수원지방법원 2025타경56841. 경기도 오산시 원동 오산역영무파라드 122동 1층141호의 근린시설입니다. 감정평가상 기호 물건들은 판매시설(상점)으로 이용되며 현재는 공실 상태입니다. 본건의 말소기준권리는 2023.11.30. 설정된 와부농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 4,498,000,000원입니다. 이후 서울보증보험주식회사·경기신용보증재단·여주축산업협동조합의 가압류와 국 압류, 경매개시결정은 등기분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 최저매각가는 293,300,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70% 회차입니다. 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 288,393,800원이 말소기준 근저당에 배당되고 후순위 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 그러나 그 미배당액은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 인수액은 0원

2022.07.21. 한국자산신탁주식회사 명의 신탁등기가 있었지만 등기부상 이미 말소됐고, 2023.11.30. 이재도 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 와부농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다.

② 시세 비교 — 제공 거래군 기준 105.9%, 그러나 면적은 불일치

오산역영무파라드의 최근 거래 12건은 2026.06~2026.09 거래입니다. 최근 12개월 평균은 277,000,000원, 최신 거래는 2026.09의 288,000,000원이며 현재 최저가 293,300,000원은 최근 12개월 평균 기준 105.9%입니다.

숫자만 놓고 보면 현재 최저가 293,300,000원은 최근 12개월 평균 277,000,000원의 105.9%이고, 최신 거래 288,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균 대비 할인처럼 보이는 감정가 대비 유찰폭만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 293,300,000원 가정)

현재 회차에서는 채권자 총 청구 4,574,420,174원 중 288,393,800원이 배당되고, 미배당은 4,286,026,374원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당표에 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

회차가 내려갈수록 근저당권자의 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서 유찰의 핵심 효과는 권리 위험 변화가 아니라 취득가격 변화입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 원동사거리 북서측 인근 주상복합건물 내에 위치하며, 주변은 주택·업무시설·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재하는 국도 후면상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 동측에 경부고속도로와 오산IC, 국도1번이 있으며 인근 버스정류장과 서측 1호선 오산역이 소재합니다.
• 현황. 감정평가상 판매시설(상점)로서 현황 공실입니다. 급배수·공동위생시설·승강기·소화전·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측 폭 약 8m, 동측과 남측 폭 약 6m 포장도로와 각각 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 성장관리권역·토지구획정리사업지구·비행안전제3구역(전술) 등이 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
• 토지. 평지의 장방형 토지로 공동주택과 판매시설의 주상복합건부지로 사용 중이며 공시지가는 2,452,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 본건은 주거가 아닌 판매시설이고 현재 공실입니다. 제공된 단지 최근 거래 역시 본건 31.24㎡와 면적이 맞지 않아, 실제 상가 임대수요와 동일·유사 점포 거래를 별도로 확인할 필요가 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 착시 경계. 감정가 419,000,000원에서 1회 유찰돼 293,300,000원이 됐지만, 제공된 최근 12개월 거래 평균 277,000,000원 대비 지표는 105.9%입니다. 감정가 할인율만 보고 저가라고 판단하지 마세요.
• 상가 직접 비교사례 확인. 제공된 거래 면적은 44.6㎡·44.7㎡·56.21㎡·56.37㎡로 본건 31.24㎡와 맞지 않습니다. 동일·유사 면적의 판매시설 거래와 임대료를 별도로 확인하세요.
• 점유 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유·임대차 관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
• 공실 비용 검토. 현재 공실인 판매시설이므로 낙찰 이후 임차인을 구하는 기간과 보유비용을 별도로 고려해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 배당표에 반영되지 않은 당해세 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — 권리보다 ‘상가 가격 검증’이 승부처

이 사건은 등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 293,300,000원은 제공된 최근 12개월 거래 평균 277,000,000원의 105.9%이고, 최신 거래 288,000,000원보다도 높습니다.

더 중요한 점은 본건이 근린시설인 1층 판매시설(상점)이라는 사실입니다. 거래 표본은 본건 31.24㎡와 면적이 일치하지 않으므로 이 평균을 그대로 본건의 상가 시세라고 사용할 수 없습니다. 결국 이 물건은 “인수 0원”이라는 권리 안정성과 “공실 상가의 적정가격·임대수요·환금성”을 분리해 봐야 합니다. 현재 회차를 싸다고 단정하기보다, 동일·유사 상가의 실제 거래와 임대수익을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.