💰 346,500,000원 ✅ 인수 0원 📊 최근 평균 대비 125.1% 🏬 현황 공실
수원지방법원 2025타경56841. 오산역영무파라드 122동 1층137호 근린시설로, 감정평가상 기호 1~12는 모두 판매시설(상점)이며 현황은 공실입니다. 등기상 소유자는 이재도이고, 말소기준권리는 2023.11.30. 설정된 와부농업협동조합 근저당권입니다. 이후 서울보증보험주식회사·경기신용보증재단·여주축산업협동조합의 가압류와 국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인에게 계산된 인수액은 0원입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 495,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 346,500,000원입니다. 그러나 제공된 최근 12개월 거래 평균은 277,000,000원이고, 현재 최저가는 그 평균의 125.1%입니다. 특히 거래 표본의 면적과 대상 기준 면적이 일치하지 않으므로, 단순히 “1회 유찰됐다”는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56841 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 771-1 오산역영무파라드 122동 1층137호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(상점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 이재도 |
| 감정가 / 최저가 | 495,000,000원 / 346,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 와부농업협동조합 / 3,834,249,534원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 신고 없음. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 2023.11.30. 와부농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤의 서울보증보험주식회사 가압류, 국의 압류, 경기신용보증재단·여주축산업협동조합 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태는 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 거래 평균의 125.1%
오산역영무파라드의 제공된 최근 거래 12건입니다. 최근 거래 평균은 277,000,000원, 최저는 230,000,000원, 최고는 305,000,000원, 최신 거래는 2026.09의 288,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 56.21㎡ | 9 | 288,000,000원 |
| 2026.09 | 56.21㎡ | 19 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 44.6㎡ | 24 | 240,000,000원 |
| 2026.08 | 56.21㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2026.08 | 44.7㎡ | 28 | 243,000,000원 |
| 2026.08 | 44.7㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 56.37㎡ | 29 | 295,000,000원 |
| 2026.07 | 56.37㎡ | 24 | 305,000,000원 |
| 2026.07 | 56.37㎡ | 20 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 44.6㎡ | 17 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 56.21㎡ | 19 | 288,000,000원 |
| 2026.06 | 56.37㎡ | 28 | 305,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 277,000,000원 |
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 현재는 1회 유찰 상태이고, 2회 유찰 시 시나리오 가격은 242,549,999원, 3회 유찰 시 169,784,999원입니다. 다만 이 값은 회차별 최저매각가 시나리오일 뿐, 적정가를 뜻하는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 346,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,651,000원 |
| 1. 근저당 · 와부농업협동조합 | 4,498,000,000원 | 340,849,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 13,474,700원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 57,480,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 여주축산업협동조합 | 5,465,474원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 346,500,000원 가정 시 집행비용을 제외한 금액이 와부농업협동조합에 배당되며, 근저당권부터 미배당이 발생합니다. 채권자 총 미배당액은 4,233,571,174원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원동사거리 북서측 인근 주상복합건물 내에 위치하며, 주변은 주택·업무시설·숙박시설·근린생활시설이 혼재하는 국도 후면 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 동측에 경부고속도로·오산IC·국도1번, 인근 버스정류장, 서측에 1호선 오산역이 있습니다.
- 이용상태. 판매시설(상점)이며 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 3층 판매시설 내 1층이며 급배수·공동위생·승강기·소화전·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지 장방형 토지로 공동주택과 판매시설의 주상복합건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,452,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 폭 약 8m, 동측과 남측 폭 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가가 제공된 최근 거래 평균의 125.1%입니다. 1회 유찰 자체보다 실제 해당 상가의 임대료·공실률·동일 층·유사 면적 매매사례를 우선 확인해야 합니다.
- 면적 차이. 대상 기준 면적 36.96㎡와 제공된 최근 거래 44.6㎡~56.37㎡가 일치하지 않습니다. 최근 거래 평균을 그대로 대상 호실의 시세로 적용하지 마세요.
- 현황 공실 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·사업자등록·임대차 존재 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 상가 환금성. 주거용이 아닌 판매시설(상점)이므로 향후 매도와 임대는 상권·동선·공실 상태의 영향을 크게 받을 수 있습니다.
- 배당 외 세금. 국의 압류가 있고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 세금 우선순위는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 상가 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 상가 환금성이 핵심
이 물건은 등기상 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라 권리 구조 자체는 단순합니다. 그러나 현재 최저가 346,500,000원은 최근 12개월 거래 평균 277,000,000원의 125.1%이고, 거래 표본의 면적도 대상 기준 면적과 다릅니다. 게다가 용도는 판매시설(상점), 현황은 공실입니다. 따라서 이번 물건의 핵심은 “권리가 깨끗한가”보다 현재 가격이 상가의 실제 수익성과 환금성을 감안해 타당한가를 검증하는 데 있습니다.
