수원지방법원 2025타경1252. 고색동 리아체주건축물제1동 4층 403호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 소유권은 2021.05.03 안재석 명의로 보존등기됐고 같은 날 화서신용협동조합 앞으로 근저당권 3건이 설정됐습니다. 그중 접수번호 55470의 채권최고액 799,500,000원 근저당이 말소기준입니다. 뒤이어 설정된 888,000,000원, 112,500,000원 근저당과 2025.03.13 롯데카드 가압류 80,867,686원, 경매개시결정 및 후순위 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2025.07.10에는 기존 1·2·3번 근저당권이 모두 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 사건 청구금액은 1,537,545,933원이고, 현재 최저매각가 131,600,000원에서는 집행비용을 제하고도 1번 근저당 채권최고액조차 전액 충족되지 않는 배당구조입니다. 그러나 이 미배당이 곧 매수인 승계로 이어지는 것은 아니며, 제공된 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1252 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 4층403호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 권선구 고현로25번길 39 |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 소유자 | 안재석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 131,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 1,537,545,933원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인일 | 2021.04.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.05.03
말소기준은 2021.05.03 을구 1번 화서신용협동조합 근저당권입니다. 을구 2·3번 근저당, 롯데카드 가압류, 경매개시결정, 최지영의 주택임차권등기는 모두 그 뒤에 놓입니다. 특히 최지영의 전입·점유·확정일자는 2024.02.28이고 임차권등기는 2025.07.07이므로 말소기준보다 후순위입니다. 등기상 임차보증금은 100,000,000원이지만 대항력은 없는 것으로 분석되어 매수인 승계액에 포함되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 12명, 인수는 0원
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 아래 12명은 모두 실제 임차인으로 분류됩니다. 가장 이른 전입일은 손현필의 2021.05.13으로 말소기준일인 2021.05.03보다 늦습니다. 최지영만 보증금 100,000,000원과 확정일자 2024.02.28이 확인되고, 나머지 임차인의 보증금은 미상입니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정대건 | 2024.05.27 | 미상 | 미상 | 2025.07.21 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이재혁 | 2021.05.31 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 박상일 | 2023.09.18 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 인도현 | 2023.11.01 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김동준 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 손현필 | 2021.05.13 | 미상 | 미상 | 2025.06.17 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 박범수 | 2022.07.25 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 최문수 | 2023.12.11 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김선아 | 2023.09.07 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 임선재 | 2023.07.17 | 미상 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이계철 | 2021.05.18 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 최지영 | 2024.02.28 | 2024.02.28 | 100,000,000원 | 2025.07.07 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
③ 가격 — 감정가 70%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 188,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 131,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 권리상 실질취득 기준 역시 131,600,000원입니다.
다만 이 사건에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않습니다. 감정가는 경매 절차상 기준가격이고, 70%라는 숫자 자체는 실제 거래시장의 적정가격을 뜻하지 않기 때문입니다. 따라서 결론에서도 “1회 유찰됐으니 싸다”는 가격 가점은 부여하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,642,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 화서신용협동조합 설정 | 799,500,000원 | 128,957,600원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 화서신용협동조합 설정 | 888,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 화서신용협동조합 설정 | 112,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 80,867,686원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,642,400원을 제외한 128,957,600원이 1번 근저당권에 배당되고, 총 채권액 1,880,867,686원 중 1,751,910,086원이 미배당으로 남는 계산입니다. 1·2·3번 근저당권은 등기상 2025.07.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당모형에 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당 확대, 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 131,600,000원 | 128,957,600원 | 1,751,910,086원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 92,120,000원 | 90,061,840원 | 1,790,805,846원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 64,483,999원 | 62,923,287원 | 1,817,944,399원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물에 제201호부터 제503호까지 총 12개호가 있습니다.
- 입지. 고현초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m, 남측으로 폭 3m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·비행안전제5구역(전술)·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 건축 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 12명 점유 관계 대조. 전입일은 모두 후순위지만 실제 거주·퇴거 여부와 점유 범위를 사람별로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 최지영의 100,000,000원을 제외한 임차인들의 보증금과 확정일자·배당관계를 확인하는 것이 핵심입니다.
- 최지영 임차권등기. 2024.02.28 전입·확정일자, 2025.07.07 임차권등기, 보증금 100,000,000원으로 말소기준 이후 후순위라는 점을 원본과 대조합니다.
- 근저당권 이전 확인. 화서신용협동조합이 설정한 1·2·3번 근저당권은 2025.07.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실과 실제 시장에서의 적정가격 판단을 분리해야 합니다.
- 현장 조건 확인. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 및 비행안전제5구역이라는 입지 조건을 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 손쉬운 물건”
이 사건의 권리 구조는 명확합니다. 2021.05.03 화서신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 조사된 실제 임차인 12명은 모두 그 이후 전입했습니다. 최지영의 100,000,000원 임차권등기까지 포함해 제공된 분석상 매수인이 승계할 보증금은 없으며, 현재 회차의 권리상 실질취득은 131,600,000원입니다.
다만 실무 난도는 임차인 숫자에서 올라갑니다. 12명 중 여러 명의 보증금·확정일자·배당관계가 확인 대상이고, 일부는 배당요구까지 접수했습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 0원, 점유·명도 확인은 다수라는 두 특징을 분리해서 봐야 합니다. 감정가 대비 70%라는 숫자도 곧바로 가격 메리트를 의미하지 않습니다. 결론적으로 권리 승계 위험보다 임차인별 사실관계 확인과 적정 응찰가격 검증이 더 중요한 사건입니다.
