수원지방법원 2024타경73273. 오산시 궐동 대호로71번길 6-3의 4층 401호로, 감정평가 이용상태상 기호 1~8은 다세대주택, 기호 9~12는 오피스텔로 이용 중입니다. 본건 용도 표시는 사건자료의 다세대에 따릅니다. 감정가는 119,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 119,000,000원입니다.
등기상 말소기준권리는 2024.02.06 접수된 김문수 근저당권 150,000,000원입니다. 이보다 뒤의 경매개시결정과 박도영 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 다만 박도영은 근저당 설정보다 앞선 2023.04.14 전입·점유와 2023.03.28 확정일자를 갖고 있어, 등기 순위가 뒤라고 해서 임차보증금 문제까지 없어지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73273 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대호로71번길 6-3, 4층401호 |
| 물건종류 | 다세대 · 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 공동주택 |
| 소유자 | 성민정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 119,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2024.02.06. 을구 2번 근저당권 · 김문수 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 경인서부수산업협동조합 (변경전 상호: 옹진수산업협동조합) |
| 청구금액 | 947,245,899원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 박도영 임차권은 배당과 인수를 함께 봐야 한다
2018.01.26 설정됐던 옹진수산업협동조합의 채권최고액 1,020,000,000원 근저당권은 등기자료상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 현재 말소기준으로 산정된 권리는 2024.02.06 김문수 근저당권입니다. 이후 2024.06.07 임의경매개시결정과 2025.03.11 박도영의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유자 — 401호 직접 관계를 구분해야 한다
기재된 인물은 총 26명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 그중 박도영은 보증금·확정일자·배당요구가 확인되는 임차권자입니다. 나머지 명단은 여러 호실에 걸쳐 있고, 말소기준보다 먼저 전입했더라도 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우에는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 안연화는 전입일이 말소기준 이후라 대항력 없음으로 표시됩니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CUI YUESHAN | 201호 | 2018.03.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| JIN CHANGXING | 201호 | 2018.05.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| JIN GUANGXUN | 201호 | 2018.03.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이미화 | 202호 | 2018.02.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김일훈 | 202호 | 2019.06.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김도경 | 301호 | 2021.10.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신나래 | 미상 | 2022.01.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤영문 | 302호 | 2018.02.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| JIN HAIHUA | 302호 | 2018.05.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안연화 | 402호 | 2024.03.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YIN GUIHUA | 501호 | 2018.05.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| FANG SHIXI | 501호 | 2022.04.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| FANG HAO | 501호 | 2018.05.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| JIN MANSHU | 502호 | 2022.02.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| ZHENG YUNZHE | 502호 | 2021.11.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이혜진 | 601호 | 2020.07.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| JIN MINGYUE | 701호 | 2021.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| CUI SHENGLONG | 701호 | 2021.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| CUI RUNYOU | 701호 | 2024.02.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| ZHAO XUEHUA | 701호 | 2022.07.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박서인 | 801호 | 2023.04.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| YU XIANNAN | 801호 | 2018.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| CHE JINHUI | 801호 | 2018.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| CHE XIAOJIN | 801호 | 2018.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이관우 | 901호 | 2024.01.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박도영 | 건물의 전유부분 전부 | 2023.04.14 | 82,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 1. 임차인 박도영 보증금 | 82,000,000원 | 82,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 김문수 | 150,000,000원 | 34,534,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 박도영 보증금 82,000,000원이 전액 배당되고 김문수 근저당권에는 34,534,000원이 배당되는 계산입니다. 김문수 채권의 미배당액은 115,466,000원이며, 현재 회차의 매수인 인수 계산액은 0원입니다.
유찰 시 인수 변화 — 2회차 이후 박도영 보증금이 핵심
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 119,000,000원 | 34,534,000원 | 115,466,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 95,200,000원 | 11,086,400원 | 138,913,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 76,160,000원 | 0원 | 150,000,000원 | 7,610,880원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원지방법원 오산시법원 남동측 인근 상업지역에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린상업시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 공동주택이며 위생급배수, 화재경보, 도시가스 개별난방, 승강기와 1층 주차장 설비가 있습니다.
- 용도. 감정평가상 기호 1~8은 다세대주택, 기호 9~12는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 동측으로 노폭 약 10미터 포장도로에 접합니다. 토지면적은 177.0㎡, 공시지가는 2,447,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 401호 점유관계 특정. 여러 호실의 전입자가 함께 기재돼 있으므로 401호와 직접 관련된 현재 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 박도영 임차권 확인. 보증금 82,000,000원, 전입·점유 2023.04.14, 확정일자 2023.03.28, 배당요구 2024.06.14를 기준으로 배당·인수 여부를 최종 대조해야 합니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 2회 유찰 시 시나리오에는 매수인 인수 7,610,880원이 발생하므로 최저가만 보고 할인폭을 평가하면 안 됩니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 말소기준 전에 전입한 인물이라도 보증금·확정일자가 미상이면 대항력과 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.15 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 원등기를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 동일 면적 실거래 비교값이 확인되지 않아 119,000,000원의 가격 적정성은 배당표만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — 현재는 인수 0원, 그러나 ‘확인 전 안전형’은 아니다
신건 119,000,000원이라는 현재 회차만 놓고 보면 박도영 보증금 82,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 단순해 보입니다. 하지만 이 사건에는 말소기준 전 전입자로 기재된 인물이 다수 있고, 그중 24명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 더구나 여러 호실 자료가 한 명단에 함께 있어 401호에 실제로 연결되는 임대차를 분리하는 작업이 필요합니다.
또한 유찰이 진행돼 2회 유찰 시 매각가가 76,160,000원까지 내려가면 박도영 임차보증금의 미배당으로 7,610,880원 인수가 발생합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “신건 인수 0원”이라는 한 숫자가 아니라 401호 점유관계 확인과 회차별 임차보증금 미배당입니다. 권리관계가 완전히 특정되기 전에는 가격 할인만으로 접근하기보다 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
