520,800,000원
수원지방법원 2025타경56841. 오산시 원동 오산역영무파라드 122동 1층 135호의 근린시설·판매시설(상점)입니다. 감정요항표상 기호 물건들은 모두 판매시설로 이용되며 현재 공실 상태입니다. 본건의 말소기준권리는 2023.11.30. 설정된 와부농업협동조합 근저당으로, 채권최고액은 4,498,000,000원입니다. 이후 서울보증보험주식회사·경기신용보증재단·여주축산업협동조합의 가압류와 국의 압류, 와부농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌고 등기상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리가 소멸한다고 해서 현재 가격이 곧바로 유리한 것은 아닙니다. 1회 유찰되어 최저가는 감정가의 70%인 520,800,000원까지 내려왔지만, 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득가 역시 520,800,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 296,416,666원 대비 175.7%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56841 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 771-1 오산역영무파라드 122동 1층135호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(상점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 이재도 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 744,000,000원 / 520,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 와부농업협동조합 / 3,834,249,534원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.30. 와부농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,498,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
2022.07.21. 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만 2023.11.30. 신탁재산 귀속에 따라 정리됐고, 같은 날 이재도에게 소유권이 이전됐습니다. 바로 그날 설정된 와부농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 가압류·압류와 경매개시결정은 등기분석상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤에도 최근 거래지표보다 높다
오산역영무파라드의 면적대 실거래 12건은 2026.04부터 2026.09까지 288,000,000원~305,000,000원 범위이고, 최근 12개월 평균은 296,416,666원입니다. 최신 거래는 2026.09의 288,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 56.21㎡ | 9 | 288,000,000원 |
| 2026.09 | 56.21㎡ | 19 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 56.21㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2026.07 | 56.37㎡ | 29 | 295,000,000원 |
| 2026.07 | 56.37㎡ | 24 | 305,000,000원 |
| 2026.07 | 56.37㎡ | 20 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 56.21㎡ | 19 | 288,000,000원 |
| 2026.06 | 56.37㎡ | 28 | 305,000,000원 |
| 2026.06 | 56.37㎡ | 24 | 295,000,000원 |
| 2026.06 | 56.37㎡ | 25 | 295,000,000원 |
| 2026.05 | 56.21㎡ | 27 | 291,000,000원 |
| 2026.04 | 56.37㎡ | 22 | 305,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 296,416,666원 |
현재 최저가 520,800,000원은 이 최근 12개월 평균의 175.7%입니다. 따라서 1회 유찰됐다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 생겼다”고 볼 수 없습니다. 특히 본건은 1층 판매시설(상점)이므로 동일 단지의 면적대 거래지표와 용도·수익구조가 동일한지 확인한 뒤 상가 자체의 임대료·공실·수익률을 기준으로 별도 가치검증을 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 520,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,608,000원 |
| 1. 근저당 · 와부농업협동조합 | 4,498,000,000원 | 513,192,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 13,474,700원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 57,480,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 여주축산업협동조합 | 5,465,474원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 집행비용 7,608,000원을 제외한 513,192,000원이 와부농업협동조합 근저당에 배당되고, 다른 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 잔여는 없습니다. 채권자 총 미배당액은 4,061,228,174원입니다. 국의 압류 및 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당표에 반영되지 않았으며, 근저당은 공동담보로 등기돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·현황. 본건이 포함된 1층 물건들은 판매시설(상점)로 이용되며 현재 공실 상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 입지. 원동사거리 북서측 인근의 주상복합건물로, 주변에는 주택·업무시설·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 동측에 경부고속도로·오산IC·국도1번이 있으며, 인근에 버스정류장과 서측 1호선 오산역이 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 8m, 동측·남측 폭 약 6m 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 공시지가는 2,452,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 규제. 성장관리권역·토지구획정리사업지구·가축사육제한구역·비행안전제3구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 환금성. 오산역영무파라드는 404세대, 사용승인일은 2022.05.25입니다. 다만 본건은 주거가 아닌 공실 상가이므로 거래가격뿐 아니라 실제 임대수요와 수익성이 환금성을 좌우합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 매각물건명세서의 임차관계를 반드시 대조하세요.
- 상가 시세 별도 검증. 최근 12개월 거래지표보다 현재 실질취득가가 높습니다. 같은 건물 내 1층 상가의 실제 매매가·보증금·월세를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 비용. 현황이 공실이므로 낙찰 직후부터 임차인을 확보할 때까지의 관리비·보유비용과 예상 임대기간을 반영해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 2024.09.19. 국 압류가 있고 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 법정기일과 배당 우선순위를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 와부농업협동조합 근저당은 공동담보목록과 연결돼 있어 다른 담보물의 매각·배당 상황도 확인할 필요가 있습니다.
- 회차별 가격 검토. 현재 520,800,000원, 2회 유찰 시 364,560,000원, 3회 유찰 시 255,191,999원 시나리오를 기준으로 수익성을 다시 계산하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 실질취득가를 봐야 한다
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.11.30. 와부농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심 위험은 권리보다 가격과 상가 환금성입니다.
한 차례 유찰되어 최저가가 520,800,000원까지 내려왔지만 인수액이 없으므로 실질취득가도 520,800,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 296,416,666원의 175.7%입니다. 동시에 본건은 1층 판매시설이고 현황 공실이며 임대관계가 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율보다는 실제 상가 임대수익·공실기간·별도 상가 시세를 기준으로 가격을 재검증하는 것이 이 사건의 가장 중요한 판단 포인트입니다.
