수원지방법원 2025타경1252. 경기도 수원시 권선구 고색동 85, 리아체주건축물제1동 5층 502호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)이고, 감정가는 164,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 114,800,000원입니다. 말소기준권리는 2021.05.03. 설정된 화서신용협동조합의 근저당권입니다.
등기부상 말소기준 뒤에는 추가 근저당권과 경매개시결정, 임선재의 주택임차권등기가 있습니다. 임선재의 주민등록일자는 2023.07.17., 점유개시일자는 2023.07.16., 확정일자는 2023.07.17.로 모두 말소기준일보다 뒤이며, 임차보증금은 100,000,000원입니다. 제공된 권리판정에서는 이 임차권 역시 매각으로 소멸하고 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1252 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 5층 502호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 고현로25번길 39 |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 제5층 건물 · 총12개호 · 사용승인일 2021.04.19 |
| 소유자 | 안재석 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 114,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,537,545,933원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리로 구성
말소기준은 2021.05.03. 을구 1번 화서신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 을구 2번 888,000,000원, 을구 3번 112,500,000원의 근저당권이 추가 설정됐고, 2025.05.22. 화서신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 2025.06.16. 임선재의 주택임차권이 등기됐으나 선순위 근저당권보다 뒤입니다. 2025.07.10. 세 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차·점유 관계 — 12명 확인, 보증금 미상 다수
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 손현필 | 2021.05.13 | 미상 | 2025.06.17 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 이계철 | 2021.05.18 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 이재혁 | 2021.05.31 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 박범수 | 2022.07.25 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 임선재 | 2023.07.17 | 100,000,000원 | 2025.06.16 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 김동준 | 2023.08.14 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 김선아 | 2023.09.07 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 박상일 | 2023.09.18 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 인도현 | 2023.11.01 | 미상 | 2025.06.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 최문수 | 2023.12.11 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 최지영 | 2024.02.28 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 정대건 | 2024.05.27 | 미상 | 2025.07.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
가장 빠른 전입일은 손현필의 2021.05.13.으로 말소기준일 2021.05.03.보다 뒤입니다. 나머지 전입자도 모두 그 이후입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 임선재를 제외한 전입자들은 보증금이 확인되지 않았고, 현황조사상 여러 명이 동시에 확인돼 실제 점유자·점유 범위·인도 대상을 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,407,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 799,500,000원 | 112,392,800원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 888,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 112,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 114,800,000원 기준 채권자 총 채권액은 1,800,000,000원, 총 배당액은 112,392,800원이며 미배당액은 1,687,607,200원입니다. 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고현초등학교 북서측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 제5층 건물로 제201호부터 제503호까지 총12개호이며 사용승인일은 2021.04.19.입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약6M, 남측으로 폭3M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입자 범위 확인. 현황조사상 12명의 임차·전입 관련 기록이 있으므로 실제 502호 점유자와 인도 대상자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 임선재의 100,000,000원을 제외한 전입자들은 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 임선재의 임차권은 후순위로 판정돼 있지만 등기 내용과 매각물건명세서의 최종 기재를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 164,000,000원의 70%인 114,800,000원이나, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 채권 미배당액이 1,687,607,200원이며, 2회 유찰 시 1,721,486,480원, 3회 유찰 시 1,745,160,536원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “명도 단순”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 기준점은 명확합니다. 2021.05.03. 화서신용협동조합 근저당권보다 앞선 전입자가 없고, 임선재의 100,000,000원 임차권등기도 후순위입니다. 따라서 현재 계산상 매수인이 떠안을 권리금액은 0원입니다. 다만 현황조사상 다수 전입자가 확인되고 대부분의 보증금이 확인되지 않아, 실제 입찰에서는 점유와 명도 확인이 핵심입니다. 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 시세가 없으므로 가격이 싸다고 단정할 근거도 없습니다. 권리 인수는 단순하지만, 점유관계와 가격 검증은 별도로 끝내야 하는 사건입니다.
