수원지방법원 2025타경1252. 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 4층401호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 말소기준은 2021.05.03. 설정된 화서신용협동조합의 채권최고액 799,500,000원 근저당입니다. 같은 날 후순위 근저당 888,000,000원·112,500,000원이 추가로 설정됐고, 2025.05.22. 임의경매가 개시됐습니다.
2025.06.26. 확정채권양도를 원인으로 세 근저당권은 2025.07.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이후 2025.09.25. 박범수 명의 주택임차권등기가 기록됐는데, 임대차계약일자는 2022.06.17., 주민등록일자는 2022.07.25., 점유개시일자는 2022.07.24.로 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 등기상 임차보증금은 173,000,000원이고 범위는 건물의 전유부분 전부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1252 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 4층401호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 권선구 고현로25번길 39 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 소유자 | 안재석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 81,200,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 최저가 감정가 70% |
| 청구액 | 1,537,545,933원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2021.05.03. 화서신용협동조합 근저당입니다. 등기부상 1·2·3번 근저당은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 이 근저당들이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 것은 채권자 변경에 해당합니다. 2025.09.25. 설정된 박범수의 주택임차권도 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 점유자·임차관계 — 인수와 명도는 별개로 봐야 한다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손현필 | 2021.05.13 | 미상 | 2025.06.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이계철 | 2021.05.18 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재혁 | 2021.05.31 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박범수 | 2022.07.25 | 173,000,000원 | 2025.09.25 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 임선재 | 2023.07.17 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동준 | 2023.08.14 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선아 | 2023.09.07 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상일 | 2023.09.18 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 인도현 | 2023.11.01 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최문수 | 2023.12.11 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지영 | 2024.02.28 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정대건 | 2024.05.27 | 미상 | 2025.07.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
확인된 점유자는 12명입니다. 모두 전입일이 말소기준권리인 2021.05.03.보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 박범수를 제외한 다수 점유자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 일부만 배당요구 사실이 확인됩니다. 따라서 인수액 0원이라는 결론과 별개로 실제 점유현황, 보증금, 최우선변제 가능성 및 명도 대상은 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 할인으로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 81,200,000원으로 감정가 116,000,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 이 70%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다. 권리상 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 81,200,000원입니다.
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 81,200,000원 · 감정가 70% |
|---|---|
| 2회 유찰 시 | 56,840,000원 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 39,788,000원 · 감정가 34.3% |
| 매수인 인수 | 각 시나리오 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 81,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,861,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 화서신용협동조합 | 799,500,000원 | 79,338,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 화서신용협동조합 | 888,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 화서신용협동조합 | 112,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 1,800,000,000원 중 79,338,400원이 배당되고, 미배당액은 1,720,661,600원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 고현초등학교 북서측 인근이며, 주위에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 제5층 건물로 총 12개호이며 사용승인일은 2021.04.19.입니다. 승강기와 기본적인 위생·급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6M, 남측으로 폭 3M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역이며 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 현황조사상 12명의 전입자가 확인되므로 실제 401호 점유자와 각 점유 범위를 매각 전 다시 확인하세요.
- 보증금·확정일자. 박범수 외 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당 및 최우선변제 가능성을 원본 서류로 대조하세요.
- 박범수 임차권. 임차보증금 173,000,000원, 전유부분 전부에 대한 임차권등기입니다. 말소기준 이후 권리라는 점과 매각물건명세서의 인수 여부를 최종 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 시세 자료가 없으므로 주변 유사 다세대·도시형생활주택 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과와 다를 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 뜻이 아니다
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2021.05.03. 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입자들은 모두 그 이후 전입입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 점유자가 12명이고 여러 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 명도와 배당관계 확인에는 상당한 주의가 필요합니다. 박범수의 173,000,000원 임차권등기도 말소기준 이후지만 전유부분 전부를 대상으로 하고 있어 원본 명세서 대조가 중요합니다. 현재 최저가 81,200,000원은 감정가의 70%지만, 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 가격이 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리상 인수는 제한적이지만, 점유관계와 가격 검증이 입찰 판단의 핵심입니다.
