수원지방법원 2024타경73273. 경기도 오산시 궐동의 다세대주택 401호입니다. 감정가는 119,000,000원이지만 2회 유찰된 현재 최저매각가는 58,310,000원으로 낮아졌습니다. 겉으로 보면 감정가의 49%에 입찰할 수 있는 물건입니다. 그러나 이 물건에서 먼저 계산해야 할 것은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 남는 임차보증금입니다.
임차권자 박도영은 2023.04.14. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2023.03.28.입니다. 제공된 말소기준권리인 김문수 근저당권(2024.02.06.)보다 앞선 시점입니다. 임차보증금은 82,000,000원이며, 배당을 받아도 전액 회수하지 못하는 것으로 계산됩니다. 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 늘어나는 구조이므로, 최저가의 큰 할인율을 그대로 투자수익 가능성으로 해석할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73273 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 궐동 686-22, 대호로71번길 6-3, 4층 401호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 소유자 | 성민정 (단독소유) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 · 10층 건물 |
| 사용승인 | 2018.01.09. |
| 감정가 | 119,000,000원 |
| 최저매각가 | 58,310,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.02. |
| 경매신청채권자 | 경인서부수산업협동조합 (변경 전 옹진수산업협동조합) |
| 청구금액 | 947,245,899원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.06. 김문수 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원으로 제시 |
| 임차권자 | 박도영 · 보증금 82,000,000원 |
| 매수인 인수 추정 | 25,139,580원 (현재 회차 배당 가정) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권
말소기준으로 제시된 권리는 2024.02.06. 설정된 김문수 근저당권입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 150,000,000원이며 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이후의 임의경매개시결정과 박도영의 임차권등기도 등기 자체는 매각으로 말소될 수 있습니다. 다만 임차권등기가 말소된다는 것과 미반환 임차보증금 채무가 소멸한다는 것은 별개입니다.
② 임차인 분석 — 401호의 8,200만원
401호와 연결되는 핵심 임차인은 박도영입니다. 등기된 임차권의 범위는 건물 전유부분 전부이며, 전입일과 점유개시일은 2023.04.14., 확정일자는 2023.03.28.입니다. 제시된 2024년 말소기준권리를 기준으로 하면 대항력과 우선변제권을 갖춘 인수 위험 임차인으로 분석됩니다.
| 임차인 / 대상 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 박도영 401호 · 전유부분 전부 |
전입 2023.04.14. 확정 2023.03.28. 임차권등기 2025.03.11. |
82,000,000원 |
대항력 有*
우선변제 有*
미배당 승계*
현 회차 인수 추정 25,139,580원
|
* 2024.02.06. 근저당을 말소기준으로 하고, 등기된 임차권의 대상과 임차인의 대항력 요건이 유지된다는 전제입니다. 2018년 선행 근저당의 실제 효력에 따라 최종 판단이 달라질 수 있습니다.
박도영의 보증금은 82,000,000원인데, 현 회차 최저매각가는 58,310,000원입니다. 매각대금에서 집행비용을 공제하면 임차인에게 전액 배당할 수 없으므로, 제시된 배당 가정에서는 56,860,420원만 배당되고 25,139,580원이 남습니다. 매수인에게 그 부족분이 승계되는 것으로 추정한 금액이 바로 실질취득 계산의 핵심입니다.
③ 시세와 실질취득 — 감정가 할인율의 함정
감정가는 119,000,000원이고 현재 최저매각가는 58,310,000원입니다. 하지만 가격 비교에서 기준으로 삼아야 할 금액은 인수액을 포함한 83,449,580원입니다. 이는 제시된 예상배당을 기준으로 계산한 금액으로, 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.
동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않아 83,449,580원이 실제 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 감정가보다 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 119,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 58,310,000원 | 감정가 대비 49% |
| 임차인 미배당 인수 | 25,139,580원 | 매수인 승계 추정 |
| 실질취득 합계 | 83,449,580원 | 낙찰가 + 인수액 |
④ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,449,580원 |
| 1. 임차인 박도영 · 우선변제 | 82,000,000원 | 56,860,420원 |
| 2. 근저당권 · 김문수 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 58,310,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 위 표는 박도영의 우선변제 순위를 적용한 제시 배당 시나리오이며, 2018년 근저당권의 효력 및 실제 채권관계가 확인되지 않아 최종 배당표로 확정할 수 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 검토가 필요합니다.
