수원지방법원 2025타경1252. 수원시 권선구 고색동 리아체주건축물제1동 2층 202호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 안재석이며, 등기부상 2021.05.03. 소유권보존과 함께 화서신용협동조합 명의의 근저당권 3건이 설정됐습니다. 그중 을구 1번 근저당권이 말소기준권리이고, 현재 회차의 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
권리 자체보다 실무적으로 더 눈에 띄는 부분은 임차관계의 수입니다. 현황조사·문건·임차권등기에서 확인되는 실제 임차인은 12명입니다. 이 가운데 이재혁은 2025.07.08. 주택임차권등기를 마쳤고 등기부에 임차보증금 210,000,000원(1차), 195,000,000원(2차)이 기재돼 있습니다. 하지만 전입일은 2021.05.31.로 말소기준인 2021.05.03.보다 늦습니다. 따라서 보증금이 현재 최저가보다 크더라도 대항력 인수형으로 보지 않으며 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1252 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 2층202호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 고현로25번길 39 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 소유자 | 안재석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구액 | 화서신용협동조합 / 1,537,545,933원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발행일 | 2026.08.22 · 수원지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2021.05.03. 근저당
말소기준은 2021.05.03. 접수 제55470호 화서신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 을구 2번·3번 근저당도 설정됐으며, 2025.05.22. 임의경매가 개시됐습니다. 이후 2025.07.08. 이재혁의 주택임차권등기가 이루어졌고, 2025.07.10. 기존 근저당권 1·2·3번은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 확정채권양도에 따른 이전등기가 이루어졌습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 12명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손현필 | 2021.05.13 | 미상 | 2025.06.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이계철 | 2021.05.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재혁 | 2021.05.31 | 210,000,000원 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박범수 | 2022.07.25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임선재 | 2023.07.17 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동준 | 2023.08.14 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선아 | 2023.09.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상일 | 2023.09.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 인도현 | 2023.11.01 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최문수 | 2023.12.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지영 | 2024.02.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정대건 | 2024.05.27 | 미상 | 2025.07.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
가장 이른 전입자는 손현필의 2021.05.13.이며, 이 역시 말소기준 2021.05.03.보다 늦습니다. 따라서 12명 모두 현재 확인된 전입일 기준으로 대항력 없음입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 사람도 없어 실제 임차인 수는 12명으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 177,000,000원이고 0회 유찰인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가 기준 실질취득액도 177,000,000원입니다. 다만 이 물건과 비교할 수 있는 실거래 가격 근거가 확인되지 않아, 감정가 177,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 799,500,000원 | 173,722,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 888,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 112,500,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권 1,800,000,000원 중 173,722,000원이 배당되고 1,626,278,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미배당 채권이 크더라도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·물건 특성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 제5층 건물입니다. 사용승인일은 2021.04.19.입니다.
- 주위환경. 고현초등학교 북서측 인근에 위치하고, 주위에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6M, 남측으로 폭 3M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 메리트 별도 검증. 최저가 177,000,000원은 곧 실질취득액이지만, 비교 가능한 실거래 근거가 없어 싸다고 단정할 수 없습니다.
- 12명 점유관계 재확인. 인수액은 0원이어도 실제 명도 대상과 현재 점유자는 별도 확인이 필요합니다.
- 이재혁 임차권등기 대조. 2021.05.31. 전입, 임차보증금 210,000,000원(1차)·195,000,000원(2차), 임차권등기 2025.07.08.의 내용을 원문과 대조하세요.
- 미상 임대차 조건 확인. 이재혁 외 임차인들은 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 내용을 입찰 직전 재검토해야 합니다.
- 담보권 이전 확인. 2025.07.10. 근저당권 1·2·3번이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 상태이므로 최신 등기와 배당관계를 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 핵심은 분명합니다. 말소기준은 2021.05.03. 근저당이고, 확인된 12명의 전입은 모두 그 이후입니다. 이재혁의 임차보증금 210,000,000원이 현재 최저가 177,000,000원을 웃돌지만 대항력이 없으므로 낙찰자가 그 차액을 떠안는 구조가 아니며, 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원입니다.
반면 임차관계가 12명으로 많고 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 점유·명도 확인은 가볍게 볼 수 없습니다. 더 중요한 것은 가격입니다. 비교 가능한 실거래 근거가 없으므로 177,000,000원이 싸다는 결론 역시 낼 수 없습니다. 권리 인수는 비교적 명확하지만, 점유관계와 가격 검증이 남아 있는 물건입니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 판단 보류. 이 사건은 그 두 판단을 분리해서 봐야 합니다.
