수원지방법원 2025타경1252. 수원시 권선구 고색동 리아체주건축물제1동 2층 201호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가는 116,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 81,200,000원입니다. 등기상 소유자는 안재석이며, 2021.05.03. 설정된 화서신용협동조합 근저당이 말소기준권리입니다.
권리 구조만 보면 매수인이 떠안을 금액은 현재 계산상 0원입니다. 말소기준 이후 근저당과 경매개시결정, 정대건의 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 특히 정대건은 임차보증금 140,000,000원이 등기되어 있지만 주민등록일 2024.05.27.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 나머지 11명의 전입일도 모두 말소기준 이후입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1252 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 2층201호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 고현로25번길 39 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 제5층 건물 · 총 12개호 · 사용승인일 2021.04.19 |
| 소유자 | 안재석 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 81,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 화서신용협동조합 / 1,537,545,933원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.05.03. 화서신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당 2건과 2025.05.22. 임의경매개시결정, 2025.07.08. 정대건의 주택임차권등기는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권 1·2·3번은 2025.07.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 확정채권양도로 이전됐습니다.
② 임차인 — 12명 모두 말소기준 이후 전입
확인된 실제 임차인은 12명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복된 신고자는 없습니다. 모든 전입일이 2021.05.03. 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 다만 정대건을 제외한 11명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 점유·계약관계와 명도 대상은 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재혁 | 2021.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박상일 | 2023.09.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 인도현 | 2023.11.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김동준 | 2023.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 손현필 | 2021.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박범수 | 2022.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 최문수 | 2023.12.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 최지영 | 2024.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김선아 | 2023.09.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 임선재 | 2023.07.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이계철 | 2021.05.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 정대건 | 2024.05.27 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 81,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,861,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 화서신용협동조합 | 799,500,000원 | 79,338,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 화서신용협동조합 | 888,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 화서신용협동조합 | 112,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 81,200,000원 가정 시 채권자 총 청구액 1,800,000,000원 가운데 79,338,400원이 배당되고, 미배당액은 1,720,661,600원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 81,200,000원 | 79,338,400원 | 1,720,661,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 56,840,000원 | 55,416,880원 | 1,744,583,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 39,788,000원 | 38,671,816원 | 1,761,328,184원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 70%인 81,200,000원입니다. 2회 유찰 시 56,840,000원, 3회 유찰 시 39,788,000원으로 내려가는 시나리오지만, 이 숫자는 감정가 대비 할인율일 뿐 시세 대비 할인율이 아닙니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 어느 회차가 시장가격보다 유리한지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 5층 건물 내 총 12개호입니다.
- 입지. 고현초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 6m, 남측 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류 접합, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 건축상태. 사용승인일은 2021.04.19.이며 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 12명 점유 확인. 각 임차인의 현재 실제 점유 여부와 201호 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 정대건 임차권등기 확인. 보증금 140,000,000원 임차권은 후순위로 소멸하지만, 인도·명도 현황은 별도 확인이 필요합니다.
- 보증금 미상 11명. 전입은 모두 말소기준 이후라 대항력은 없으나 계약내용과 확정일자, 배당요구 여부를 원본 문서에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없으므로 ‘싸다’는 결론을 감정가 할인율만으로 내리지 않아야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 2021.05.03. 근저당 3건은 각각 공동담보목록이 표시되어 있고 청구액도 1,537,545,933원으로 감정가보다 큽니다. 배당관계 원본을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 쉬운 명도는 같은 말이 아니다”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2021.05.03. 근저당이 말소기준이고, 확인된 12명의 임차인은 모두 그 이후 전입했습니다. 140,000,000원의 임차권등기가 있는 정대건 역시 후순위이므로 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 실무 난도는 임차인 수에서 올라갑니다. 12명이 확인되고 11명의 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 금전적 인수와 별개로 현재 누가 실제 점유하는지와 명도 범위를 확인해야 합니다. 현재 최저가는 81,200,000원이지만 실거래 자료가 없으므로 감정가 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 권리상 인수는 0원, 승부처는 점유 확인과 실제 시장가격 검증입니다.
