수원지방법원 2025타경56841. 경기도 오산시 원동 오산역영무파라드 122동 1층 136호로, 감정평가상 판매시설(상점)이며 현재 공실입니다. 등기부의 말소기준권리는 2023.11.30. 설정된 와부농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,498,000,000원이고, 이후 서울보증보험주식회사·경기신용보증재단·여주축산업협동조합의 가압류와 국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 측면에서 낙찰자가 승계할 임차보증금이나 별도 인수권리는 확인되지 않습니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 495,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 346,500,000원까지 내려왔지만, 제공된 최근 12개월 거래 평균 277,000,000원과 비교하면 여전히 125.1%입니다. 최신 거래 288,000,000원보다도 현재 최저가가 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56841 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 771-1 오산역영무파라드 122동 1층136호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 판매시설(상점) · 공실 |
| 소유자 | 이재도 |
| 감정가 / 최저가 | 495,000,000원 / 346,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 와부농업협동조합 / 3,834,249,534원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 확인되지 않습니다. 감정평가상 임대관계는 미상이나 현황은 공실이고, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 2023.11.30. 와부농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 등기된 서울보증보험주식회사 가압류, 국 압류, 경기신용보증재단 가압류, 여주축산업협동조합 가압류 및 2025.07.10. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 유찰됐어도 최근 거래 평균보다 높다
오산역영무파라드의 제공된 최근 거래 12건은 2026.06~2026.09 거래이며, 평균은 277,000,000원, 최저 230,000,000원, 최고 305,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.09의 288,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 56.21㎡ | 9 | 288,000,000원 |
| 2026.09 | 56.21㎡ | 19 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 44.6㎡ | 24 | 240,000,000원 |
| 2026.08 | 56.21㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2026.08 | 44.7㎡ | 28 | 243,000,000원 |
| 2026.08 | 44.7㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 56.37㎡ | 29 | 295,000,000원 |
| 2026.07 | 56.37㎡ | 24 | 305,000,000원 |
| 2026.07 | 56.37㎡ | 20 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 44.6㎡ | 17 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 56.21㎡ | 19 | 288,000,000원 |
| 2026.06 | 56.37㎡ | 28 | 305,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 277,000,000원 |
현재 최저가 346,500,000원은 최근 12개월 평균 277,000,000원의 125.1%입니다. 따라서 한 번 유찰됐다는 사실만으로 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다. 특히 제공된 거래 표본은 대상 면적과 일치하지 않고, 대상 물건은 감정평가상 판매시설(상점)이므로 이 거래가격을 동일 조건의 직접 비교사례로 단정해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 346,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,651,000원 |
| 1. 근저당 · 와부농업협동조합 | 4,498,000,000원 | 340,849,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 13,474,700원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 57,480,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 여주축산업협동조합 | 5,465,474원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 4,574,420,174원 중 340,849,000원이 배당되고, 4,233,571,174원의 미배당이 발생합니다. 그러나 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 346,500,000원 | 340,849,000원 | 4,233,571,174원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 242,549,999원 | 238,354,299원 | 4,336,065,875원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 169,784,999원 | 166,608,009원 | 4,407,812,165원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원동사거리 북서측 인근 주상복합건물 내에 위치하며, 주변은 주택·업무시설·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재한 국도 후면상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 동측에 경부고속도로·오산IC·국도1번, 인근 버스정류장과 서측 1호선 오산역이 있습니다.
- 현황. 판매시설(상점)이며 현재 공실 상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 설비. 급배수설비·공동위생시설·승강기설비·소화전설비·지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 8m, 동측과 남측 폭 약 6m 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 공시지가 2,452,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 오산역영무파라드의 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.9회이며, 대상은 공실 상점이므로 아파트와 동일한 환금성으로 볼 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 346,500,000원은 최근 12개월 거래 평균 277,000,000원의 125.1%입니다. 유찰됐다는 이유만으로 가격 메리트를 전제하지 않아야 합니다.
- 비교사례 주의. 제공된 최근 거래는 대상 면적과 일치하지 않습니다. 판매시설인 본건의 실제 임대료·공실률·상가 거래사례를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 공실 확인. 감정평가상 현황은 공실입니다. 실제 점유와 내부 상태를 현장에서 재확인하는 것이 중요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2023.11.30. 와부농업협동조합 근저당이며 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 세금·관리비. 배당표의 소유자 잔여는 0원이고 당해세 등 실제 배당 요소에 따라 배당액은 달라질 수 있으므로 입찰 전 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 환금성이 문제
이 물건은 임차인 신고가 없고 매수인 인수도 0원이라 권리구조 자체는 단순합니다. 하지만 대상은 현황 공실인 판매시설(상점)입니다. 한 번 유찰돼 최저가가 346,500,000원으로 내려왔음에도, 제공된 최근 12개월 거래 평균 277,000,000원의 125.1%입니다. 최신 거래 288,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 높습니다. 더구나 해당 거래 표본은 대상 면적과 일치하지 않아 직접적인 가치 비교에는 한계가 있습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험보다 가격 적정성과 공실 상가의 환금성 검토가 핵심입니다.
