수원지방법원 2025타경56841. 오산역영무파라드 122동 1층 122호의 근린시설·판매시설(상점)입니다. 말소기준권리는 2023.11.30. 설정된 와부농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 4,498,000,000원입니다. 이후 서울보증보험 가압류, 국·이천시·오산시 압류, 경기신용보증재단·여주축산업협동조합 가압류, 국의 후순위 근저당, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안을 권리금액은 0원입니다. 다만 세금 압류 중 당해세가 있으면 배당에서 선순위로 차감될 수 있어, 등기상 후순위라는 이유만으로 세금 문제를 가볍게 볼 수는 없습니다. 감정평가상 본건을 포함한 대상 12개 호는 판매시설로 이용되며 현황 공실이고, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

등기상 최초 소유권은 한국자산신탁주식회사 명의 신탁이었으나 이미 말소됐고, 2023.11.30. 오산종합시장재건축관리단을 거쳐 같은 날 이재도에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 와부농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 발생한 가압류·압류·후순위 근저당·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 가격 비교 — 70% 유찰가만 보고 싸다고 단정하면 안 된다

현재 최저매각가는 288,400,000원으로 감정가 412,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 제공된 최근 거래 12건의 대상 면적은 44.6㎡·44.7㎡·56.21㎡·56.37㎡ 등으로 본건의 기준면적 30.744㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래자료는 오산역영무파라드의 가격 흐름을 보는 참고자료일 뿐, 본건 1층 상가의 직접적인 적정가로 사용할 수 없습니다.

참고 거래 12건의 평균은 277,000,000원, 최신 거래는 288,000,000원입니다. 현재 최저가 288,400,000원은 최근 12개월 평균의 104.1%이며 최신 거래 288,000,000원보다도 높습니다. 더구나 본건은 1층 판매시설이고 비교 거래와 면적이 일치하지 않으므로, 이 자료만으로 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거는 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 288,400,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 와부농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 채권은 미배당으로 남습니다. 총 채권액 5,100,590,906원 중 예상배당액은 283,562,400원, 미배당은 4,817,028,506원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 선순위 미배당은 확대

낙찰가가 내려가도 현재 자료상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이는 곧바로 낮은 회차가 투자상 유리하다는 뜻은 아닙니다. 본건은 공실 상가이고 직접 비교 가능한 동일 면적 상가 거래가 제시돼 있지 않으므로, 유찰률보다 실제 임대수익과 상권가격을 먼저 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 본건을 포함한 대상 호실은 판매시설(상점)이며 현황은 공실입니다.
• 입지. 경기도 오산시 원동 ‘원동사거리’ 북서측 인근 주상복합건물로, 주변에는 주택·업무시설·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 동측에 경부고속도로·오산IC·국도1번, 인근 버스정류장, 서측에 1호선 오산역이 있습니다.
• 도로. 북측 폭 약 8m, 동측·남측 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
• 설비. 급배수설비·공동위생시설·승강기·소화전·지하주차장을 갖췄습니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 성장관리권역, 토지구획정리사업지구, 비행안전제3구역 등이 포함됩니다.
• 공시지가. 2,452,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주거가 아닌 공실 판매시설이므로 아파트 거래자료만으로 환금성을 판단하기 어렵고, 실제 상권·임대수익 검증이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대·점유 원본 확인. 현재 임차인 자료는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사에서 실제 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부와 금액에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
• 상가 시세 별도 검증. 제시된 최근 거래 12건은 본건 30.744㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 1층 122호와 유사한 판매시설 실거래·매물·임대사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 공실 비용 확인. 현황 공실이므로 관리비 체납과 공실기간 중 유지비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 임대수익 검증. 판매시설은 주거용보다 임차수요와 공실률의 영향을 크게 받으므로 예상 임대료·관리비·수익률을 입찰가 산정에 반영해야 합니다.
• 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 공동담보목록과 연결돼 있고 후순위 국 근저당도 다른 호실과 공동담보 관계가 기재돼 있어 원본 범위를 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리보다 가격과 공실 리스크를 봐야 한다

이 물건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.11.30. 와부농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤 권리들은 매각으로 소멸하며, 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 실제 입찰 판단을 어렵게 만드는 것은 공실 판매시설이라는 용도, 세금 압류 4건, 그리고 직접 비교 가능한 동일 면적 상가 시세가 없다는 점입니다.

감정가 412,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 288,400,000원까지 내려왔지만, 참고 거래 평균 277,000,000원보다도 높은 수준이고 해당 거래는 본건과 면적이 맞지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하기보다, 실제 상가 임대료·공실률·동일층 유사호실 가격을 확인해 적정 입찰가를 다시 산정하는 것이 핵심입니다.