수원지방법원 2025타경1252. 수원시 권선구 고색동 리아체 3층 303호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 기준점은 2021.05.03 설정된 화서신용협동조합의 1번 근저당권으로, 채권최고액은 799,500,000원입니다. 같은 날 2번 근저당 888,000,000원, 3번 근저당 112,500,000원도 설정됐으며, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계에서는 숫자가 많아 보이지만 기준은 명확합니다. 조사된 사람들의 전입일은 가장 빠른 손현필의 2021.05.13부터 시작해 모두 말소기준일인 2021.05.03 이후입니다. 따라서 자료상 이들의 대항력은 없고, 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 특히 손현필은 임대차계약일이 2021.04.12로 근저당보다 빠르지만, 주민등록일 2021.05.13, 점유개시일 2021.05.22로 말소기준보다 늦어 대항력이 인정되지 않는 흐름입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1252 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 3층303호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 고현로25번길 39 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 소유자 | 안재석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 화서신용협동조합 / 1,537,545,933원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인일 | 2021.04.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2021.05.03 화서신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 2번·3번 근저당권 역시 선순위 담보권이지만 매각으로 소멸합니다. 이후 2025.05.22 임의경매개시결정이 기입됐고, 2025.05.30 손현필의 주택임차권등기가 들어왔습니다. 이 임차권은 보증금 210,000,000원이지만 전입일과 점유개시일이 말소기준보다 뒤이므로 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 인수형이 아닙니다.
2025.07.10에는 1번·2번·3번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 채권자가 바뀌었을 뿐 각 근저당권의 기존 순위는 유지되는 흐름이며, 경매 매각으로 해당 담보권이 소멸하는 구조 자체는 달라지지 않습니다.
② 임차인·점유관계 — 12명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손현필 | 2021.05.13 | 210,000,000원 | 2021.05.13 | 2025.05.30 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 이계철 | 2021.05.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재혁 | 2021.05.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박범수 | 2022.07.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임선재 | 2023.07.17 | 미상 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동준 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선아 | 2023.09.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상일 | 2023.09.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 인도현 | 2023.11.01 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최문수 | 2023.12.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지영 | 2024.02.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정대건 | 2024.05.27 | 미상 | 미상 | 2025.07.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,769,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 화서신용협동조합 | 799,500,000원 | 137,930,200원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 화서신용협동조합 | 888,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 화서신용협동조합 | 112,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 140,700,000원 가정에서 집행비용 2,769,800원을 제외한 137,930,200원이 1번 근저당에 배당되고, 담보채권 총액 1,800,000,000원 대비 미배당액은 1,662,069,800원입니다. 이 미배당은 담보채권자의 부족분이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물로 총 12개호입니다.
- 입지. 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 고현초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m, 남측으로 폭 3m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류 접합, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2021.04.19이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.05.03 화서신용협동조합 근저당권이 기준입니다. 전입자 12명의 전입일이 모두 그 이후인지 입찰 직전 서류로 다시 대조하세요.
- 손현필 임차권. 임대차계약일 2021.04.12, 주민등록일·확정일자 2021.05.13, 점유개시일 2021.05.22, 보증금 210,000,000원입니다. 계약일만 보고 선순위로 오인하지 말아야 합니다.
- 점유자 확인. 조사상 전입·점유관계가 12명입니다. 대항력 인수는 없더라도 실제 점유현황과 인도 협의 대상은 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 손현필·정대건·인도현·임선재의 배당요구가 확인됩니다. 나머지 전입자도 배당요구 여부와 임대차 조건을 서류로 대조하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가 140,700,000원은 감정가 대비 70%입니다. 할인율 자체를 시세 메리트로 보지 말고 개별 호수의 실제 매매 가능가격을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사, 임차권등기와 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험보다 점유 확인이 중요한 물건”
이 사건의 권리 구조는 겉보기보다 단순합니다. 2021.05.03 근저당권이 말소기준이고, 조사된 12명의 전입일은 모두 그 이후라 매수인 승계 보증금은 0원입니다. 보증금 210,000,000원의 손현필 역시 임대차계약일은 빠르지만 주민등록과 점유개시가 기준권리보다 늦어 대항력 인수형에 해당하지 않습니다.
다만 권리 인수가 없다는 이유만으로 단순한 명도 물건으로 볼 수는 없습니다. 여러 명의 전입·점유관계가 확인되고, 손현필을 제외한 다수의 보증금·확정일자 등 구체 조건은 입찰 전 추가 확인이 필요합니다. 현재 최저가 140,700,000원이 감정가의 70%라는 점도 시세 메리트 자체를 보장하지 않습니다. 권리 인수는 0원, 승부처는 점유관계와 실제 가격 확인입니다.
