수원지방법원 2025타경1252. 수원시 권선구 고색동 리아체주건축물제1동 3층 301호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 116,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 81,200,000원입니다. 등기상 소유자는 안재석이며, 말소기준권리는 2021.05.03 설정된 화서신용협동조합의 채권최고액 799,500,000원 근저당권입니다.
같은 날 추가로 채권최고액 888,000,000원과 112,500,000원의 근저당권도 설정됐고, 세 근저당권은 2025.06.26 확정채권양도를 원인으로 2025.07.10 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 경매개시결정과 후순위 근저당권, 2025.07.07 인도현 명의 주택임차권은 모두 말소기준권리 이후에 위치합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1252 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 소유자 | 안재석 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 81,200,000원 (1회 유찰·70%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 화서신용협동조합 / 1,537,545,933원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.03 을구 1번 근저당권 · 화서신용협동조합 · 채권최고액 799,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권·전입
핵심은 날짜입니다. 말소기준 근저당은 2021.05.03이고, 가장 빠른 임차인 전입은 손현필의 2021.05.13입니다. 따라서 확인된 12명 모두 기준권리보다 뒤에 전입해, 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 인도현은 보증금 130,000,000원의 주택임차권등기가 있으나 주민등록일과 점유개시일이 2023.11.01로 기준권리 이후이고, 해당 임차권 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 12명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정대건 | 2024.05.27 | 미상 | 미상 | 2025.07.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재혁 | 2021.05.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박상일 | 2023.09.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동준 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손현필 | 2021.05.13 | 미상 | 미상 | 2025.06.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박범수 | 2022.07.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최문수 | 2023.12.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최지영 | 2024.02.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선아 | 2023.09.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임선재 | 2023.07.17 | 미상 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이계철 | 2021.05.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 인도현 | 2023.11.01 | 130,000,000원 | 2023.10.19 | 2025.07.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
인도현의 임차범위는 건물의 전유부분 전부이며, 주거용 임차권등기가 확인됩니다. 나머지 11명은 보증금이 확인되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 116,000,000원의 70%인 81,200,000원입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득도 81,200,000원입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격이 확인되지 않아, 81,200,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,861,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 화서신용협동조합 | 799,500,000원 | 79,338,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 화서신용협동조합 | 888,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 화서신용협동조합 | 112,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계는 1,800,000,000원이고 현재 회차 예상 배당액은 79,338,400원, 미배당액은 1,720,661,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 사용승인일은 2021.04.19입니다.
- 주위환경. 고현초등학교 북서측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물로 총 12개호이며, 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6M, 남측으로 폭 3M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역이며 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 12명 원본 대조. 전입세대와 현황조사, 매각물건명세서의 점유관계를 다시 맞춰보세요.
- 보증금 미상 11명 확인. 특히 최우선변제 대상 여부가 배당에 영향을 줄 수 있으므로 보증금과 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
- 인도현 임차권 확인. 보증금 130,000,000원, 전입·점유 2023.11.01, 확정일자 2023.10.19, 임차권등기 2025.07.07의 선후관계를 원본 서류와 대조하세요.
- 근저당 이전 확인. 세 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 상태이므로 채권자 변경과 배당요구 내역을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 유사 다세대·도시형생활주택의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 가격”은 다른 문제다
이 사건의 권리 기준점은 분명합니다. 2021.05.03 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 12명은 모두 그 뒤에 전입했습니다. 인도현의 130,000,000원 임차권도 기준권리보다 후순위이므로, 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 임차인이 많고 11명의 보증금이 확인되지 않아 실제 배당구조를 단순하게 볼 수 없습니다. 여기에 최근 실거래 비교값도 없으므로, 현재 최저가 81,200,000원을 근거로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내리는 것은 금물입니다. 권리 인수는 제한적이지만, 임차관계 원본확인과 가격 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
