수원지방법원 2025타경1252. 경기도 수원시 권선구 고색동 85, 리아체주건축물제1동 3층301호입니다. 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2021.05.03 설정된 화서신용협동조합의 을구 1번 근저당권으로 채권최고액은 799,500,000원입니다. 같은 날 을구 2번 888,000,000원, 을구 3번 112,500,000원의 근저당도 설정됐고, 2025.07.10 세 근저당은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
권리분석의 핵심은 임차인입니다. 확인된 실제 임차인은 12명이며, 가장 이른 전입도 2021.05.13으로 말소기준 2021.05.03보다 늦습니다. 따라서 이 자료상 12명 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 인도현은 보증금 130,000,000원, 확정일자 2023.10.19, 전입·점유개시 2023.11.01의 주택임차권등기가 있으나 역시 말소기준보다 후순위여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1252 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 3층301호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 고현로25번길 39 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 · 총 12개호 · 사용승인일 2021.04.19 |
| 소유자 | 안재석 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 1,537,545,933원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2021.05.03 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2·3번 근저당도 매각으로 소멸하며, 2025.05.22 임의경매개시결정과 2025.07.07 인도현의 주택임차권도 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 2025.07.10의 근저당권 이전은 기존 근저당의 순위를 승계하는 권리이전으로, 말소기준 날짜 자체가 뒤로 이동하는 것은 아닙니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 12명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손현필 | 2021.05.13 | 미상 / 미상 | 2025.06.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이계철 | 2021.05.18 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재혁 | 2021.05.31 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박범수 | 2022.07.25 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임선재 | 2023.07.17 | 미상 / 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동준 | 2023.08.14 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선아 | 2023.09.07 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상일 | 2023.09.18 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 인도현 | 2023.11.01 | 130,000,000원 / 2023.10.19 | 2025.07.07 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 최문수 | 2023.12.11 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지영 | 2024.02.28 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정대건 | 2024.05.27 | 미상 / 미상 | 2025.07.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증금과 확정일자가 확인되지 않은 임차인이 다수이므로 우선변제 여부는 확정적으로 판단하기 어렵습니다. 다만 전입일 자체는 모두 말소기준인 2021.05.03보다 뒤에 있어 대항력을 근거로 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 인도현은 임차보증금 130,000,000원이 등기돼 있지만 전입 2023.11.01로 후순위이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·회차 시나리오 — 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 116,000,000원입니다. 현재 자료에서는 실제 거래가격을 기준으로 한 비교값이 없으므로, 감정가 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 근거는 부족합니다. 권리상 인수액이 0원이라는 점과 가격이 저렴하다는 평가는 별개의 문제입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 116,000,000원 | 113,576,000원 | 1,686,424,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 1,709,270,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 74,240,000원 | 72,503,680원 | 1,727,496,320원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 각 회차의 실질취득액은 해당 회차의 매각가와 동일한 구조입니다. 다만 실거래와의 비교 없이 116,000,000원, 92,800,000원 또는 74,240,000원이 시장가격 대비 유리한지는 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,424,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 799,500,000원 | 113,576,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 888,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 112,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,424,000원을 제외한 113,576,000원이 을구 1번 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당액은 1,686,424,000원이나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 물건입니다. 사용승인일은 2021.04.19입니다.
- 입지. 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 고현초등학교 북서측 인근으로, 주위에 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6M, 남측으로 폭 3M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류(폭 8m 미만) 접합, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 12명 재확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 보증금·확정일자가 미상인 임차인이 많으므로 매각물건명세서와 현황조사를 최종 대조해야 합니다.
- 인도현 임차권. 보증금 130,000,000원, 확정일자 2023.10.19, 전입·점유개시 2023.11.01, 임차권등기 2025.07.07의 순서를 원본 서류에서 확인하세요.
- 근저당권 이전. 2025.07.10 을구 1·2·3번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 실제 배당절차에서 채권자 명의와 채권신고 내용을 확인하세요.
- 가격 별도 검증. 현재 최저가 116,000,000원은 감정가 100%입니다. 권리 인수 0원만으로 가격 경쟁력이 있다고 판단하지 말고 주변 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 대상 확인. 대항력 유무와 별개로 실제 점유자가 누구인지, 각 임차인의 점유 부분이 301호와 어떻게 연결되는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 등 실제 매각대금에서 우선 공제될 수 있는 항목을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 임차인 12명의 실체 확인
등기 순위만 보면 결론은 분명합니다. 2021.05.03 화서신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 모든 임차인의 전입은 그 이후입니다. 인도현의 130,000,000원 임차권등기도 후순위이므로 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 신건’으로만 보기는 어렵습니다. 실제 임차인이 12명 확인되고, 그중 다수의 보증금·확정일자와 배당관계가 명확하지 않습니다. 동시에 최저가 116,000,000원이 실제 시장가격보다 유리한지를 판단할 실거래 비교도 제시되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 없지만, 점유·명도 확인과 가격 검증을 마친 뒤 접근해야 하는 물건입니다. 최저가가 감정가 100%라는 이유만으로 가격 가점을 줄 단계는 아닙니다.
