말소기준은 2021.05.03. 화서신용협동조합 근저당권입니다. 확인된 임차인 12명의 전입일은 모두 말소기준 이후이고, 등기된 최문수의 임차권도 말소기준 이후여서 주어진 권리판정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 11명의 보증금이 확인되지 않고 우선변제 여부도 확정되지 않아 배당과 점유정리 측면의 확인이 필요합니다. 실거래 시세 자료는 없어 신건 가격의 싸고 비쌈은 단정할 수 없습니다.
수원지방법원 2025타경1252. 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 4층 402호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 164,000,000원, 최저매각가도 164,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매각기일은 2026.08.25.입니다.
등기상 소유자는 안재석입니다. 말소기준권리는 2021.05.03. 접수된 화서신용협동조합의 채권최고액 799,500,000원 근저당권입니다. 같은 날 추가로 채권최고액 888,000,000원, 112,500,000원의 근저당권이 설정돼 있으며, 경매개시결정과 최문수의 주택임차권등기는 모두 이 기준권리보다 뒤에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1252 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 고현로25번길 39 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 · 총 12개호 · 사용승인일 2021.04.19. |
| 소유자 | 안재석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,537,545,933원 |
| 매각기일 | 2026.08.25. |
① 권리 흐름 — 2021.05.03. 근저당이 기준
말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 799,500,000원, 근저당권자는 화서신용협동조합, 채무자는 안재석입니다. 같은 날 을구 2번 888,000,000원, 을구 3번 112,500,000원의 근저당권이 설정됐고, 2025.05.22. 화서신용협동조합의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
2025.06.12.에는 최문수 명의의 주택임차권이 등기됐습니다. 임차보증금은 100,000,000원, 월 차임은 400,000원, 임대차계약일은 2023.10.23., 점유개시일은 2023.11.29., 확정일자는 2023.11.24., 주민등록일자는 2023.12.11.로 기재돼 있습니다. 모두 말소기준권리인 2021.05.03.보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
을구 1번·2번·3번 근저당권은 2025.06.26. 확정채권양도를 원인으로 2025.07.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 각각 이전됐습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 확인이 많다
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손현필 | 2021.05.13. | 미상 | 2025.06.17. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이계철 | 2021.05.18. | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재혁 | 2021.05.31. | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박범수 | 2022.07.25. | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임선재 | 2023.07.17. | 미상 | 2025.06.13. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동준 | 2023.08.14. | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선아 | 2023.09.07. | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상일 | 2023.09.18. | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 인도현 | 2023.11.01. | 미상 | 2025.06.23. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최문수 | 2023.12.11. | 100,000,000원 | 2025.06.12. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지영 | 2024.02.28. | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정대건 | 2024.05.27. | 미상 | 2025.07.21. | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 신건의 가격 메리트는 보류
감정가와 현재 최저매각가는 모두 164,000,000원이며 유찰 횟수는 0회입니다. 그러나 동일 지역·동일 유형의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세 자료가 확인되지 않으므로 이 금액이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
따라서 이번 물건은 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 현재 회차는 164,000,000원, 1회 유찰 시 131,200,000원, 2회 유찰 시 104,960,000원의 시나리오가 제시돼 있지만, 각 금액의 시장 대비 수준은 별도 실거래 확인이 있어야 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 799,500,000원 | 160,904,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 888,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 112,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 164,000,000원에서 채권자 총 청구액은 1,800,000,000원, 채권자 배당액은 160,904,000원, 미배당액은 1,639,096,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다.
- 입지. 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 고현초등학교 북서측 인근으로, 주위에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 총 12개호이며 외벽은 석재붙임마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일마감, 창호는 하이샷시창호 마감입니다. 사용승인일은 2021.04.19.입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6M, 남측으로 폭 3M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.05.03. 을구 1번 화서신용협동조합 근저당권이 기준이며 이후 전입 임차인들의 대항력 없음 판정을 원본 서류와 대조하세요.
- 임차인 12명 점유 확인. 전입세대와 실제 점유자가 일치하는지, 각 점유 공간과 현재 거주 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 최문수의 100,000,000원 외 보증금이 미상인 임차인이 있어 매각물건명세서와 배당요구 자료를 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 정대건·인도현·손현필·임선재는 배당요구가 확인됩니다. 나머지 임차인의 권리행사 상태도 원본 문건으로 확인하세요.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없어 164,000,000원의 가격 적정성을 판단할 수 없습니다. 입찰 전 인근 다세대·도시형생활주택 실거래를 별도로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건을 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “단순한 물건”은 다르다
이 사건은 말소기준이 2021.05.03. 근저당으로 명확하고, 확인된 임차인들의 전입이 모두 그 이후여서 제공된 권리판정상 매수인 인수액은 0원입니다. 최문수의 100,000,000원 임차권도 말소기준 이후입니다. 권리 인수만 보면 구조는 비교적 선명합니다.
다만 실제 입찰의 난도는 12명의 임차인·점유관계에서 높아집니다. 11명의 보증금이 미상이고 우선변제 여부도 확정되지 않았으며, 배당요구 여부도 사람마다 다릅니다. 또한 실거래 시세 자료가 없어 감정가와 동일한 신건 최저가 164,000,000원의 가격 메리트도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수는 0원, 점유와 가격은 추가 확인이 필요한 유형으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
