수원지방법원 2025타경1252. 고색동 리아체주건축물제1동 4층 402호로, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 등기상 소유자는 안재석이고 2021.05.03. 소유권보존과 함께 화서신용협동조합 명의의 근저당권 3건이 설정됐습니다. 이 가운데 접수번호 55470의 을구 1번 근저당권 799,500,000원이 말소기준입니다.
2025.05.22. 화서신용협동조합이 임의경매를 개시했고, 이후 2025.07.10. 세 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 권리의 핵심은 점유자들의 전입 시점입니다. 확인된 12명의 전입일은 모두 2021.05.03. 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1252 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 4층 402호 · 도로명 고현로25번길 39 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 · 총 12개호 · 사용승인일 2021.04.19 |
| 소유자 | 안재석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 114,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 1,537,545,933원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.05.03.
말소기준은 접수번호 55470의 화서신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 을구 2번·3번 근저당권과 2025년 임차권등기는 모두 말소기준보다 후순위입니다. 특히 최문수의 주택임차권은 보증금 100,000,000원, 임대차계약일 2023.10.23., 점유개시일 2023.11.29., 확정일자 2023.11.24., 주민등록일 2023.12.11.로 기재돼 있어 말소기준보다 명확히 늦습니다.
② 임차·점유 관계 — 12명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 손현필 | 2021.05.13 | 미상 | 2025.06.17 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이계철 | 2021.05.18 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이재혁 | 2021.05.31 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박범수 | 2022.07.25 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 임선재 | 2023.07.17 | 미상 | 2025.06.13 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김동준 | 2023.08.14 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김선아 | 2023.09.07 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박상일 | 2023.09.18 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 인도현 | 2023.11.01 | 미상 | 2025.06.23 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 최문수 | 2023.12.11 | 100,000,000원 | 2025.06.12 | 대항력 없음우선변제 확인필요승계 없음 |
| 최지영 | 2024.02.28 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 정대건 | 2024.05.27 | 미상 | 2025.07.21 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
배당요구가 확인되는 사람은 최문수·임선재·손현필·인도현·정대건입니다. 나머지는 현황조사상 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자 등이 특정되지 않습니다. 다만 이들의 전입일 자체가 말소기준권리보다 뒤이므로, 현재 판정에서는 모두 대항력 없음입니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,407,200원 |
| 을구 1번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 799,500,000원 | 112,392,800원 |
| 을구 2번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 888,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 112,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 114,800,000원 가정 시 집행비용 2,407,200원을 제외한 112,392,800원이 선순위 근저당권에 배당되고, 등기 채권최고액 합계 1,800,000,000원 기준 미배당액은 1,687,607,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격·회차 시나리오 — 최저가는 감정가의 70%
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 114,800,000원 | 112,392,800원 | 1,687,607,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 80,360,000원 | 78,513,520원 | 1,721,486,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 56,252,000원 | 54,839,464원 | 1,745,160,536원 | 0원 |
현재 회차 최저가는 감정가 164,000,000원의 70%인 114,800,000원입니다. 중요한 점은 유찰로 매각가격이 내려가더라도 이 사건에서는 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 계속 0원이라는 것입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준액은 최저가와 같은 114,800,000원입니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 시장가격 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 고현초등학교 북서측 인근이며, 주위에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물, 총 12개호이며 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다. 사용승인일은 2021.04.19입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m, 남측으로 폭 3m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 현황 대조. 12명의 전입자 가운데 실제 현재 점유자와 퇴거자를 현황조사 원문·전입세대 확인·현장 방문으로 대조하세요.
- 최문수 임차권 확인. 보증금 100,000,000원, 임대차계약 2023.10.23., 확정일자 2023.11.24., 주민등록 2023.12.11.의 등기 내용을 매각물건명세서와 다시 맞춰 보세요.
- 보증금 미상 전입자. 다수 전입자의 보증금·확정일자가 특정되지 않으므로 배당요구 여부와 최우선변제 가능성을 원본 서류에서 확인하세요.
- 근저당권 이전. 2025.07.10. 세 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내용을 최신 등기부에서 재확인하세요.
- 배당 변동요인. 예상배당은 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 감정가 할인율만으로 시장 시세 대비 가격 메리트를 단정하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “명도 간단”은 같은 말이 아니다
이 사건의 법률 구조는 비교적 명확합니다. 2021.05.03. 화서신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 확인된 전입자 12명은 모두 그 뒤에 전입했습니다. 등기된 최문수의 100,000,000원 임차권도 후순위이며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 실무 리스크는 점유에 있습니다. 한 호실에서 다수의 전입자가 확인되고 보증금이 특정되지 않은 사람이 많아, 낙찰 후 실제 인도 대상과 협의 상대방을 파악하는 과정이 단순하다고 볼 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다는 현황·명도 확인이 입찰 전 핵심이고, 현재 최저가 114,800,000원 자체의 시장가격 경쟁력은 별도로 검증해야 합니다.