⑤ 회차별 실질취득 시뮬레이션
낙찰가가 내려가면 임차보증금 중 배당받지 못하는 금액이 증가합니다. 따라서 낙찰가 하락폭만큼 실질취득비용이 줄어들지는 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 58,310,000원 | 25,139,580원 | 83,449,580원 |
| 3회 유찰(34%) | 40,817,000원 | 42,317,706원 | 83,134,706원 |
| 4회 유찰(24%) | 28,571,900원 | 54,342,394원 | 82,914,294원 |
위 시나리오는 임차인의 우선배당과 부족분 인수를 전제로 한 계산입니다. 집행비용 추정치가 회차별로 달라져 실질취득 합계에도 차이가 있습니다. 2018년 근저당의 선후순위 문제가 해소되지 않으면 이 계산을 확정적인 매수인 부담액으로 사용해서는 안 됩니다.
⑥ 권리·가격 종합 판단
이 물건에서 매수인 인수액을 0원으로 보거나, 최저매각가 58,310,000원만을 취득가격으로 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 또한 근저당권자 김문수의 배당 부족액이 곧바로 매수인에게 승계된다는 뜻도 아닙니다. 매수인의 핵심 부담은 대항력 임차인의 미반환 보증금이지만, 그 성립 여부는 최종 권리순위 확인이 전제입니다.
⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 오산시 궐동 소재 수원지방법원 오산시법원 남동측 인근의 상업지역으로, 공동주택과 근린상업시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 건물이며, 위생급배수시설·화재경보설비·도시가스 개별난방·승강기·주차장설비가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가에서는 기호 1~8을 다세대주택, 기호 9~12를 오피스텔 이용으로 구분하고 있습니다. 401호의 실제 이용상태와 건축물대장상 용도를 대조해야 합니다.
- 도로·토지. 동측 약 10m 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 정방형의 공동주택 부지입니다. 토지면적은 177.0㎡, 공시지가는 2,447,000원/㎡입니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구(궐동지구) 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
- 건물 하자. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태는 별도 점검이 필요합니다.
- 환금성. 다세대주택의 개별 호실로서 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 거래가격을 바로 적용하기 어렵습니다. 실제 용도와 인근 유사면적 거래에 기반한 매각 가능가격 확인이 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.01.26. 옹진수산업협동조합 근저당권의 말소 이력, 2026년 수협엔피엘대부주식회사 이전등기 및 경매신청채권자의 권리관계를 최신 등기부와 법원기록으로 대조하세요.
- 박도영 임차권. 전입·점유·확정일자·임차권등기·배당요구와 실제 임대차 목적물 및 미반환 보증금을 확인하세요.
- 호실별 전입 분리. 다른 호실과 호실 미기재 전입자를 401호의 권리로 혼동하지 말고, 401호 실제 점유자를 현장과 공부로 확인하세요.
- 실질취득 기준. 현재 회차 추정액 83,449,580원을 기준으로 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등을 별도 산정하세요.
- 실거래 검증. 401호와 용도·면적·건물연식이 유사한 최근 실거래와 매물 호가를 확인하세요. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 입찰하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.15. 등기된 민간임대주택 관련 사항과 임대의무기간, 실제 적용 여부를 확인하세요.
- 최종 배당 검토. 당해세·최우선변제·실제 집행비용 및 배당순위에 따라 미배당 인수액이 달라지는지 점검하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당 관련 기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “5,831만원 낙찰이 5,831만원 취득은 아니다”
오산 궐동 401호의 핵심은 최저매각가와 실질취득비용의 차이입니다. 감정가 119,000,000원짜리 물건이 두 차례 유찰되어 58,310,000원까지 내려왔지만, 보증금 82,000,000원의 임차권자가 존재합니다. 제시된 배당 시나리오대로라면 미배당 인수액 25,139,580원을 포함한 실질취득 추정액은 83,449,580원입니다.
더 유찰되더라도 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는다는 점이 중요합니다. 여기에 2018년 선행 근저당의 말소·이전 이력까지 확인해야 하므로 현재 단계에서는 가격보다 권리관계 검증이 우선입니다. 시세가 확인되지 않은 상황에서 저렴하다고 평가하거나 적극 입찰을 권하기 어렵습니다.
결론은 권리 확인 전 보류. 박도영의 대항력과 선행 근저당 관계를 확정하고, 실제 인수액 및 최근 거래가격을 검증한 뒤 실질취득비용을 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.
