수원지방법원 2025타경1252. 수원시 권선구 고색동 리아체 203호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 안재석이며, 최초 소유권보존과 말소기준 근저당권이 모두 2021.05.03에 설정됐습니다. 말소기준은 을구 1번 화서신용협동조합 근저당권 799,500,000원이고, 이어 같은 날 을구 2번 888,000,000원, 을구 3번 112,500,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 사건에서 숫자만 보면 최저가는 감정가의 70%인 140,700,000원입니다. 하지만 별도의 실거래 자료가 없으므로 이 금액이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 판단의 중심은 가격 할인율 자체보다 권리 소멸 여부와 12명의 임차·점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1252 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 2층 203호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 고현로25번길 39 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 소유자 | 안재석 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 화서신용협동조합 |
| 청구액 | 1,537,545,933원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.05.03 을구 1번 화서신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 을구 2번·3번 근저당권과 2025.05.22 임의경매개시결정, 2025.06.12 박상일 주택임차권은 모두 말소기준보다 후순위입니다. 을구 1·2·3번 근저당권은 2025.07.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 12명, 대항력은 모두 없음
조사된 임차관계는 12명입니다. 보증금이 확인된 사람은 박상일이며 70,000,000원입니다. 나머지는 보증금이 확인되지 않았습니다. 다만 모든 전입일이 말소기준일인 2021.05.03보다 늦어, 제공된 판정상 모두 대항력 없음입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손현필 | 2021.05.13 | 미상 | 2025.06.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이계철 | 2021.05.18 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재혁 | 2021.05.31 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박범수 | 2022.07.25 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임선재 | 2023.07.17 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동준 | 2023.08.14 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선아 | 2023.09.07 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상일 | 2023.09.18 | 70,000,000원 | 2025.06.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 인도현 | 2023.11.01 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최문수 | 2023.12.11 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지영 | 2024.02.28 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정대건 | 2024.05.27 | 미상 | 2025.07.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 을구 1번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 799,500,000원 | 137,930,200원 |
| 을구 2번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 888,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 112,500,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 140,700,000원 가정 시 채권자 총 배당액은 137,930,200원, 미배당액은 1,662,069,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물입니다.
- 주위환경. 고현초등학교 북서측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 사용승인일은 2021.04.19이며, 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6M, 남측으로 폭 3M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류 접합, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 12명 재확인. 실제 점유자, 각 점유 범위와 현재 거주 여부를 현황조사 및 매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 박상일 임차권. 임차보증금 70,000,000원, 전입·확정일자 2023.09.18, 임차권등기 2025.06.12입니다. 말소기준보다 후순위인지 원본 서류에서 최종 확인하세요.
- 보증금 미상 인원. 박상일 외 인원은 보증금이 확인되지 않았으므로 배당관계와 최우선변제 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부. 정대건·인도현·손현필·임선재·박상일은 배당요구가 확인되며, 다른 인원은 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 최저가 140,700,000원은 감정가 201,000,000원의 70%지만 실거래 비교자료가 없어 할인율만으로 적정가를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당요구 종기 관련 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수는 없지만, 점유관계는 단순하지 않다”
이 사건의 말소기준은 2021.05.03 화서신용협동조합 근저당권입니다. 조사된 12명의 전입일은 모두 그 이후이고, 등기된 박상일의 70,000,000원 임차권도 후순위라 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리의 선후관계 자체는 비교적 명확합니다.
다만 권리 소멸과 현장 난도는 같은 문제가 아닙니다. 여러 명의 전입·점유관계가 확인되고 박상일 외 인원의 보증금은 확인되지 않았습니다. 여기에 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 시장 대비 저렴하다고 평가할 수도 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘인수액 0원’이라는 장점과 ‘다수 점유관계 확인’이라는 실무 부담을 분리해서 보는 것입니다.
