수원지방법원 2025타경1252. 고색동 ‘리아체’ 제1동 5층 501호로, 감정평가상 도시형생활주택인 단지형다세대주택입니다. 소유자 안재석 명의로 2021.05.03. 소유권보존등기가 이뤄졌고, 같은 날 화서신용협동조합의 근저당권 3건이 설정됐습니다. 그중 접수번호 55470의 채권최고액 799,500,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 전입한 임차인 12명은 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 보증금 130,000,000원의 김선아 임차권도 2025.06.16. 등기돼 매각으로 소멸합니다. 보증금이 현재 최저가 116,000,000원보다 크더라도 대항력이 없는 후순위 임차권이므로 낙찰자가 그 차액을 인수해 실질취득가가 보증금으로 고정되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1252 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 5층 501호 도로명: 경기도 수원시 권선구 고현로25번길 39 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 · 제201호~제503호 총 12개호 · 사용승인 2021.04.19. |
| 소유자 | 안재석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 화서신용협동조합 / 1,537,545,933원 |
| 매각기일 | 2026.08.25. |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 임차권도 후순위
말소기준은 2021.05.03. 접수 제55470호 화서신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 채권최고액 888,000,000원 및 112,500,000원의 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 세 근저당의 채권최고액 합계는 1,800,000,000원이며 모두 공동담보가 설정돼 있습니다.
세 근저당권은 2025.06.26. 확정채권양도를 원인으로 2025.07.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권자의 변경으로, 낙찰자가 별도의 채무를 인수하는 권리는 아닙니다. 김선아의 주택임차권 역시 말소기준 이후 등기돼 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 12명, 모두 후순위
보증기관이나 대위·승계 신고자는 없으므로 아래 12명은 중복 신고를 제외한 실제 임차인 12명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2021.05.03.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 김선아 외 11명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당순위와 최우선변제 여부는 원본 서류로 보완해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정대건 | 2024.05.27. | 미상 | 2025.07.21. | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이재혁 | 2021.05.31. | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 박상일 | 2023.09.18. | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 인도현 | 2023.11.01. | 미상 | 2025.06.23. | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김동준 | 2023.08.14. | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 손현필 | 2021.05.13. | 미상 | 2025.06.17. | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 박범수 | 2022.07.25. | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 최문수 | 2023.12.11. | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 최지영 | 2024.02.28. | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 임선재 | 2023.07.17. | 미상 | 2025.06.13. | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이계철 | 2021.05.18. | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김선아 | 2023.09.07. | 130,000,000원 | 2025.06.16. | 없음 | 확정일자 2023.08.21. | 없음 |
③ 가격 판단 — 시세 검증 전 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 116,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득가는 낙찰가 기준 116,000,000원입니다. 다만 동일 권역·유사 면적의 최근 12개월 평균과 최신 거래를 확인해 응찰 상한을 정하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,424,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 화서신용협동조합 | 799,500,000원 | 113,576,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 화서신용협동조합 | 888,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 화서신용협동조합 | 112,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,424,000원을 제외한 113,576,000원이 1순위 근저당에 배당되고, 담보권 채권최고액 합계 1,800,000,000원 중 1,686,424,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있으나, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고현초등학교 북서측 인근으로, 주위에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2021.04.19. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로, 위생·급배수 및 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m, 남측으로 폭 3m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류 접합, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 범위 확인. 임차인 12명이 501호를 어떻게 점유하는지 현황조사와 실제 방문으로 확인하세요.
- 보증금 원본 대조. 김선아 외 11명의 보증금·확정일자·임대차계약 내용을 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 배당요구 확인. 배당요구가 확인된 정대건·인도현·손현필·임선재·김선아 외 임차인의 배당요구 여부도 원본으로 대조하세요.
- 김선아 임차권. 보증금 130,000,000원, 계약일·확정일자 2023.08.21., 점유개시 2023.09.05., 주민등록 2023.09.07. 및 임차권등기 2025.06.16.을 함께 확인하세요.
- 실거래 검증. 유사한 다세대·도시형생활주택의 최근 12개월 평균과 최신 거래를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 배당 변동. 당해세와 임차인 최우선변제 반영 여부에 따라 근저당권 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리 인수보다 점유 확인이 핵심
이 물건은 말소기준이 2021.05.03.로 명확하고, 모든 임차인의 전입과 임차권등기가 그보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 권리 순위대로라면 매수인이 승계할 임차보증금이나 담보권은 0원입니다.
하지만 실제 임차인이 12명이고 그중 11명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점은 가볍지 않습니다. 대항력 인수는 없더라도 최우선변제 배당과 실제 점유·인도 범위가 달라질 수 있기 때문입니다. 여기에 최근 실거래를 대조하기 전에는 신건 최저가 116,000,000원의 가격 경쟁력도 단정할 수 없습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 점유와 가격은 확인 후 판단입니다.
