수원지방법원 2025타경1252. 고색동 리아체주건축물제1동 2층 202호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가는 177,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 123,900,000원입니다. 등기상 핵심은 2021.05.03 설정된 화서신용협동조합 근저당권으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 경매개시결정과 후순위 근저당권, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 순서만 보면 매수인에게 남는 등기상 권리는 없습니다. 다만 이 물건은 단순한 “임차인 없음” 유형이 아닙니다. 현황조사 등에 등장하는 실제 임차인은 12명이고, 그중 이재혁은 210,000,000원의 주택임차권등기가 확인됩니다. 이재혁의 주민등록일·점유개시일은 2021.05.31로 말소기준일보다 늦고, 나머지 점유자들의 전입일도 모두 2021.05.03 이후입니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 인정되지 않는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1252 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 고현로25번길 39 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 소유자 | 안재석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 123,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 1,537,545,933원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인일 | 2021.04.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2021.05.03 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 799,500,000원이며 최초 근저당권자는 화서신용협동조합입니다. 같은 날 을구 2번 888,000,000원, 을구 3번 112,500,000원의 근저당권도 설정됐고, 2025.07.10 세 근저당권 모두 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 2025.07.08 등기된 이재혁의 주택임차권 역시 말소기준보다 후순위입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 12명, 대항력은 모두 없음
보증기관의 대위·승계 신고자는 없으므로 중복 합산할 대상은 없고, 조사된 실제 임차인은 12명입니다. 이재혁은 임차보증금 210,000,000원이 확인되지만, 나머지 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 다만 전입일이 모두 말소기준일 뒤이므로 현재 자료상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손현필 | 2021.05.13 | 미상 | 2025.06.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이계철 | 2021.05.18 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재혁 | 2021.05.31 | 210,000,000원 | 2025.07.08 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 박범수 | 2022.07.25 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임선재 | 2023.07.17 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동준 | 2023.08.14 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선아 | 2023.09.07 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상일 | 2023.09.18 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 인도현 | 2023.11.01 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최문수 | 2023.12.11 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지영 | 2024.02.28 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정대건 | 2024.05.27 | 미상 | 2025.07.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 123,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,534,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 799,500,000원 | 121,365,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 888,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 112,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 123,900,000원에서는 집행비용 2,534,600원을 제외한 121,365,400원이 선순위 근저당권에 배당되는 계산입니다. 총 채권액 1,800,000,000원 대비 미배당액은 1,678,634,600원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 제5층 건물 내 총 12개호로 구성된 철근콘크리트구조 건물입니다.
- 입지. 수원시 권선구 고색동 소재 고현초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m, 남측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류 접합, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2021.04.19이며, 기본 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 12명 실점유 확인. 하나의 202호에 다수 전입자가 조사돼 있으므로 현재 실제 점유자와 퇴거 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 원본 확인. 이재혁 외 다수 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 후순위 전입으로 부정되지만 배당관계와 명도 협의에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 이재혁 임차권 확인. 등기상 임차보증금은 210,000,000원, 주민등록일·점유개시일은 2021.05.31이며 임차권등기는 2025.07.08 접수됐습니다. 말소기준 이후 권리입니다.
- 배당여력 확인. 현재 최저가에서는 1순위 근저당권조차 전액 배당되지 않고, 채권 미배당액이 1,678,634,600원 발생하는 구조입니다.
- 시세는 별도 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 사실만으로 “싸다”거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 실제 점유관계를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 인수액보다 ‘다수 점유자 확인’이 승부처
이 사건은 말소기준권리와 임차인 전입일의 선후관계 자체는 비교적 명확합니다. 2021.05.03 근저당권이 말소기준이고, 조사된 12명의 전입일은 모두 그 이후여서 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 실제 임차인 12명이라는 점과 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않는 점 때문에 명도와 배당관계 확인은 결코 생략할 수 없습니다.
또한 현재 최저가 123,900,000원은 감정가의 70%라는 사실만 확인될 뿐, 비교할 실거래 자료가 없어 시장가격 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “낙찰가가 낮아 보인다”는 숫자보다 점유관계 원본 확인과 독립적인 시세 검증이 먼저인 다세대주택 경매입니다.
