140원을 기본 부담액으로 계산하세요. 추가 유찰 시에도 같은 방식으로 재계산해야 합니다.
- 실거래 시세 별도 검증. 본 호실과 동일한 용도·면적·층·상태의 거래사례를 확인하고, 그 가격과 실질취득액을 비교하세요. 감정가 대비 할인율만으로 매수 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 민간임대주택 관련 의무. 등기된 민간임대주택의 등록 및 의무승계 가능성, 임대의무기간과 말소 여부를 관할 기관에 확인하세요.
- 입찰보증금·매각조건. 입찰보증금액, 특별매각조건, 재매각 여부 및 매각물건명세서의 비고사항을 법원 공고에서 확인하세요.
- 체납 및 명도. 관리비·공과금 체납, 실제 점유자, 이사 협의 및 명도비용을 확인하세요. 등기된 임차권이 있다고 해서 현재 점유상태가 자동으로 확정되는 것은 아닙니다.
- 최신 권리관계 재확인. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서 및 배당요구 관련 서류를 입찰 직전에 대조하세요.
맺으며 — “감정가 49% ≠ 실제 취득가 49%”
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 86,730,000원이 아닙니다. 임차보증금 인수액을 합한 실질취득 추정 122,711,140원입니다. 이혜진의 보증금 120,750,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낮은 가격으로 낙찰받을수록 임차인에게 배당할 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 부담할 보증금 잔액이 커지는 구조입니다.
실제로 3회 또는 4회 유찰까지 진행되더라도 제시된 실질취득액은 계속 약 1.22억 원에 머무릅니다. 따라서 추가 유찰이 곧바로 가격 메리트로 연결된다고 볼 수 없습니다. 더욱이 2018년 선행 근저당권과 2026년 이전등기의 효력관계를 확인해야 하고, 민간임대주택등기 및 소속 호실 미상 전입자도 검토가 필요합니다.
현재 확인된 자료만으로는 동일 물건의 신뢰할 수 있는 실거래 시세도 확정할 수 없습니다. 가격상 저렴하다는 판단은 보류하고, 권리위험은 높게 평가하는 것이 적절합니다. 이 물건의 입찰 판단은 601호 임차보증금의 실제 인수 여부와 선행 근저당권의 효력을 법원 원본으로 확인한 이후에 이루어져야 합니다. 결론은 권리검증 우선, 가격 메리트 미확인, 입찰 신중입니다.
