수원지방법원 2025타경56841. 경기도 오산시 원동 오산역영무파라드 122동 1층 142호입니다. 건물의 명칭만 보고 일반 아파트 경매로 이해해서는 안 됩니다. 해당 호실은 감정평가상 판매시설(상점)이며, 같은 평가 범위에 포함된 상점들은 모두 공실로 조사됐습니다.

현재 최저매각가는 감정가 490,000,000원에서 1회 유찰된 343,000,000원입니다. 등기부의 기준권리와 후순위 권리 관계는 비교적 명확하지만, 공실 상가의 적정 매입가격과 향후 임대 가능성은 등기부만으로 판단할 수 없습니다. 특히 공동담보 근저당의 채권최고액이 커서 채권 부족액을 매수인의 인수채무로 오해하지 않도록 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 와부농협 근저당

최초 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 오산종합시장재건축관리단을 거쳐 이재도에게 소유권이 이전됐고, 같은 날 와부농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다.

말소기준권리는 2023.11.30 접수된 을구 1번 와부농업협동조합 근저당권입니다. 이후 서울보증보험주식회사·경기신용보증재단·여주축산업협동조합의 가압류, 국의 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 말소기준 근저당 자체도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 점유·임대차 — 공실이지만 임대관계는 미상

감정평가서상 판매시설은 공실로 조사됐습니다. 확인된 임차인이 없으므로 현재의 예상배당에는 임차보증금 인수가 반영되지 않았습니다. 다만 공실이라는 조사 결과만으로 임대차계약이 존재하지 않는다고 확정할 수는 없습니다. 임대관계가 미상인 만큼 계약관계와 실제 점유자를 최종 확인해야 합니다.

③ 가격 검증 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다

감정가 490,000,000원에 비해 현재 최저매각가는 343,000,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 할인율이며, 실제 시장에서 거래되는 상점 가격 대비 할인율이 아닙니다.

오산역영무파라드 실거래 자료상 최근 12개월 평균은 277,000,000원(12건), 최신 거래는 2026.09 · 288,000,000원입니다. 최저가는 참고 평균 대비 123.8%에 해당합니다. 다만 해당 거래들은 면적과 층이 다른 물건으로, 1층 142호 판매시설과 직접 비교할 수 없습니다.

실거래 수치는 오산역영무파라드 내 다른 면적·층의 거래로, 경매 대상 상점의 직접 비교사례가 아닙니다.

④ 참고 거래 상세 — 서로 다른 면적과 층

거래된 면적은 44.6㎡·44.7㎡·56.21㎡·56.37㎡이고 거래 층수도 경매 대상인 1층과 다릅니다. 따라서 위 거래표는 동일 건물의 참고 자료일 뿐, 상점의 유효한 시세 표본으로 사용하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 343,000,000원 가정)

위 배당은 집행비용을 추정하고 국세 등 세금채권·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 단순 시뮬레이션입니다. 국의 압류가 존재하므로 실제 세금채권 금액과 법정기일, 우선순위에 따라 배당액은 변동할 수 있습니다. 근저당 채권최고액은 실제 채무잔액이나 본 호실의 확정 배당채권액과 동일하지 않습니다.

현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 5,602,000원을 공제하고, 와부농업협동조합에 337,398,000원이 배당되는 계산입니다. 후순위 가압류 채권자와 소유자에게는 잔여 배당금이 없습니다.

전체 배당 모형상 채권액 합계는 4,574,420,174원이고, 예상 채권자 배당액은 337,398,000원, 미배당액은 4,237,022,174원입니다. 다만 이 합계에는 근저당의 채권최고액을 사용한 추정이 포함돼 있으며, 공동담보 관계에 따른 개별 물건 배당과 실제 채권액은 별도 확인 대상입니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 가격만 내려가고 채권 부족은 늘어난다

시나리오상 유찰이 진행돼도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 반면 채권자의 미배당액은 증가합니다. 이는 채권 회수 부족에 관한 수치이며, 매수인의 추가 채무를 의미하지 않습니다.

