수원지방법원 2025타경1252. 수원시 권선구 고색동 리아체 주건축물 제1동 2층 203호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 안재석이고, 2021.05.03 설정된 화서신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당권들과 2025.05.22 임의경매개시결정, 2025.06.12 박상일의 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리입니다.

특히 이 사건은 “점유자가 많다 = 낙찰자가 보증금을 모두 인수한다”는 구조가 아닙니다. 확인된 12명의 전입일은 모두 2021.05.03 이후이고, 대항력은 모두 없는 것으로 판정돼 있습니다. 박상일은 임차보증금 70,000,000원과 임차권등기가 확인되지만 주민등록일자·점유개시일자·확정일자 모두 2023.09.18로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 권리상 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.05.03 근저당

말소기준권리는 2021.05.03 접수된 을구 1번 화서신용협동조합 근저당권 799,500,000원입니다. 같은 날 을구 2번 888,000,000원, 을구 3번 112,500,000원의 근저당권도 설정됐으며 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 정리돼 있습니다. 이 세 근저당권은 2025.07.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

박상일의 주택임차권은 2025.06.12 등기됐고, 임차보증금은 70,000,000원입니다. 임대차계약일은 2023.09.14, 주민등록·점유개시·확정일자는 2023.09.18로 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정됩니다. 해당 임차권 역시 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유 현황 — 인수보다 명도 확인이 핵심

③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 3,614,000원을 제외한 197,386,000원이 을구 1번 근저당권에 배당되고, 채권자 총 미배당액은 1,602,614,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원

이 사건의 특징은 채권액이 매각대금보다 큰 구조라는 점입니다. 현재 회차는 물론 1회·2회 유찰 시나리오에서도 소유자 잔여는 0원이고 신청채권자의 청구액도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 이 채권자의 미배당은 낙찰자에게 이전되는 금액이 아닙니다. 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수는 모든 회차 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
• 주위환경. 고현초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 제5층 건물로 제201호부터 제503호까지 총 12개호이며 사용승인일은 2021.04.19입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6M, 남측으로 폭 3M 내외의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로3류, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2021.05.03 을구 1번 근저당권과 이후 권리의 순위를 등기사항전부증명서 원본으로 다시 대조하세요.
• 점유자 확인. 정대건·이재혁·인도현·김동준·손현필·박범수·최문수·최지영·김선아·임선재·이계철·박상일의 현재 점유 여부와 실제 사용 부분을 확인하세요.
• 박상일 임차권. 보증금 70,000,000원, 계약일 2023.09.14, 전입·점유개시·확정일 2023.09.18, 임차권등기 2025.06.12를 원본과 대조하세요.
• 배당요구 확인. 정대건·인도현·손현필·임선재·박상일의 배당요구 접수가 확인돼 있으므로 배당요구종기 및 매각물건명세서의 최종 기재를 확인하세요.
• 명도 계획. 대항력 없음과 실제 퇴거 여부는 별개의 문제이므로 인도명령 및 점유이전 상황을 확인하세요.
• 현재 회차. 최저매각가는 감정가와 같은 201,000,000원인 신건입니다. 입찰가는 권리 안전성뿐 아니라 현장 상태와 점유관계를 함께 반영해 판단해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원, 그러나 점유 확인은 필수”

이 사건의 권리 구조는 기준일이 명확합니다. 2021.05.03 화서신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 현황조사에 나타난 12명의 전입일은 모두 그보다 늦습니다. 박상일의 70,000,000원 임차권등기도 2023.09.18 전입·점유개시·확정일을 기초로 한 후순위 권리여서 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원입니다.

다만 이 물건은 권리 인수 위험보다 점유 정리가 더 중요한 유형입니다. 여러 명의 점유가 확인됐고 박상일 외에는 보증금이 확인되지 않은 경우가 많습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 0원은 긍정적, 실제 점유·명도 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.