수원지방법원 2025타경1252. 수원시 권선구 고색동 리아체 3층 302호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 안재석 명의 소유권보존은 2021.05.03.이고, 같은 날 화서신용협동조합 명의 근저당권 3건이 순차 설정됐습니다. 그중 접수번호 55470의 채권최고액 799,500,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 권리와 전입관계가 모두 말소기준일 뒤에 형성되어, 제공된 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 단순히 “임차인 없음”으로 볼 수 있는 물건은 아닙니다. 현황조사 등에 나타난 점유·전입 확인 인원은 12명이며, 이 가운데 김동준은 전유부분 302호 전부에 대해 보증금 165,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 김동준의 주민등록일은 2023.08.14., 나머지 확인된 전입일 역시 모두 2021.05.03. 말소기준일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1252 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 3층302호 경기도 수원시 권선구 고현로25번길 39 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 제5층 건물 · 총12개호 · 3층302호 |
| 소유자 | 안재석 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 화서신용협동조합 |
| 청구액 | 1,537,545,933원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리·전입
말소기준은 2021.05.03. 접수번호 55470, 화서신용협동조합의 채권최고액 799,500,000원 근저당입니다. 같은 날 뒤이어 채권최고액 888,000,000원, 112,500,000원의 근저당권도 설정됐습니다. 2025.05.22. 화서신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐고, 2025.07.10.에는 세 근저당권이 각각 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 김동준의 주택임차권등기는 2025.07.24.에 접수됐으며, 역시 말소기준보다 후순위입니다.
임차·점유 현황 — 실제 확인 12명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손현필 | 2021.05.13 | 미상 | 2025.06.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이계철 | 2021.05.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재혁 | 2021.05.31 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박범수 | 2022.07.25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임선재 | 2023.07.17 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동준 | 2023.08.14 | 165,000,000원 | 2025.07.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선아 | 2023.09.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상일 | 2023.09.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 인도현 | 2023.11.01 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최문수 | 2023.12.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지영 | 2024.02.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정대건 | 2024.05.27 | 미상 | 2025.07.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
김동준은 임대차계약일자와 확정일자가 2023.07.25., 주민등록일자가 2023.08.14., 점유개시일자가 2023.08.15.이며 전유부분 302호 전부에 대해 보증금 165,000,000원의 임차권등기가 존재합니다. 그러나 기준 근저당은 2021.05.03.이므로 선순위 대항력 임차인으로 보지 않습니다. 나머지 인원들도 전입일이 모두 기준일 뒤지만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 경우가 많아, 인수 여부와 별개로 명도 상대방과 실제 점유관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
② 가격·회차 시나리오 — 시세 가점은 보류
이 사건에서 비교 가능한 실거래 가격 수치가 확인되지 않으므로 감정가 177,000,000원이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 현재 회차는 감정가와 최저가가 동일한 신건이며, 제공된 회차 시나리오는 다음과 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 177,000,000원 | 173,722,000원 | 1,626,278,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 141,600,000원 | 138,817,600원 | 1,661,182,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 113,280,000원 | 110,894,080원 | 1,689,105,920원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 이 미배당은 곧바로 낙찰자 인수액으로 전환되는 구조가 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 단순한 유찰률이 아니라 별도의 현장 시세 확인을 거쳐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 799,500,000원 | 173,722,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 888,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 112,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 177,000,000원 가정 시 집행비용 3,278,000원을 제외한 173,722,000원이 을구 1번 근저당권 배당으로 계산되며, 전체 채권 1,800,000,000원 중 1,626,278,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고현초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 제5층 건물의 총12개호로, 외벽은 석재붙임마감 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일마감, 창호는 하이샷시창호 마감입니다. 사용승인일은 2021.04.19.입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약6M, 남측으로 폭3M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류 접합, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 12명 점유관계 재확인. 현황조사상 확인된 인원과 실제 302호 점유자를 대조하고, 각 점유자의 계약관계와 퇴거 가능성을 확인해야 합니다.
- 김동준 임차권 확인. 보증금 165,000,000원, 확정일자 2023.07.25., 주민등록일 2023.08.14., 점유개시일 2023.08.15. 및 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 인원 확인. 김동준 외 확인된 인원의 보증금과 확정일자는 미상이므로 매각물건명세서와 제출 문건을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.07.10. 세 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 현재 채권자 및 배당관계를 최신 등기사항전부증명서와 대조해야 합니다.
- 가격은 별도 시세 확인. 감정가와 최저가가 모두 177,000,000원이지만 비교 가능한 실거래 수치가 없어 가격 우위를 단정할 수 없습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 명도”는 다르다
이 사건의 권리 기준은 명확합니다. 2021.05.03. 화서신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차·전입관계는 모두 그 뒤에 있습니다. 현재 회차 177,000,000원과 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 선순위 임차보증금을 떠안는 유형은 아닙니다.
하지만 점유·전입 확인 인원이 12명이고, 김동준을 제외하면 보증금이 확인되지 않은 경우가 많습니다. 권리 소멸 여부와 실제 명도 난도는 별개의 문제입니다. 더구나 비교 가능한 실거래 시세가 없어 신건 최저가 177,000,000원의 가격 매력도 역시 확인되지 않았습니다. 결론은 권리 인수는 안전형, 현황 확인은 주의형, 가격 판단은 보류입니다.
