수원지방법원 2025타경1252. 수원시 권선구 고색동 리아체 주건축물 제1동 3층 303호로, 도시형생활주택인 단지형다세대주택입니다. 소유자는 안재석이며, 2021.05.03 소유권보존과 함께 화서신용협동조합 명의의 근저당권 3건이 설정됐습니다. 그중 을구 1번 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 설정되거나 등기된 권리와 임차권은 매각으로 소멸합니다.
등기상 근저당권 채권최고액은 각각 799,500,000원, 888,000,000원, 112,500,000원입니다. 세 근저당권은 2025.06.26 확정채권양도를 원인으로 2025.07.10 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 채권 규모는 매각대금을 크게 웃돌지만, 이는 배당 부족 문제이며 매수인이 미배당 근저당채권을 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1252 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체 주건축물 제1동 3층 303호 도로명: 경기도 수원시 권선구 고현로25번길 39 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 · 제201호~제503호 총 12개호 · 사용승인 2021.04.19 |
| 소유자 | 안재석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,537,545,933원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.05.03 을구 1번 화서신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 접수된 을구 2번·3번 근저당권과 2025.05.30 손현필의 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 위치합니다. 근저당권 이전등기 역시 기존 근저당권에 종속되므로 매각으로 함께 정리되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유와 명도 범위가 핵심
조사된 실제 임차관계인은 12명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 모든 전입일이 2021.05.03 말소기준 이후이므로 대항력은 없고, 매수인에게 승계되는 보증금도 0원으로 분석됩니다. 다만 손현필 외 11명은 보증금과 확정일자가 미상이라 배당요구·점유 현황을 매각물건명세서와 현장에서 다시 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정대건 | 2024.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.07.21 |
| 이재혁 | 2021.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박상일 | 2023.09.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 인도현 | 2023.11.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.23 |
| 김동준 | 2023.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박범수 | 2022.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 최문수 | 2023.12.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 최지영 | 2024.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김선아 | 2023.09.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 임선재 | 2023.07.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.13 |
| 이계철 | 2021.05.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 손현필 | 2021.05.13 | 210,000,000원 | 없음 | 후순위 | 없음 | 2025.05.30 |
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 미상 | 3,614,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 799,500,000원 | 197,386,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 888,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 112,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 미상 | 0원 |
근저당권 채권최고액 합계는 1,800,000,000원이고 예상배당은 197,386,000원, 미배당액은 1,602,614,000원입니다. 신청채권 청구액 1,537,545,933원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 201,000,000원 | 197,386,000원 | 1,602,614,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 160,800,000원 | 157,748,800원 | 1,642,251,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 128,640,000원 | 126,039,040원 | 1,673,960,960원 | 0원 |
④ 가격 판단 — 신건 최저가만으로 메리트를 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 201,000,000원이며 0회 유찰된 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 201,000,000원입니다. 다만 가격 적정성은 인근 다세대주택의 최근 거래와 개별 호수의 상태를 함께 확인한 뒤 판단해야 하며, 신건이라는 이유만으로 저렴하다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고현초등학교 북서측 인근이며, 주위에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택인 단지형다세대주택으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m, 남측으로 폭 3m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 조사된 12명 중 매각기일 현재 실제 점유자가 누구인지 현장과 관련 서류에서 확인하세요.
- 임차자료 대조. 손현필 외 11명의 보증금·확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 손현필 임차권. 보증금 210,000,000원, 주민등록일·확정일 2021.05.13, 점유개시일 2021.05.22인 등기 내용을 원본과 대조하세요.
- 채권이전 확인. 2025.07.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권 3건의 현재 권리관계를 확인하세요.
- 명도비용 반영. 인수액 0원과 별개로 복수 관계인의 인도 협의 및 절차에 필요한 시간과 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 가격 확인. 신건 최저가 201,000,000원의 적정성은 인근 다세대주택 거래와 내부 상태를 조사해 별도로 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 법원 기록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순하게 볼 물건은 아니다
등기 순위만 보면 결론은 분명합니다. 2021.05.03 화서신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 손현필의 임차권을 포함한 임차관계는 모두 그 이후이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 조사된 임차관계인이 12명이고 이 가운데 11명의 보증금이 미상이라는 점은 실무 부담입니다. 권리 승계는 없지만 점유·명도 확인은 가볍지 않습니다. 신건 201,000,000원의 가격 적정성과 실제 인도 대상을 모두 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