다만 최저가가 240,099,999원 또는 168,069,999원으로 낮아지는 경우에도, 그 자체만으로 상점의 적정 시세 이하라고 판단할 수 없습니다. 상가의 실거래가격과 임대수익을 확인해야 각 회차의 경제성을 판단할 수 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 오산시 원동 원동사거리 북서측 인근의 주상복합건물 내에 위치합니다. 주변은 주택·업무시설·숙박시설·근린생활시설이 혼재하는 국도 후면 상가지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이합니다. 동측에 경부고속도로·오산IC·국도1번이 위치하고, 인근 버스정류장 및 서측 1호선 오산역이 있습니다.
• 이용상태. 감정평가 대상 판매시설은 상점으로 이용되는 구조이며 조사 당시 공실입니다. 임대관계는 미상으로, 현재 임대수익을 확인할 수 없습니다.
• 설비. 급배수설비·공동위생시설·승강기·소화전·지하주차장을 갖추고 있습니다. 외벽은 석재 마감, 내부는 페인팅·타일·방음텍스 등으로 마감돼 있습니다.
• 도로. 북측 약 8m, 동측 및 남측 약 6m 포장도로와 각각 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 성장관리권역·토지구획정리사업지구·비행안전제3구역·상대보호구역 등 관련 제한이 있습니다. 개별 영업 용도의 허용 여부는 확인이 필요합니다.
• 공부 및 건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 공실 상점이므로 주거 세대의 거래량을 그대로 환금성 근거로 사용할 수 없습니다. 동일 용도 상점의 매매거래·임대수요와 공실 해소 가능성을 별도로 확인해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 상점 시세 확보. 동일 건물 또는 인근의 1층 판매시설 중 면적·전면 위치·접근성이 유사한 거래사례를 확인하세요. 다른 면적의 주거 거래 평균을 입찰가 기준으로 사용하지 마세요.
• 임대수익 검증. 주변 상점의 실제 임대료·보증금·공실 현황을 확인하세요. 감정 당시 공실이고 임대관계가 미상이므로 예상 월세를 확정 수익으로 보아서는 안 됩니다.
• 현장 점유 확인. 실제 사용 여부와 임대차계약 존재 여부를 재조사하세요. 임차인 0명과 인수 0원은 확인된 권리관계를 기준으로 한 추정입니다.
• 공동담보 확인. 와부농업협동조합 근저당의 공동담보목록과 실제 채권잔액, 개별 물건별 배당관계를 확인하세요. 채권최고액 4,498,000,000원을 본 호실의 확정 실채무로 취급하지 마세요.
• 세금 압류 검토. 국의 압류가 있으므로 실제 조세채권액·법정기일·배당 우선순위를 확인하세요. 예상배당표의 근저당 배당액은 확정 금액이 아닙니다.
• 관리비·운영비 확인. 공용부분 미납 관리비, 관리규약, 관리비 수준과 시설 유지비를 확인하세요. 낙찰 후 수익성에 영향을 줄 수 있습니다.
• 유찰가 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 상점 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않았습니다. 회차별 숫자만으로 저가 매수를 단정하지 마세요.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·공동담보목록 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — 권리 인수 0원 추정, 가격은 검증 전

이 물건은 말소기준 근저당 이후의 가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조이고, 확인된 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 거액의 채권 부족액도 소멸하는 채권에 관한 미배당액이지 매수인이 그대로 승계하는 금액은 아닙니다.

하지만 권리 인수 위험이 낮다는 사실과 경제성이 높다는 판단은 별개입니다. 본건은 공실로 조사된 1층 판매시설이고 임대관계도 미상입니다. 현재 최저가 343,000,000원은 감정가의 70%지만, 참고 실거래 평균 277,000,000원은 상점과 직접 비교할 수 없는 다른 면적 거래입니다. 따라서 감정가 할인이나 참고 실거래 비율을 근거로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

결론은 권리상 인수 0원 추정, 상점 시세·임대수익·점유관계 확인 전 가격 판단 보류입니다. 유찰이 추가로 진행되더라도 매수인 인수액 추정은 0원이지만, 상점의 실제 가치가 확인되지 않으면 최저가 하락만으로 적정 매입가를 결정할 수 없습니다.