🏠 188,000,000원 🛡 인수 0원 👥 조사 12명 📉 미배당 1,696,299,686원
수원지방법원 2025타경1252. 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체 주건축물 제1동 4층 403호로, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 말소기준권리는 2021.05.03. 설정된 화서신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 799,500,000원입니다. 같은 날 채권최고액 888,000,000원과 112,500,000원의 후순위 근저당도 설정됐고, 2025.03.13. 롯데카드 주식회사 가압류 80,867,686원, 2025.05.22. 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
2025.07.10.에는 세 근저당권이 2025.06.26. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 또 최지영 씨는 보증금 100,000,000원, 임대차계약일 2024.02.03., 주민등록·점유개시·확정일자 2024.02.28.의 주택임차권을 2025.07.07. 등기했습니다. 그러나 전입·점유 시점 자체가 말소기준인 2021.05.03.보다 뒤이고, 자료상 대항력은 없음으로 판정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1252 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 4층403호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 고현로25번길 39 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 제1동 4층 403호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 · 총12개호 · 사용승인일 2021.04.19. |
| 소유자 | 안재석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 188,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 화서신용협동조합 / 1,537,545,933원 |
| 매각기일 | 2026.08.25. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차관계는 없다
핵심 기준일은 2021.05.03.입니다. 조사된 전입일 중 가장 빠른 손현필 씨의 2021.05.13.도 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 조사된 12명 모두 자료상 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 최지영 씨의 주택임차권 역시 전입·점유개시일이 2024.02.28.로 말소기준보다 늦고, 등기된 임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차·전입 조사 — 모두 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정대건 | 2024.05.27. | 미상 | 2025.07.21. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재혁 | 2021.05.31. | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상일 | 2023.09.18. | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 인도현 | 2023.11.01. | 미상 | 2025.06.23. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동준 | 2023.08.14. | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손현필 | 2021.05.13. | 미상 | 2025.06.17. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박범수 | 2022.07.25. | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최문수 | 2023.12.11. | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선아 | 2023.09.07. | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임선재 | 2023.07.17. | 미상 | 2025.06.13. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이계철 | 2021.05.18. | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지영 | 2024.02.28. | 100,000,000원 | 2025.07.07. | 없음 | 미상 | 없음 |
최지영 씨는 건물 전유부분 전부에 대해 임차보증금 100,000,000원, 차임 월 350,000원으로 임차권등기가 되어 있고 확정일자도 2024.02.28. 확인됩니다. 다만 대항력은 말소기준보다 늦은 전입으로 인해 없음으로 정리돼 있습니다. 나머지 조사 인원도 모두 말소기준 이후 전입이며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우에는 별도의 금액을 추정하지 않았습니다.
② 가격·회차 시나리오 — 시세 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 188,000,000원입니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 188,000,000원이 주변 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이번 물건은 최저가 자체보다 권리·점유 확인과 실제 시세 대조가 먼저입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 188,000,000원 | 184,568,000원 | 1,696,299,686원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 150,400,000원 | 147,494,400원 | 1,733,373,286원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 120,320,000원 | 117,835,520원 | 1,763,032,166원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,432,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 799,500,000원 | 184,568,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 888,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 112,500,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 80,867,686원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 3,432,000원을 제외한 184,568,000원이 을구 1번 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권과 가압류에는 배당이 없는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 고현초등학교 북서측 인근으로, 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물의 총12개호이며, 외벽은 석재붙임마감 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일마감, 창호는 하이샷시창호입니다. 사용승인일은 2021.04.19.입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6M, 남측으로 폭 3M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류(폭 8m 미만) 접합, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 조사된 12명의 실제 점유 여부와 403호 점유자를 매각물건명세서·현황조사 원문 및 현장에서 대조하세요.
- 임차보증금 확인. 최지영 씨 100,000,000원을 제외한 조사 인원은 보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서 보완 내용을 확인하세요.
- 배당요구 여부. 정대건·인도현·손현필·임선재·최지영 씨의 배당요구 접수일과 나머지 조사 인원의 권리신고 여부를 원본 문건으로 대조하세요.
- 근저당권 이전 확인. 세 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 내용을 최신 등기부와 배당관계에서 재확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 신건 최저가 188,000,000원을 주변 유사 다세대 실거래와 직접 비교한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 점유·가격 리스크 0”
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2021.05.03. 화서신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 조사된 전입·임차관계는 모두 그 이후입니다. 최지영 씨의 100,000,000원 주택임차권 역시 전입·점유일이 말소기준보다 늦어 자료상 대항력은 없고, 배당 계산에서도 매수인 인수는 0원입니다.
다만 현황조사 등에 등장하는 사람이 12명이라는 점은 가볍게 볼 수 없습니다. 권리상 보증금을 승계하지 않는 것과 실제 점유자를 확인하고 인도받는 과정은 다른 문제입니다. 여기에 실거래 비교가격도 확인되지 않아 감정가 188,000,000원을 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 권리는 비교적 명확하지만, 점유 확인과 가격 검증이 입찰의 승부처인 물건입니다.
