수원지방법원 2025타경1252. 고색동 리아체주건축물제1동 5층 501호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 권리분석의 기준점은 2021.05.03 화서신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 화서신용협동조합 명의로 799,500,000원·888,000,000원·112,500,000원의 근저당권이 설정돼 있고, 2025.05.22 임의경매가 개시됐습니다.
2025.06.16에는 김선아의 보증금 130,000,000원 주택임차권등기가 들어왔고, 2025.07.10 세 건의 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 다만 김선아의 주민등록일자는 2023.09.07로 말소기준일보다 뒤입니다. 나머지 조사된 전입자도 모두 2021.05.03 이후 전입으로 정리돼 있어, 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1252 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 5층501호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 고현로25번길 39 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 소유자 | 안재석 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 81,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,537,545,933원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 제5층 건물 · 총12개호 · 사용승인일 2021.04.19 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리가 핵심
말소기준권리는 2021.05.03 화서신용협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번·3번 근저당권도 경매로 소멸하는 구조이고, 2025.05.22 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 세 근저당권은 2025.07.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
김선아의 주택임차권등기는 2025.06.16에 접수됐습니다. 임대차계약일자는 2023.08.21, 점유개시일자는 2023.09.05, 주민등록일자는 2023.09.07, 확정일자는 2023.08.21이며 보증금은 130,000,000원입니다. 주민등록일이 말소기준일보다 늦어 제공된 판정은 대항력 없음입니다.
② 임차·점유 관계 — 모두 말소기준일 이후 전입
| 성명 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정대건 | 2024.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.07.21 |
| 이재혁 | 2021.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 박상일 | 2023.09.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 인도현 | 2023.11.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.23 |
| 김동준 | 2023.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 손현필 | 2021.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.17 |
| 박범수 | 2022.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 최문수 | 2023.12.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 최지영 | 2024.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 임선재 | 2023.07.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.13 |
| 이계철 | 2021.05.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김선아 | 2023.09.07 | 130,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.16 |
③ 가격 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
현재 최저매각가는 81,200,000원으로 감정가 116,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰됐지만, 동일하거나 유사한 주택의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로 현재 가격을 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 81,200,000원 · 감정가 70% |
|---|---|
| 2회 유찰 시 | 56,840,000원 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 39,788,000원 · 감정가 34.3% |
④ 예상배당표 (매각가 81,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,861,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 799,500,000원 | 79,338,400원 |
| 을구 2번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 888,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 112,500,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,861,600원을 제외한 79,338,400원이 을구 1번 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권과 소유자에게 배당될 금액은 없습니다. 총 채권액 1,800,000,000원 중 미배당액은 1,720,661,600원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 고현초등학교 북서측 인근이며, 주위에 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 제5층 건물로 총12개호이며 사용승인일은 2021.04.19입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약6M, 남측 폭3M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류(폭 8m 미만) 접합이며 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부와 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 조사상 관계인이 12명으로 많습니다. 실제 501호 점유자와 인도 대상자를 현황조사·매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 김선아 임차권. 보증금은 130,000,000원이지만 주민등록일 2023.09.07로 말소기준일 이후입니다. 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
- 보증금 미상자. 김선아 외 전입자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 배당·명도관계 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 81,200,000원을 주변 다세대·도시형생활주택 실거래와 직접 비교해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 총 채권액 1,800,000,000원 대비 미배당 1,720,661,600원입니다. 후순위 채권 회수와 매수인 인수는 별개의 문제입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수 0원과 ‘좋은 가격’은 다른 문제
이 사건은 권리의 기준점이 분명합니다. 2021.05.03 근저당권보다 뒤에 들어온 전입자와 김선아 임차권등기는 제공된 판정상 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원입니다. 반면 실제 점유·임차 관계는 12명이 확인되고 다수의 보증금이 미상이라 명도 확인은 가볍게 볼 수 없습니다.
가격은 더 신중해야 합니다. 감정가 116,000,000원에서 한 번 유찰돼 81,200,000원이 됐지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가가 시세 대비 싼지는 판단할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 “권리 인수는 0원, 점유관계는 복잡, 가격은 실거래 확인 후 판단”입니다.
