수원지방법원 2025타경1252. 고색동 85 리아체주건축물제1동 5층 503호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 안재석이고, 2021.05.03. 소유권보존과 동시에 화서신용협동조합 명의 근저당 3건이 설정됐습니다. 이 가운데 을구 1번 근저당권이 말소기준권리입니다.
첫 번째 근저당의 채권최고액은 799,500,000원이고, 같은 날 두 번째 888,000,000원, 세 번째 112,500,000원의 근저당도 설정됐습니다. 이후 2025.05.22. 임의경매가 개시됐고, 세 근저당권은 2025.06.26. 확정채권양도를 원인으로 2025.07.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1252 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 5층 503호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 고현로25번길 39 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 제5층 건물 · 총 12개호 · 사용승인일 2021.04.19. |
| 소유자 | 안재석 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 178,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,537,545,933원 |
| 매각기일 | 2026.08.25. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.05.03.
말소기준권리는 2021.05.03. 을구 1번 화서신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번·3번 근저당도 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 2025.05.22. 경매개시결정 역시 소멸 대상이고, 2025.06.05. 등기된 이계철의 주택임차권도 전입일이 2021.05.18.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
② 점유·임차 현황 — 12명 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손현필 | 2021.05.13. | 미상 | 2025.06.17. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이계철 | 2021.05.18. | 190,000,000원 | 2025.06.05. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재혁 | 2021.05.31. | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박범수 | 2022.07.25. | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임선재 | 2023.07.17. | 미상 | 2025.06.13. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동준 | 2023.08.14. | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선아 | 2023.09.07. | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박상일 | 2023.09.18. | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 인도현 | 2023.11.01. | 미상 | 2025.06.23. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최문수 | 2023.12.11. | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최지영 | 2024.02.28. | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정대건 | 2024.05.27. | 미상 | 2025.07.21. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 조사된 점유 관련 인원은 12명이고 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 실제 임차·점유 조사 인원도 12명입니다. 이 가운데 이계철은 건물 전유부분 전부에 관해 임차보증금 190,000,000원의 주택임차권등기가 있으나, 주민등록일자 2021.05.18.이 말소기준권리 2021.05.03.보다 뒤여서 대항력은 없습니다.
③ 배당 구조 (매각가 178,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,292,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 799,500,000원 | 174,708,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 888,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 112,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권총액은 1,800,000,000원이고 신건 가정에서 채권자 배당액은 174,708,000원, 미배당은 1,625,292,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 구조 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 178,000,000원 | 174,708,000원 | 1,625,292,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 142,400,000원 | 139,606,400원 | 1,660,393,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 113,920,000원 | 111,525,120원 | 1,688,474,880원 | 0원 |
현재 자료상 어느 회차에서도 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다. 다만 실거래 자료가 없어 178,000,000원, 142,400,000원, 113,920,000원이 각각 시장가격 대비 어느 수준인지 판단할 근거는 없습니다. 따라서 유찰됐다는 이유만으로 싸다고 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 고현초등학교 북서측 인근이며 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재하고, 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 제5층 건물 내 총 12개호이며 사용승인일은 2021.04.19.입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6M, 남측으로 폭 3M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류(폭 8m 미만) 접합, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 12명 확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 실제 현재 점유자와 퇴거 대상이 누구인지 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 보증금 미상 11명. 대항력은 없지만 보증금과 사용관계가 확인되지 않은 인원이 다수이므로 매각물건명세서와 관련 문건을 대조해야 합니다.
- 이계철 임차권등기. 보증금 190,000,000원, 주민등록일자 2021.05.18., 점유개시일자 2021.05.20., 확정일자 2021.05.10.이며 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없습니다.
- 권리이전 확인. 세 근저당권은 2025.06.26. 확정채권양도를 원인으로 2025.07.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 178,000,000원이 시장가 대비 싼지 비싼지는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부 발행일 2026.08.22. 기준 권리관계와 매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건의 금전 인수 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 2021.05.03. 화서신용협동조합 근저당보다 조사된 모든 전입일이 늦고, 190,000,000원 임차권등기의 이계철도 전입일이 2021.05.18.이어서 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 물건은 임차인·점유 관련 인원이 12명이고 그중 11명의 보증금이 확인되지 않아, 권리분석표의 숫자보다 실제 점유관계를 확인하는 과정이 중요합니다. 또한 실거래 자료가 없어 감정가 178,000,000원의 가격 경쟁력을 평가할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 안전하지만, 명도와 가격 검증 전에는 보수적으로 접근할 다세대주택입니다.
