수원지방법원 2025타경56841. 오산역영무파라드 122동 1층 125호의 근린시설입니다. 감정평가상 기호 물건들은 판매시설(상점)으로 이용되며 현황은 공실입니다. 등기상 현재 소유자는 이재도이고, 2023.11.30. 와부농업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 서울보증보험주식회사·경기신용보증재단·여주축산업협동조합의 가압류와 국·오산시의 압류, 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
권리 자체보다 더 주의할 부분은 가격과 환금성입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 277,900,000원이지만, 최근 12개월 거래 평균 277,000,000원과 비교하면 100.3%입니다. 즉 1회 유찰만으로 최근 거래 평균보다 싸졌다고 볼 수 없습니다. 더욱이 시세 비교 기준면적은 29.646㎡인 반면 최근 거래 표본은 44.6㎡·44.7㎡·56.21㎡·56.37㎡로 구성돼 있고 면적 일치 여부도 불일치로 표시돼 있어, 실거래 숫자는 참고선으로만 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56841 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 771-1 오산역영무파라드 122동 1층125호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 판매시설(상점) · 공실 |
| 소유자 | 이재도 |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 277,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 3,834,249,534원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.30. 와부농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,498,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.07.21. 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2023.11.30. 오산종합시장재건축관리단을 거쳐 이재도에게 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 와부농업협동조합 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 70% 유찰가가 곧 ‘싼 가격’은 아니다
오산역영무파라드의 최근 거래 12건 평균은 277,000,000원, 최저 거래는 230,000,000원, 최고 거래는 305,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.09의 288,000,000원입니다. 현재 최저매각가 277,900,000원은 최근 12개월 평균의 100.3%로, 평균보다 낮지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 56.21㎡ | 9 | 288,000,000원 |
| 2026.09 | 56.21㎡ | 19 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 44.6㎡ | 24 | 240,000,000원 |
| 2026.08 | 56.21㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2026.08 | 44.7㎡ | 28 | 243,000,000원 |
| 2026.08 | 44.7㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 56.37㎡ | 29 | 295,000,000원 |
| 2026.07 | 56.37㎡ | 24 | 305,000,000원 |
| 2026.07 | 56.37㎡ | 20 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 44.6㎡ | 17 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 56.21㎡ | 19 | 288,000,000원 |
| 2026.06 | 56.37㎡ | 28 | 305,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 277,000,000원 |
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 현재는 1회 유찰 상태이고, 다음 시나리오의 최저가는 194,530,000원, 그 다음은 136,171,000원으로 계산돼 있습니다. 현재 회차에서는 가격을 최근 거래 평균보다 싸다고 평가하기 어렵고, 근린시설·공실이라는 특성까지 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,690,600원 |
| 1. 근저당 · 와부농업협동조합 | 4,498,000,000원 | 273,209,400원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 13,474,700원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 57,480,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 여주축산업협동조합 | 5,465,474원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 와부농업협동조합 근저당권 배당에 사용되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 4,574,420,174원 중 273,209,400원이 배당되고 4,301,210,774원이 미배당으로 남지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 277,900,000원 | 273,209,400원 | 4,301,210,774원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 194,530,000원 | 191,006,580원 | 4,383,413,594원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 136,171,000원 | 133,464,606원 | 4,440,955,568원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 판매시설(상점)이며 현황 공실입니다.
- 주위환경. 원동사거리 북서측 인근의 주상복합건물로, 주변에 주택·업무시설·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 동측에 경부고속도로·오산IC·국도1번, 인근 버스정류장과 서측 1호선 오산역이 있습니다.
- 도로. 북측 약 8m, 동측과 남측 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·성장관리권역·토지구획정리사업지구 등에 포함됩니다.
- 토지. 평지의 장방형 토지이고 공시지가는 2,452,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 판매시설이며 급배수설비·공동위생시설·승강기설비·소화전설비·지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 숫자 그대로 믿지 않기. 최근 거래 표본 면적이 본건 시세비교 기준면적 29.646㎡와 일치하지 않습니다.
- 현재 가격 재검토. 최저가 277,900,000원은 최근 12개월 평균 277,000,000원의 100.3%입니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 공실이지만 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 대조해야 합니다.
- 상가 환금성 확인. 주거용이 아닌 판매시설이므로 임대수요·공실기간·관리비와 실제 매매수요를 별도로 점검해야 합니다.
- 세금·배당 원본 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 물건의 장점은 분명합니다. 등기상 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 별개입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만 최저가 277,900,000원은 최근 12개월 평균 277,000,000원의 100.3%입니다. 게다가 거래 표본 면적이 본건 기준면적과 맞지 않고, 용도도 판매시설(상점), 현황은 공실입니다. 따라서 이 사건은 권리 위험보다 가격 적정성·공실·상가 환금성을 더 엄격하게 확인해야 하는 유형입니다.
