수원지방법원 2025타경1252. 수원시 권선구 고색동 85, 리아체주건축물제1동 4층 401호의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 사용승인일은 2021.04.19이고, 5층 건물에 총 12개호가 있는 구조입니다. 소유자는 안재석이며 2021.05.03 소유권보존과 동시에 화서신용협동조합 명의 근저당권 3건이 설정됐습니다. 그중 을구 1번, 채권최고액 799,500,000원의 근저당권이 말소기준입니다.

말소기준과 같은 날 설정된 후순위 근저당은 각각 888,000,000원, 112,500,000원이고 세 근저당의 채권최고액 합계는 1,800,000,000원입니다. 세 근저당권은 2025.06.26 확정채권양도를 원인으로 2025.07.10 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전등기됐습니다. 그러나 권리이전은 기존 근저당의 순위를 새로 만드는 것이 아니므로, 이 사건의 권리분석 기준일은 여전히 2021.05.03입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준일은 2021.05.03

말소기준권리는 2021.05.03 설정된 화서신용협동조합의 을구 1번 근저당권 799,500,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 2번·3번 근저당, 2025.05.22 경매개시결정, 2025.09.25 박범수의 주택임차권은 모두 이 기준보다 뒤에 있습니다. 특히 박범수의 임차권등기에는 보증금 173,000,000원, 점유개시일 2022.07.24, 주민등록일자 2022.07.25, 확정일자 2022.06.17 및 변경 확정일자 2025.09.05가 기재되어 있지만 전입·점유가 말소기준 이후여서 대항력으로 매수인에게 보증금을 승계시키는 구조가 아닙니다. 임차권등기상 계약 변경 전후 보증금은 각각 173,000,000원으로 기재되어 있으므로 이를 두 배로 합산하지 않습니다.

② 임차인 12명 — 대항력보다 점유·배당 확인이 핵심

확인된 실제 임차인은 12명이며 보증기관의 대위·승계 신고자는 없습니다. 12명 모두 전입일이 말소기준인 2021.05.03보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 배당요구가 확인되는 임차인은 정대건·인도현·손현필·임선재·박범수 5명입니다. 다만 박범수를 제외한 11명의 보증금이 미상이고 우선변제 여부도 확정적으로 정리되지 않았으므로, 실제 배당 순위와 소액임차인 최우선변제 가능성은 매각 전 서류 대조가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)

채권최고액 합계 1,800,000,000원에 비해 매각가가 116,000,000원이므로, 집행비용 2,424,000원을 제외하면 1순위 근저당에 113,576,000원이 배당되고 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 채권자 전체 미배당액은 1,686,424,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 고현초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 총 12개호이며, 외벽은 석재붙임마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 하이샷시 마감입니다. 기본 위생·급배수 및 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6m, 남측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류 접합, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 가격 검증. 동일 조건의 실거래 비교값이 확인되지 않아 현재 116,000,000원의 시세상 위치와 환금성은 별도 거래사례 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 12명 재확인. 현황조사상 전입자와 현재 실제 점유자가 일치하는지, 각 호·부분별 점유 범위가 어떻게 되는지 현장에서 확인하세요.
• 보증금·최우선변제 확인. 박범수는 임차권등기상 보증금 173,000,000원이 확인되지만 나머지 11명의 보증금은 미상입니다. 소액임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
• 배당요구 5명 문건 대조. 정대건·인도현·손현필·임선재·박범수의 배당요구 내용과 계약서·확정일자·보증금 자료를 확인하세요.
• 근저당권 이전 확인. 을구 1·2·3번 근저당권은 2025.07.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되어 있으므로 최신 등기와 채권자 관계를 대조하세요.
• 가격은 별도 검증. 감정가와 최저가가 116,000,000원으로 같지만, 실거래 비교 없이 ‘신건이라 싸다’고 판단하지 말고 고색동 유사 다세대 거래를 직접 확인하세요.
• 배당 미배당액 오해 금지. 채권자 미배당 1,686,424,000원은 매수인의 인수액이 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 관련 문건과 감정평가서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수는 0원, 승부처는 12명의 점유관계”

이 사건은 채권 규모만 보면 복잡해 보입니다. 근저당 채권최고액 합계가 1,800,000,000원이고 현재 회차에서도 1,686,424,000원의 미배당이 발생하기 때문입니다. 하지만 그 미배당 채권은 매수인이 떠안는 돈이 아닙니다. 말소기준은 2021.05.03 근저당으로 명확하고, 실제 임차인 12명 모두 그 이후 전입이어서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

반대로 가볍게 볼 수 없는 부분은 점유자 수와 배당자료의 불완전성입니다. 박범수의 임차권등기에는 173,000,000원의 보증금이 명시되어 있고 나머지 11명은 보증금이 미상이며, 배당요구가 확인되는 사람도 5명입니다. 따라서 이 물건은 ‘대항력 보증금을 떠안는 사건’은 아니지만, 명도와 실제 배당관계를 꼼꼼히 확인해야 하는 다수 점유형 사건입니다. 여기에 동일 조건의 실거래 비교값이 없어 116,000,000원의 가격 메리트도 현재로서는 단정할 수 없습니다. 권리 인수는 양호, 점유·배당 검증은 필수, 가격 판단은 보류. 이 세 문장이 이 사건의 핵심입니다.