수원지방법원 2025타경56841. 본건은 오산역영무파라드 122동 1층 124호로, 감정평가상 판매시설(상점)이며 현황은 공실입니다. 말소기준은 2023.11.30. 설정된 와부농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 서울보증보험주식회사·경기신용보증재단·여주축산업협동조합의 가압류와 국·오산시의 압류, 국 명의 후순위 근저당, 경매개시결정이 이어졌고, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 가격 측면은 별도입니다. 감정가 412,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 288,400,000원까지 내려왔지만, 단지 최근 12개월 거래 평균 277,000,000원보다 높고 최신 거래 288,000,000원도 소폭 웃돕니다. 특히 시세 자료의 대상 면적은 본건과 일치하지 않으므로 단순히 “30% 할인됐다”는 이유만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56841 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 771-1 오산역영무파라드 122동 1층124호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(상점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 이재도 |
| 감정가 / 최저가 | 412,000,000원 / 288,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 3,834,249,534원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 신고는 없습니다. 감정평가상 1층 122호~125호·135호~142호는 모두 판매시설로 조사됐고 현황은 공실입니다. 말소기준권리는 2023.11.30. 와부농업협동조합 근저당권이며, 이후의 가압류·압류·후순위 근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 1회 유찰됐지만 최근 시세보다 낮지 않다
오산역영무파라드의 최근 거래 12건 평균은 277,000,000원, 최신 거래는 2026.09 · 288,000,000원입니다. 현재 최저매각가 288,400,000원은 최근 12개월 평균의 104.1%이며 최신 거래보다도 400,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 56.21㎡ | 9 | 288,000,000원 |
| 2026.09 | 56.21㎡ | 19 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 44.6㎡ | 24 | 240,000,000원 |
| 2026.08 | 56.21㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2026.08 | 44.7㎡ | 28 | 243,000,000원 |
| 2026.08 | 44.7㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 56.37㎡ | 29 | 295,000,000원 |
| 2026.07 | 56.37㎡ | 24 | 305,000,000원 |
| 2026.07 | 56.37㎡ | 20 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 44.6㎡ | 17 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 56.21㎡ | 19 | 288,000,000원 |
| 2026.06 | 56.37㎡ | 28 | 305,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 277,000,000원 |
그럼에도 현재 제공된 비교지표만 놓고 보면 최저가는 최근 12개월 평균보다 높습니다. 즉 감정가 대비 70%까지 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 1.9회입니다.
③ 예상배당표 (매각가 288,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,837,600원 |
| 1. 근저당 · 와부농업협동조합 | 4,498,000,000원 | 283,562,400원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 13,474,700원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 국 | 526,170,732원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 57,480,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 여주축산업협동조합 | 5,465,474원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 288,400,000원 가정 시 집행비용 4,837,600원을 제외한 금액이 선순위 와부농업협동조합 근저당권에 배당되며, 선순위 채권부터 미배당이 발생합니다. 전체 채권 미배당액은 4,817,028,506원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 288,400,000원 | 283,562,400원 | 4,817,028,506원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 201,880,000원 | 198,253,680원 | 4,902,337,226원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 141,316,000원 | 138,537,576원 | 4,962,053,330원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 선순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 그 미배당이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 권리 측면의 핵심은 회차가 바뀌어도 매수인 인수 0원이 유지된다는 점입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원동사거리 북서측 인근 주상복합건물 내에 위치하며 주변은 주택·업무시설·숙박시설·근린생활시설이 혼재하는 국도 후면 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 동측에 경부고속도로·오산IC·국도1번, 인근 버스정류장, 서측에 1호선 오산역이 있습니다.
- 현황. 본건을 포함한 1층 판매시설 조사 대상은 상점 용도이며 현황은 공실입니다.
- 도로. 북측 약 8m, 동측·남측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 성장관리권역, 토지구획정리사업지구, 비행안전제3구역 등이 포함됩니다.
- 시설. 급배수설비·공동위생시설·승강기설비·소화전설비·지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 자체 시세 확인. 제공된 최근 거래는 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 124호와 유사한 1층 판매시설의 실제 거래·임대 조건을 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 수익성 확인. 현황 공실이므로 현재 임대수익이 확인되지 않습니다. 실제 임대 가능성·임대료·공실기간을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리는 2023.11.30. 와부농업협동조합 근저당권이며 후순위 권리는 매각 소멸 구조입니다.
- 세금·배당 변동 확인. 국과 오산시의 압류가 존재하므로 실제 배당은 세금의 법정기일 등 원본 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
- 관리비 확인. 공실 상가의 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 현재 가격 재검토. 1회 유찰 최저가 288,400,000원은 최근 12개월 거래 평균 277,000,000원의 104.1%입니다. 현재 자료만으로는 시세 대비 할인이라고 보기 어렵습니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 실제 상가 가치
이 사건은 권리 측면에서는 비교적 명료합니다. 2023.11.30. 와부농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 후순위 가압류·압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인 신고도 없어 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 412,000,000원에서 한 차례 유찰돼 288,400,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 거래 평균 277,000,000원의 104.1%이고 최신 거래 288,000,000원보다도 높습니다. 더구나 해당 실거래는 본건과 면적이 맞지 않습니다. 본건은 근린시설·판매시설(상점)이고 현황도 공실인 만큼, 감정가 대비 할인율보다 1층 상가 자체의 실제 매매가·임대수익·공실 위험을 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
