수원지방법원 2025타경1252. 수원시 권선구 고색동 리아체주건축물제1동 2층 201호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 안재석 명의로 2021.05.03. 소유권보존등기가 이뤄졌고 같은 날 화서신용협동조합의 근저당권 3건이 설정됐습니다. 그중 을구 1번 채권최고액 799,500,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
을구 1번부터 3번까지의 근저당 채권최고액 합계는 1,800,000,000원이고 공동담보가 설정돼 있습니다. 근저당권들은 2025.06.26. 확정채권양도를 원인으로 2025.07.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 그러나 이는 말소기준 근저당의 승계이므로 매각으로 근저당이 소멸하는 구조는 달라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1252 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 제2층 제201호 도로명: 경기도 수원시 권선구 고현로25번길 39 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 제5층 건물 · 제201호~제503호 총 12개호 · 사용승인 2021.04.19 |
| 소유자 | 안재석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,537,545,933원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 근저당과 후순위 임차권은 소멸
말소기준권리는 2021.05.03. 접수된 을구 1번 화서신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번·3번 근저당과 2025.07.08. 등기된 정대건의 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2025.07.10. 근저당권 이전등기는 기존 근저당권의 채권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 변경된 내용입니다.
② 임차인·점유 관계 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요
실제 임차인·점유 관계 명단은 12명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 모든 전입일이 말소기준일인 2021.05.03.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 정대건 외에는 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았고, 배당요구가 확인되는 사람은 인도현·손현필·임선재와 정대건입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재혁 | 2021.05.31 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상일 | 2023.09.18 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 인도현 | 2023.11.01 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동준 | 2023.08.14 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손현필 | 2021.05.13 | 미상 | 2025.06.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박범수 | 2022.07.25 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최문수 | 2023.12.11 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지영 | 2024.02.28 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선아 | 2023.09.07 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임선재 | 2023.07.17 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이계철 | 2021.05.18 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정대건 | 2024.05.27 | 140,000,000원 | 2025.07.08 | 없음 | 후순위 | 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 가격을 시세보다 싸다고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 116,000,000원이고 0회 유찰된 신건입니다. 이번 판단에서는 인근 실거래와 비교한 가격 가점을 부여하지 않습니다. 입찰 전 최근 거래를 직접 확인하고 다세대의 층·면적·내부 상태·점유 상황을 반영한 응찰 상한을 별도로 정해야 합니다.
- 현재 회차. 최저매각가 116,000,000원, 매수인 인수 0원으로 실질취득액은 116,000,000원입니다.
- 1회 유찰 시. 최저매각가 92,800,000원, 채권자 미배당은 1,709,270,400원입니다.
- 2회 유찰 시. 최저매각가 74,240,000원, 채권자 미배당은 1,727,496,320원입니다.
- 주의. 회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원이지만, 시세 확인 없이 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,424,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 799,500,000원 | 113,576,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 888,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 112,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계 1,800,000,000원 중 113,576,000원이 배당되고 1,686,424,000원이 미배당되는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 채권자의 미배당액이 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고현초등학교 북서측 인근이며 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 제5층 건물로 외벽은 석재붙임, 내부는 벽지와 일부 타일, 창호는 하이샷시로 마감됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6M, 남측으로 폭 3M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류에 해당하며 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 현황조사상 12명의 현재 거주 여부와 각 점유 부분을 직접 확인하세요.
- 정대건 임차권. 전유부분 전부에 관한 임차권등기의 계약·점유·전입·확정일자와 배당요구 내용을 원본으로 대조하세요.
- 미상 보증금. 정대건 외 명단의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 최우선변제 가능성을 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 명도 비용. 권리상 인수액은 0원이지만 다수 점유자가 실제로 남아 있다면 인도명령·협의·집행 비용과 기간이 발생할 수 있습니다.
- 근저당 이전. 화서신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 각 근저당의 최신 등기 상태를 확인하세요.
- 공동담보. 공동담보 재산의 배당과 실제 채권 잔액에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가만으로 저가 여부를 판단하지 말고 인근 다세대 실거래와 내부 상태를 확인해 응찰 상한을 정하세요.
- 기일·서류. 2026.08.25. 매각기일 전 2026.08.22. 발급 등기와 법원 원본 서류의 변동 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 점유와 가격
이 사건은 말소기준일 이후의 근저당·임차권과 전입자로 구성돼 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 특히 정대건의 보증금 140,000,000원이 최저매각가보다 크더라도 대항력이 없어 실질취득액이 그 보증금으로 고정되는 인수형 사건이 아닙니다.
그렇다고 단순한 물건으로 보기는 어렵습니다. 실제 임차인·점유 관계 명단이 12명이고, 정대건 외 보증금과 점유 부분이 확인되지 않아 명도 대상과 배당 변수를 원본 서류로 확정해야 합니다. 여기에 신건 최저가 116,000,000원의 시세상 우위를 확인할 비교 근거도 별도로 점검해야 합니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 점유 확인은 필수, 가격 판단은 보류입니다.
