수원지방법원 2025타경1252. 수원시 권선구 고색동 리아체주건축물제1동 5층 502호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 안재석이며, 2021.05.03. 소유권보존과 동시에 화서신용협동조합 명의의 근저당권 3건이 설정됐습니다. 그중 을구 1번 근저당권, 채권최고액 799,500,000원이 말소기준권리입니다.

2025.05.22. 화서신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐고, 이후 2025.07.10. 세 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 권리 이전이 이뤄졌더라도 기준이 되는 선순위 근저당권의 설정일은 2021.05.03.입니다. 확인된 임차인들의 가장 빠른 전입일은 2021.05.13.으로 모두 말소기준일보다 늦습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준일은 2021.05.03.

말소기준권리는 2021.05.03. 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 888,000,000원, 을구 3번 112,500,000원 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 세 근저당권의 채권최고액 합계는 1,800,000,000원이며, 모두 공동담보목록이 기재돼 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 12명, 모두 기준일 이후 전입

확인된 실제 임차인은 12명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 모든 전입일이 2021.05.03. 말소기준권리보다 늦어 현재 자료상 대항력은 없습니다. 임선재는 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기가 있으나 전입일 2023.07.17.로 역시 기준일 이후입니다.

임선재의 등기된 임차권은 건물 전유부분 전부를 범위로 하고, 임대차계약일자는 2023.06.07., 점유개시일자는 2023.07.16., 주민등록일자와 확정일자는 2023.07.17., 보증금은 100,000,000원, 차임은 월 300,000원입니다. 이 임차권등기는 2025.06.16. 등기됐으며 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 집행비용 3,096,000원을 제외한 160,904,000원이 선순위 근저당권에 배당되고, 전체 담보채권 1,800,000,000원 중 미배당액은 1,639,096,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 세 근저당권은 2025.07.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 아래 배당 시뮬레이션의 항목 명칭은 제시된 배당 가정을 따릅니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 제5층 건물 내 제201호~제503호 총 12개호 규모입니다.
• 입지. 고현초등학교 북서측 인근이며, 주위에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 건물로 외벽은 석재붙임마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일마감, 창호는 하이샷시창호이며 기본 위생·급배수·승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6M, 남측으로 폭 3M 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 12명 실제 점유 재확인. 전입일상 대항력은 없지만 다수 임차인이 확인됩니다. 현재 누가 실제로 점유하는지, 각 호실·공간의 사용관계가 무엇인지 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 대조. 임선재 외 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 기준일 이후 전입으로 부정되지만 배당·최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 배당요구 여부 확인. 정대건 2025.07.21., 인도현 2025.06.23., 손현필 2025.06.17., 임선재 2025.06.16. 배당요구가 확인됩니다.
• 임차권등기 확인. 임선재 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기가 존재합니다. 말소기준 이후여서 소멸 구조지만 매각 전후 말소와 인도 상태를 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 경매개시 후 2025.07.10. 세 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 채권계산서와 배당관계의 현재 명의를 원본에서 대조해야 합니다.
• 시세 별도 검증. 신건 최저가 164,000,000원이 감정가와 같다는 사실만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 동일 용도·인근 다세대 실거래와 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·배당요구·매각 관련 원본 서류를 최종 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”이지만 점유는 단순하지 않다

이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2021.05.03. 화서신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 12명의 전입일은 전부 그 이후입니다. 보증금 100,000,000원의 임선재 임차권등기도 후순위이므로 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다.

그러나 임차인이 12명이라는 사실은 별도의 부담입니다. 임선재 외 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 배당요구가 확인된 임차인은 4명입니다. 이는 선순위 보증금 인수 위험과는 다른 문제지만, 배당과 실제 명도 단계에서는 확인할 사람이 많다는 뜻입니다. 더구나 최저가 164,000,000원의 시세상 위치를 판단할 실거래 비교 근거도 확인되지 않습니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 점유 확인은 필수, 가격 평가는 보류”입니다.