🏷️ 감정 177,000,000원 💰 최저 123,900,000원 🧾 인수 0원 👥 임차·점유 12명
123,900,000원
수원지방법원 2025타경1252. 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 3층 302호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 2021.04.19. 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 안의 한 호입니다. 이 사건의 권리분석 출발점은 2021.05.03. 설정된 화서신용협동조합 근저당권 799,500,000원입니다.
등기부에는 같은 날 화서신용협동조합 명의의 근저당권이 추가로 888,000,000원, 112,500,000원 설정돼 있고, 2025.07.10. 세 근저당권 모두 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내용이 기재돼 있습니다. 현재 회차 매각가 123,900,000원 가정에서는 집행비용 뒤 선순위 근저당에 매각대금이 모두 소진되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1252 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 고현로25번길 39 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 · 제201호~제503호 총12개호 · 사용승인일 2021.04.19. |
| 소유자 | 안재석 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 123,900,000원 (1회 유찰·70%) |
| 청구액 | 1,537,545,933원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.05.03.
말소기준권리는 2021.05.03. 접수된 을구 1번 화서신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 을구 2번·3번 근저당권도 설정됐고, 2025.05.22. 화서신용협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 김동준의 주택임차권은 2025.07.24. 등기돼 말소기준권리보다 뒤에 있으며, 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 12명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사와 등기부에 확인되는 임차·점유 관계는 12명입니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준권리 2021.05.03. 이후이며, 대항력 판정은 전원 없음입니다. 다만 김동준을 제외하면 보증금이 확인되지 않고, 우선변제관계도 미상인 사람이 많아 배당과 점유관계는 최종 매각물건명세서에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정대건 | 2024.05.27 | 미상 | 2025.07.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재혁 | 2021.05.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상일 | 2023.09.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 인도현 | 2023.11.01 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손현필 | 2021.05.13 | 미상 | 2025.06.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박범수 | 2022.07.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최문수 | 2023.12.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지영 | 2024.02.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선아 | 2023.09.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임선재 | 2023.07.17 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이계철 | 2021.05.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동준 | 2023.08.14 | 165,000,000원 | 2025.07.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 123,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,534,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 799,500,000원 | 121,365,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 888,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 112,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액은 1,800,000,000원, 채권자 배당액은 121,365,400원, 미배당은 1,678,634,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 123,900,000원 | 121,365,400원 | 1,678,634,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 86,730,000원 | 84,768,860원 | 1,715,231,140원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 60,710,999원 | 59,218,201원 | 1,740,781,799원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 고현초등학교 북서측 인근이며, 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약6M, 남측으로 폭3M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 인근 토지와 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류(폭 8m 미만)(접합)·비행안전제5구역(전술)·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 12명의 점유관계 재확인. 전입일 기준 대항력은 없지만, 실제 점유 범위와 인도 대상이 누구인지 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 김동준의 165,000,000원을 제외한 임차·점유자의 보증금이 미상입니다. 최종 매각물건명세서에서 보완 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 정대건·인도현·손현필·임선재·김동준은 배당요구 접수일이 확인되며, 나머지는 배당요구관계가 미상입니다.
- 근저당권 이전 확인. 을구 1번·2번·3번 근저당권은 2025.07.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기 상태를 대조해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 지역·동일 유형의 최신 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리구조에서 가장 분명한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 김동준의 165,000,000원 임차권을 포함해 조사된 12명의 전입은 모두 2021.05.03. 말소기준권리 이후라 대항력 인수형은 아닙니다. 그러나 다수의 점유자가 존재하고 보증금·우선변제관계가 미상인 사람이 많아, 권리 소멸 여부와 별개로 명도와 배당관계 확인 부담은 남습니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 177,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 123,900,000원, 즉 70%까지 내려왔지만 최신 실거래 시세가 확인되지 않으므로 이 수치만으로 “싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 인수 위험보다 다수 점유관계의 정리와 실제 시세 검증입니다.
