수원지방법원 2025타경56841. 오산시 원동 ‘오산역영무파라드’ 122동 1층 123호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 판매시설(상점)이고 현황은 공실입니다. 현재 소유자는 이재도이며, 2023.11.30. 소유권이전과 같은 날 와부농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 서울보증보험 가압류·국세 압류·경기신용보증재단 가압류· 국의 후순위 근저당·오산시 압류·경매개시결정·이천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리표만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 상가 경매는 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 거래 참고자료의 최근 12개월 평균보다 이미 높은 수준이고, 그 거래자료도 대상 면적과 일치하지 않아 최저가 자체를 시세로 단정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸

임차인 없음. 배당 계산상 매수인 인수금액은 0원입니다. 감정평가상 현황은 공실로 확인되지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계는 매각기일 전 원본 자료와 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다. 등기상 핵심은 2023.11.30. 와부농업협동조합 근저당으로, 그 이후 설정된 가압류·압류·후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 최저가 70%만 보고 싸다고 보기 어렵다

오산역영무파라드 거래 참고자료의 최근 12개월 거래 12건 평균은 277,000,000원, 최신 거래는 288,000,000원입니다. 현재 최저가 288,400,000원은 최근 12개월 평균의 104.1%입니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 할인율만 근거로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.

더 중요한 점은 거래 표본의 면적입니다. 분석 대상 면적은 30.744㎡인데, 참고 거래는 44.6㎡~56.37㎡로 구성되어 있어 면적이 일치하지 않습니다. 아래 거래는 가격 방향을 보는 참고자료일 뿐, 123호의 직접 비교시세로 사용하기에는 한계가 있습니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 현재 물건도 이미 1회 유찰됐으며, 다음 시나리오는 2회 유찰 시 201,880,000원, 3회 유찰 시 141,316,000원으로 제시됩니다. 다만 실제 상가 가치는 면적·위치·동선·점포 노출도·임대수익성의 영향을 크게 받으므로, 유찰률 자체가 곧 적정가를 뜻하지는 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 288,400,000원 가정)

현재 최저가 288,400,000원 가정 시 집행비용 4,837,600원을 제외한 금액이 와부농업협동조합에 배당되는 구조이며, 총 채권액 5,095,125,432원 중 283,562,400원이 배당되고 4,811,563,032원이 미배당으로 남는 계산입니다. 국세·지방세의 당해세 여부에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 원동사거리 북서측 인근 주상복합건물 내에 위치하며, 주변은 주택·업무시설·숙박시설·근린생활시설이 혼재하는 국도 후면 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 동측에 경부고속도로·오산IC·국도1번이 위치하며, 인근 버스정류장과 서측 1호선 오산역을 이용할 수 있습니다.
• 이용상태. 판매시설(상점)이며 현황 공실입니다. 감정평가서상 기호1~12 모두 판매시설(상점)로 사용되고 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조, 급배수설비·공동위생시설·승강기설비·소화전설비·지하주차장을 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측 폭 약 8m, 동측과 남측 폭 약 6m 포장도로와 각각 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며, 성장관리권역·토지구획정리사업지구·비행안전제3구역(전술)·상대보호구역 등 관련 제한이 있습니다.
• 공시지가. 2,452,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 현재 공실인 판매시설이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 1.9회입니다. 주거용 실거래 자료와 대상 상가의 면적·용도가 직접 일치하지 않아 별도의 상가 임대·매매가격 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 착시 경계. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 마세요. 현재 실질취득 288,400,000원은 최근 12개월 거래 참고 평균의 104.1%입니다.
• 비교시세 적합성. 분석 대상 면적 30.744㎡와 참고 거래 44.6㎡~56.37㎡가 일치하지 않습니다. 동일 용도·유사 면적의 상가 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 공실 확인. 감정평가상 판매시설(상점) 현황 공실입니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유상태를 재확인해야 합니다.
• 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순서가 달라질 수 있습니다.
• 공동담보 확인. 와부농업협동조합 근저당은 공동담보목록이 기재되어 있고, 국의 후순위 근저당도 122호·124호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 관계를 원본 등기에서 확인해야 합니다.
• 회차 시나리오. 현재 288,400,000원, 2회 유찰 시 201,880,000원, 3회 유찰 시 141,316,000원 시나리오가 제시되어 있습니다. 각 회차마다 상가 자체의 임대수익성과 환금성을 다시 비교해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 단순하지 않다”

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.11.30. 와부농업협동조합 근저당이고, 임차인은 없으며 현재 계산상 매수인 인수금액도 0원입니다. 반면 가격 쪽은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 실질취득금액 288,400,000원은 최근 12개월 거래 참고 평균의 104.1%이고, 참고 거래의 면적이 대상 상가와 맞지 않습니다.

여기에 현황 공실인 판매시설이라는 특성까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “인수 위험이 없어 안전하다”는 결론과 “현재 가격이 매력적이다”는 결론을 분리해야 합니다. 권리 측면에서는 단순하지만, 현재 회차의 가격 메리트와 향후 환금성은 별도 검증이 필요한 상가 물건입니다.