수원지방법원 2025타경56841. 오산역영무파라드 122동 1층 139호의 근린상가입니다. 감정평가상 이용상태는 판매시설(상점)이며 현황은 공실입니다. 등기 흐름은 2023.11.30. 이재도 명의 소유권이전과 같은 날 설정된 와부농업협동조합 근저당이 핵심입니다. 채권최고액은 4,498,000,000원이고 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 서울보증보험주식회사·경기신용보증재단·여주축산업협동조합의 가압류, 국의 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 공실이라는 현황과 별개로 입찰 전 임대차관계 원본 확인은 필요합니다. 또한 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56841 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 771-1 오산역영무파라드 122동 1층 139호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린상가 · 판매시설(상점) · 공실 |
| 소유자 | 이재도 |
| 감정가 / 최저가 | 478,000,000원 / 334,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 3,834,249,534원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2022.07.21. 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이후 말소됐고, 2023.11.30. 오산종합시장재건축관리단을 거쳐 이재도 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 와부농업협동조합 근저당이 설정되며 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 등기된 서울보증보험주식회사 가압류 13,474,700원, 경기신용보증재단 가압류 57,480,000원, 여주축산업협동조합 가압류 5,465,474원과 국의 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 비교 — 70%까지 내려왔어도 최근 거래 참고치 위
감정가 478,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 334,600,000원입니다. 감정가의 70%까지 내려온 가격이지만, 단지 실거래 자료의 최근 12개월 평균은 277,000,000원이며 현재 최저가는 그 평균의 120.8%입니다. 최근 거래 기준값 288,000,000원보다도 현재 최저가가 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 56.21㎡ | 9 | 288,000,000원 |
| 2026.09 | 56.21㎡ | 19 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 44.60㎡ | 24 | 240,000,000원 |
| 2026.08 | 56.21㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2026.08 | 44.70㎡ | 28 | 243,000,000원 |
| 2026.08 | 44.70㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 56.37㎡ | 29 | 295,000,000원 |
| 2026.07 | 56.37㎡ | 24 | 305,000,000원 |
| 2026.07 | 56.37㎡ | 20 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 44.60㎡ | 17 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 56.21㎡ | 19 | 288,000,000원 |
| 2026.06 | 56.37㎡ | 28 | 305,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 277,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 334,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,484,400원 |
| 2. 근저당 · 와부농업협동조합 | 4,498,000,000원 | 329,115,600원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 13,474,700원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 57,480,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 여주축산업협동조합 | 5,465,474원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
334,600,000원 매각 가정에서 집행비용 5,484,400원을 제외한 329,115,600원이 와부농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 4,574,420,174원 가운데 329,115,600원이 배당돼 미배당액은 4,245,304,574원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 더 내려가야 비교 구조가 바뀐다
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 감정가 70% · 334,600,000원 · 매수인 인수 0원 |
|---|---|
| 2회 유찰 시 | 감정가 49% · 234,220,000원 · 매수인 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 | 감정가 34% · 163,954,000원 · 매수인 인수 0원 |
| 단지 평균 유찰 | 1.9회 |
현재 회차에서는 334,600,000원이 최근 12개월 실거래 평균 277,000,000원보다 높지만, 데이터상 2회 유찰 시 최저가는 234,220,000원, 3회 유찰 시에는 163,954,000원까지 낮아집니다. 어느 회차에서도 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건은 권리보다는 회차별 가격 변화가 판단의 중심입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 오산시 원동 ‘원동사거리’ 북서측 인근의 주상복합건물 내에 있으며, 주변은 주택·업무시설·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재하는 국도 후면 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 동측에 경부고속도로·오산IC·국도1번이 있으며, 인근 버스정류장과 서측 1호선 오산역이 있습니다.
- 현황. 판매시설(상점)로 이용되는 구획이며 감정평가 당시 공실 상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m, 동측과 남측으로 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 성장관리권역·토지구획정리사업지구·비행안전제3구역(전술) 등에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물로 급배수설비·공동위생시설·승강기설비·소화전설비·지하주차장을 갖추고 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 334,600,000원은 최근 12개월 거래 평균 277,000,000원의 120.8%입니다. 1회 유찰만 보고 저가라고 판단하기 어렵습니다.
- 비교표본 한계. 시세 조회 대상면적 35.64㎡와 거래 표본 44.60㎡·44.70㎡·56.21㎡·56.37㎡가 일치하지 않으므로 면적·용도까지 맞춘 추가 비교가 필요합니다.
- 임대차 확인. 현황은 공실이고 임차인 등재는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 원본 조사자료를 대조해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 국의 압류가 있고 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있으므로 실제 배당순위와 금액은 원본을 확인해야 합니다.
- 회차 비교. 데이터상 2회 유찰 시 234,220,000원, 3회 유찰 시 163,954,000원입니다. 현재 회차와 다음 회차의 가격 차이를 함께 비교할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 먼저 보이는 상가
이 물건의 등기구조는 비교적 명료합니다. 2023.11.30. 와부농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 최저가 334,600,000원은 이미 한 번 유찰된 가격임에도 최근 12개월 실거래 평균 277,000,000원의 120.8%입니다. 최근 거래 기준값 288,000,000원도 웃돕니다.
여기에 실거래 비교 표본의 면적이 대상 면적과 맞지 않는다는 한계도 있습니다. 따라서 지금 단계에서 “한 번 유찰됐으니 싸다”는 결론은 근거가 부족합니다. 등기상 인수는 0원, 현황은 공실, 승부처는 가격과 실제 임대차·상가 시세 확인입니다. 데이터상 다음 유찰 시 가격은 234,220,000원으로 내려가므로 현재 회차와 이후 회차를 분리해 보는 것이 핵심입니다.
